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IMMEUBLE de 210 m2 sur 3,59 ares.

Bien expiré
VilleDrusenheim (67)
Surface210m²
Coût Total361 700€
Loyer Annuel32 740€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+584€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 267 500 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 273,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A DRUSENHEIM NOUVEAU à 20 min de STRASBOURG et HAGUENAU.EXCLUSIVITE Immeuble 210 m2, sur un terrain plat et clôturé de 3,59 ares. Proche de toutes les commodités (autoroute, gare, scolaire, médecin, boulangerie, supermarché). Au rez-de-chaussée : - un appartement de 6 pièces 3 chambres d'une superficie de 100m2 Comprenant: 2 entrées, un séjour, salle de bain, une cuisine et 3 chambres Au 1er étage: - un appartement de 6 pièces 3 chambres d' une superficie 110m2 Comprenant: 2 paliers, un séjour, salle de bain, une cuisine et 3 chambres Autres: - terrasse à l'étage - terrain clos et arboré- fenêtres double et simple vitrage- cave sur l'ensemblePrévoir une rénovation totale du bienImmeuble en 2 appartements (découpe impossible en 3 ou 4 appartements) Prix du bien: 267 500 euros HAI soit 250 000 euros net vendeur. Honoraires d'agence à la charge des acquéreurs: soit 7 % ttc du prix net vendeur. FAIRE OFFRE!! BA- IMMOBILIER, des professionnels proche de vousPour tout renseignement ou visite, votre contact: Christophe GLOTZ Agent commercial local [Coordonnées masquées] Immatriculé au RSAC Strasbourg sous le numéro 802 373 241

Ville : Drusenheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67410
Total : 361 700€
Prix d'acquisition : 267 500€
Travaux : 72 800€
Valeur du bien : 340 300€
Frais de notaire : 21 400€
Coût estimé : 21 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 12.99€/m²/mois
Fourchette : 10.67€ - 15.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2728€/mois
Loyer annuel estimé : 32740€/an
Fourchette totale : 2240€ - 3323€/mois
Fourchette annuelle : 26883€ - 39873€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 11.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :361 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 766,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :105,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 871,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 233,97€
Coût de l'assurance :31 648,75€
Taxe foncière : 3 274,00€/an
Soit par mois : 272,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 728,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 144,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :583,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 800 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:23 100€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1100€ = 23100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Drusenheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 740 €/an
Calcul : 2 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 674 €/an
Base de calcul : Emprunt de 361 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 266 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 274 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 014 €
Revenus locatifs : +32 740 €
Charges déductibles : -89 014 €
Résultat foncier Année 1 : -56 274 €(Déficit de 56 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 874 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 214 €/an
Revenus locatifs : +32 740 €
Charges déductibles : -16 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34874.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 267 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 173 875 €(65% de 267 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 323 €/an
Calcul : 173 875 € × 3,636% = 6 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 740 €89 026 €11 686 €-56 286 €21 400 €34 886 €34 886 €
233 395 €15 910 €11 370 €17 485 €--17 401 €
334 063 €15 584 €11 044 €18 479 €---
434 744 €15 247 €10 707 €19 497 €---
535 439 €14 899 €10 359 €20 540 €---
636 148 €14 539 €9 999 €21 609 €---
736 871 €14 167 €9 627 €22 703 €---
837 608 €13 783 €9 243 €23 825 €---
938 360 €13 386 €8 846 €24 974 €---
1039 127 €12 976 €8 436 €26 151 €---
1139 910 €12 553 €8 013 €27 357 €---
1240 708 €12 115 €7 575 €28 593 €---
1341 522 €11 663 €7 123 €29 859 €---
1442 353 €11 196 €6 656 €31 157 €---
1543 200 €10 713 €6 173 €32 487 €---
1644 064 €10 214 €5 674 €33 850 €---
1744 945 €9 699 €5 159 €35 246 €---
1845 844 €9 166 €4 627 €36 677 €---
1946 761 €8 616 €4 076 €38 144 €---
2047 696 €8 048 €3 508 €39 648 €---
2148 650 €7 461 €2 921 €41 189 €---
2249 623 €6 854 €2 314 €42 769 €---
2350 615 €6 227 €1 687 €44 388 €---
2451 628 €5 580 €1 040 €46 048 €---
2552 660 €4 911 €371 €47 750 €---
TOTAL1 048 672 €354 533 €168 234 €694 139 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 694 139 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 740 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 875 €-6 420 €+13 295 €
2+6 875 €0 €+6 875 €
3+6 875 €+323 €+6 552 €
4+6 875 €+5 849 €+1 026 €
5+6 875 €+6 162 €+713 €
6+6 875 €+6 483 €+392 €
7+6 875 €+6 811 €+64 €
8+6 875 €+7 147 €-272 €
9+6 875 €+7 492 €-617 €
10+6 875 €+7 845 €-970 €
11+6 875 €+8 207 €-1 332 €
12+6 875 €+8 578 €-1 703 €
13+6 875 €+8 958 €-2 083 €
14+6 875 €+9 347 €-2 472 €
15+6 875 €+9 746 €-2 871 €
16+6 875 €+10 155 €-3 280 €
17+6 875 €+10 574 €-3 699 €
18+6 875 €+11 003 €-4 128 €
19+6 875 €+11 443 €-4 568 €
20+6 875 €+11 894 €-5 019 €
21+6 875 €+12 357 €-5 482 €
22+6 875 €+12 831 €-5 956 €
23+6 875 €+13 316 €-6 441 €
24+6 875 €+13 814 €-6 939 €
25+6 875 €+14 325 €-7 450 €
Total+171 875 €+208 242 €+-36 367 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 172 jours
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