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Achat : Maison (58440)

VilleCelle-sur-Loire (58)
Surface148m²
Coût Total152 920€
Loyer Annuel12 881€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 871,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 148 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Sans vis-à-vis, Structure/extérieur en bon état, Cuisine équipée

Posez vos valises ! Cette maison rénovée vous accueillera, vous et votre famille, pour profiter de beaux moments chaleureux et conviviaux. Vous serez séduits par une belle et grande cuisine moderne et entièrement équipée, idéale pour partager de bons moments. Avec ses 4 chambres, dont 2 au rez-de-chaussée, ainsi qu'un bureau, chacun pourra profiter de son propre espace, que ce soit pour dormir, télétravailler ou simplement se créer un espace personnel. Côté extérieur, la maison vous séduira par son environnement calme et sans vis-à-vis, ses dépendances ainsi que par son beau potentiel d'aménagement paysager Les points forts : - Cuisine moderne et équipée de moins de 5 ans - DPE C - Terrain clos - Terrasse couverte - Sans vis-à-vis Une maison pleine d'atouts qui mérite une visite. Contactez-nous rapidement pour venir la découvrir et laissez-vous séduire !

Ville : Celle-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58440
Coordonnées : 47.485380, 2.934680
Total : 152 920€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 13 600€
Valeur du bien : 142 600€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1073€/mois
Loyer annuel estimé : 12881€/an
Fourchette totale : 858€ - 1343€/mois
Fourchette annuelle : 10297€ - 16112€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 599,37 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 707 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-107 707€ (-45.5%)
Marge achat-revente :83 787€ (35.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :61,17€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 809,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 611,76€
Coût de l'assurance :18 350,40€
Taxe foncière : 1 288,06€/an
Soit par mois : 107,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 073,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 600 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salle de bain: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Celle-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 073 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 881 €/an
Calcul : 1 073 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 920 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 288 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 588 €
Revenus locatifs : +12 881 €
Charges déductibles : -20 588 €
Résultat foncier Année 1 : -7 708 €(Déficit de 7 708 €)
Imputable sur revenu global : 7 708 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 988 €/an
Revenus locatifs : +12 881 €
Charges déductibles : -6 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 892 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 881 €20 593 €4 971 €-7 712 €7 712 €--
213 138 €6 859 €4 837 €6 279 €---
313 401 €6 721 €4 699 €6 680 €---
413 669 €6 578 €4 556 €7 091 €---
513 942 €6 430 €4 408 €7 513 €---
614 221 €6 277 €4 255 €7 944 €---
714 506 €6 119 €4 097 €8 386 €---
814 796 €5 956 €3 934 €8 840 €---
915 092 €5 787 €3 765 €9 304 €---
1015 394 €5 613 €3 591 €9 780 €---
1115 701 €5 433 €3 411 €10 268 €---
1216 015 €5 247 €3 225 €10 768 €---
1316 336 €5 055 €3 033 €11 281 €---
1416 662 €4 856 €2 834 €11 806 €---
1516 996 €4 651 €2 629 €12 345 €---
1617 336 €4 439 €2 417 €12 897 €---
1717 682 €4 219 €2 197 €13 463 €---
1818 036 €3 993 €1 971 €14 043 €---
1918 397 €3 759 €1 737 €14 638 €---
2018 765 €3 517 €1 495 €15 248 €---
2119 140 €3 267 €1 245 €15 873 €---
2219 523 €3 008 €986 €16 514 €---
2319 913 €2 741 €719 €17 172 €---
2420 311 €2 465 €443 €17 846 €---
2520 718 €2 180 €158 €18 538 €---
TOTAL412 570 €135 764 €71 612 €276 806 €7 712 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 314 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 705 €-2 314 €+5 019 €
2+2 705 €+1 884 €+821 €
3+2 705 €+2 004 €+701 €
4+2 705 €+2 127 €+578 €
5+2 705 €+2 254 €+451 €
6+2 705 €+2 383 €+322 €
7+2 705 €+2 516 €+189 €
8+2 705 €+2 652 €+53 €
9+2 705 €+2 791 €-86 €
10+2 705 €+2 934 €-229 €
11+2 705 €+3 080 €-375 €
12+2 705 €+3 230 €-525 €
13+2 705 €+3 384 €-679 €
14+2 705 €+3 542 €-837 €
15+2 705 €+3 703 €-998 €
16+2 705 €+3 869 €-1 164 €
17+2 705 €+4 039 €-1 334 €
18+2 705 €+4 213 €-1 508 €
19+2 705 €+4 391 €-1 686 €
20+2 705 €+4 574 €-1 869 €
21+2 705 €+4 762 €-2 057 €
22+2 705 €+4 954 €-2 249 €
23+2 705 €+5 152 €-2 447 €
24+2 705 €+5 354 €-2 649 €
25+2 705 €+5 561 €-2 856 €
Total+67 625 €+83 042 €+-15 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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