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Maison à vendre

VilleVendôme (41)
Surface290m²
Coût Total404 200€
Loyer Annuel30 075€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 305 000 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 1 051,72 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Salon (total 55 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, Alarme

A 20mn de la gare TGV, nichée dans un écrin de verdure, cette maison aux belles prestations offre tranquilité et accéssibilité.

Dès l'entrée, de beaux volumes bénéficiants de lumière naturelle, des espaces de vie généreux et harmonieuseument agencés et des finitions élégantes.

Coté extérieur, grande terrasse, jardin arboré et aménagé, cabanon de jardin, le tout sur un terrain de plus de 5000m².

Ville : Vendôme
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.795035, 1.068201
Total : 404 200€
Prix d'acquisition : 305 000€
Travaux : 74 800€
Valeur du bien : 379 800€
Frais de notaire : 24 400€
Coût estimé : 24 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 8.64€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 2506€/mois
Loyer annuel estimé : 30075€/an
Fourchette totale : 1994€ - 3150€/mois
Fourchette annuelle : 23927€ - 37803€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 767,68 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :512 627 €
Prix d'achat :305 000 €
Décote à l'achat :-207 627€ (-40.5%)
Marge achat-revente :108 427€ (21.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :404 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 030,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :161,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 191,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :204 808,89€
Coût de l'assurance :48 504,00€
Taxe foncière : 3 007,48€/an
Soit par mois : 250,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 506,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 442,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 290 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain d'1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 800 €(258 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:14 500€
    Isolation des combles: 290 m² × 50€/m² = 14500€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:28 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 800€ = 28800€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vendôme (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 55 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 075 €/an
Calcul : 2 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 404 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 940 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 007 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 838 €
Revenus locatifs : +30 075 €
Charges déductibles : -93 838 €
Résultat foncier Année 1 : -63 763 €(Déficit de 63 763 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 363 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 038 €/an
Revenus locatifs : +30 075 €
Charges déductibles : -19 038 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 037 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42362.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 305 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 198 250 €(65% de 305 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 209 €/an
Calcul : 198 250 € × 3,636% = 7 209 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 075 €93 851 €14 103 €-63 776 €21 400 €42 376 €42 376 €
230 676 €18 683 €13 735 €11 993 €--30 383 €
331 290 €18 302 €13 354 €12 988 €--17 395 €
431 916 €17 907 €12 959 €14 009 €--3 386 €
532 554 €17 498 €12 550 €15 056 €---
633 205 €17 074 €12 127 €16 131 €---
733 869 €16 635 €11 688 €17 234 €---
834 547 €16 181 €11 233 €18 366 €---
935 237 €15 710 €10 762 €19 528 €---
1035 942 €15 222 €10 274 €20 720 €---
1136 661 €14 716 €9 769 €21 945 €---
1237 394 €14 193 €9 245 €23 201 €---
1338 142 €13 651 €8 703 €24 491 €---
1438 905 €13 089 €8 141 €25 816 €---
1539 683 €12 507 €7 559 €27 176 €---
1640 477 €11 904 €6 957 €28 572 €---
1741 286 €11 280 €6 332 €30 006 €---
1842 112 €10 633 €5 685 €31 479 €---
1942 954 €9 963 €5 015 €32 991 €---
2043 813 €9 269 €4 321 €34 544 €---
2144 690 €8 550 €3 603 €36 139 €---
2245 583 €7 805 €2 858 €37 778 €---
2346 495 €7 034 €2 086 €39 461 €---
2447 425 €6 235 €1 287 €41 190 €---
2548 373 €5 407 €459 €42 966 €---
TOTAL963 306 €403 300 €204 809 €560 006 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 560 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 316 €-6 420 €+12 736 €
2+6 316 €0 €+6 316 €
3+6 316 €0 €+6 316 €
4+6 316 €0 €+6 316 €
5+6 316 €+3 501 €+2 815 €
6+6 316 €+4 839 €+1 477 €
7+6 316 €+5 170 €+1 146 €
8+6 316 €+5 510 €+806 €
9+6 316 €+5 858 €+458 €
10+6 316 €+6 216 €+100 €
11+6 316 €+6 583 €-267 €
12+6 316 €+6 960 €-644 €
13+6 316 €+7 347 €-1 031 €
14+6 316 €+7 745 €-1 429 €
15+6 316 €+8 153 €-1 837 €
16+6 316 €+8 572 €-2 256 €
17+6 316 €+9 002 €-2 686 €
18+6 316 €+9 444 €-3 128 €
19+6 316 €+9 897 €-3 581 €
20+6 316 €+10 363 €-4 047 €
21+6 316 €+10 842 €-4 526 €
22+6 316 €+11 333 €-5 017 €
23+6 316 €+11 838 €-5 522 €
24+6 316 €+12 357 €-6 041 €
25+6 316 €+12 890 €-6 574 €
Total+157 900 €+168 002 €+-10 102 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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