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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface38m²
Coût Total87 560€
Loyer Annuel5 545€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 52 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 368,42 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 22 m²), Entrée séparée, calme

Secteur : CHALONS-EN-CHAMPAGNE REF : 437

Situé en centre-ville, à proximité des écoles, commerces et commodités (boulangerie, pharmacie, arrêt de bus), venez découvrir ce studio de 38 m², situé au 1er étage d'un immeuble dans une rue calme.

L'appartement est actuellement loué meublé, offrant un revenu locatif immédiat de 350 € hors charges, avec locataire en place.

Le bien se compose :

  • D'une entrée avec placard,
  • D'un séjour avec rangement de 23m²
  • D'une cuisine,
  • D'une salle de bains avec WC.

Les charges annuelles de copropriété incluent le chauffage, l'eau et l'entretien. Environ 78 % de ces charges sont récupérables auprès du locataire, ce qui limite le reste à charge pour le propriétaire et simplifie la gestion de ce bien.

Contactez-nous pour obtenir plus d'informations ou programmer une visite. Nous vous accompagnerons avec plaisir dans votre projet d'investissement. Copropriété de 36 lots - dont 15 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2709.00 euros.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.961234, 4.366737
Total : 87 560€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 31 400€
Valeur du bien : 83 400€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 462€/mois
Loyer annuel estimé : 5545€/an
Fourchette totale : 365€ - 586€/mois
Fourchette annuelle : 4375€ - 7028€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 449,68 €/m²
Basé sur :270 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 088 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :-3 088€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-32 472€ (-59.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :439,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 465,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 366,82€
Coût de l'assurance :7 661,50€
Taxe foncière : 554,50€/an
Soit par mois : 46,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 225,75€/mois
Soit par an : 2 709,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 462,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des équipements de cuisine basiques et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - propreté correcte mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400 €(826 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:3 300€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€/fenêtre = 2 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (6 m²) × 8 500€/cuisine = 8 500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (6 m²) × 6 000€/salle de bain = 6 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Rafraîchissement du sol: 15 m² × 20€/m² = 300€, Main d'œuvre: 450€
  • Hall d'entrée:400€
    Peinture murs hall d'entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Rafraîchissement du sol: 5 m² × 20€/m² = 100€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 545 €/an
Calcul : 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 555 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 709 €/an
Calcul : 226 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 022 €
Revenus locatifs : +5 545 €
Charges déductibles : -38 022 €
Résultat foncier Année 1 : -32 477 €(Déficit de 32 477 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 077 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 622 €/an
Revenus locatifs : +5 545 €
Charges déductibles : -6 622 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 077 €/an(Déficit de 1 077 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11077.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 545 €38 025 €3 055 €-32 480 €21 400 €11 080 €11 080 €
25 656 €6 545 €2 975 €-889 €889 €-11 080 €
35 769 €6 463 €2 893 €-694 €694 €-11 080 €
45 884 €6 377 €2 807 €-493 €493 €-11 080 €
56 002 €6 289 €2 719 €-287 €287 €-11 080 €
66 122 €6 197 €2 627 €-75 €75 €-11 080 €
76 245 €6 102 €2 532 €143 €--10 937 €
86 370 €6 003 €2 433 €366 €--10 571 €
96 497 €5 901 €2 331 €596 €--9 975 €
106 627 €5 796 €2 226 €831 €--9 144 €
116 759 €5 686 €2 116 €1 073 €--8 071 €
126 895 €5 573 €2 003 €1 322 €---
137 032 €5 455 €1 885 €1 577 €---
147 173 €5 334 €1 764 €1 840 €---
157 317 €5 208 €1 638 €2 109 €---
167 463 €5 077 €1 507 €2 386 €---
177 612 €4 942 €1 372 €2 670 €---
187 764 €4 802 €1 232 €2 963 €---
197 920 €4 656 €1 086 €3 263 €---
208 078 €4 506 €936 €3 572 €---
218 240 €4 350 €780 €3 889 €---
228 404 €4 189 €619 €4 215 €---
238 573 €4 022 €452 €4 551 €---
248 744 €3 849 €279 €4 895 €---
258 919 €3 669 €100 €5 249 €---
TOTAL177 609 €165 016 €44 367 €12 594 €23 837 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 151 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 12 594 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 164 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 164 €-6 420 €+7 584 €
2+1 164 €-267 €+1 431 €
3+1 164 €-208 €+1 372 €
4+1 164 €-148 €+1 312 €
5+1 164 €-86 €+1 250 €
6+1 164 €-22 €+1 186 €
7+1 164 €0 €+1 164 €
8+1 164 €0 €+1 164 €
9+1 164 €0 €+1 164 €
10+1 164 €0 €+1 164 €
11+1 164 €0 €+1 164 €
12+1 164 €+397 €+767 €
13+1 164 €+473 €+691 €
14+1 164 €+552 €+612 €
15+1 164 €+633 €+531 €
16+1 164 €+716 €+448 €
17+1 164 €+801 €+363 €
18+1 164 €+889 €+275 €
19+1 164 €+979 €+185 €
20+1 164 €+1 072 €+92 €
21+1 164 €+1 167 €-3 €
22+1 164 €+1 265 €-101 €
23+1 164 €+1 365 €-201 €
24+1 164 €+1 469 €-305 €
25+1 164 €+1 575 €-411 €
Total+29 100 €+6 199 €+22 901 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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