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Appartement

VilleCorbeil-Essonnes (91)
Surface80.17
Coût Total226 720
Loyer Annuel13 652
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-148
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 80.17 m²
Prix au m² : 2 157,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave

À VENDRE : Appartement T4 à Corbeil-Essonnes, 91100 Découvrez cet appartement spacieux de type T4, idéalement situé au cœur de Corbeil-Essonnes. Avec une surface habitable de 80 m², cet appartement se trouve au quatrième et dernier étage d'un immeuble de quatre étages, offrant ainsi une vue dégagée et une belle luminosité tout au long de la journée. L'appartement se compose de quatre pièces, dont trois chambres confortables, parfaites pour accueillir une famille ou pour aménager un bureau. Vous trouverez également deux salles d'eau, pratiques et fonctionnelles, qui répondent aux besoins quotidiens. La cuisine est aménagée. Le chauffage est collectif, avec un système au gaz et des radiateurs, garantissant un confort optimal durant les mois les plus froids. De plus, cet appartement dispose d'une place de parking, un atout considérable dans cette zone urbaine. Situé dans une résidence sécurisée, cet appartement est parfait pour ceux qui recherchent un cadre de vie agréable, à proximité des commodités et des transports. Ne manquez pas cette opportunité de devenir propriétaire d'un bien spacieux et fonctionnel à Corbeil-Essonnes. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Corbeil-Essonnes-91100/537

Ville : Corbeil-Essonnes
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91100
Coordonnées : 48.582729, 2.473964
Total : 226 720
Prix d'acquisition : 173 000
Travaux : 39 880
Valeur du bien : 212 880
Frais de notaire : 13 840
Coût estimé : 13 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.17
Loyer prédit : 14.19€/m²/mois
Fourchette : 11.93€ - 16.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1138€/mois
Loyer annuel estimé : 13652€/an
Fourchette totale : 956€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 11476€ - 16241€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 469,9 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 012
Prix d'achat :173 000
Décote à l'achat :-25 012 (-12.6%)
Marge achat-revente :-28 708€ (-14.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 107,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :64,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 171,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 452,05
Coût de l'assurance :19 271,20
Taxe foncière : 1 365,22€/an
Soit par mois : 113,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 137,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 285,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 80.17 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 880(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage performant: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 080
    Peinture 3 chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corbeil-Essonnes (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 138 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 652 €/an
Calcul : 1 138 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 318 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 720 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 365 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 334
Revenus locatifs : +13 652
Charges déductibles : -49 334
Résultat foncier Année 1 : -35 682(Déficit de 35 682 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 282
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 454 €/an
Revenus locatifs : +13 652
Charges déductibles : -9 454
Résultat foncier Années 2+ : 4 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14281.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 65249 3417 325-35 68921 400 €14 289 €14 289 €
213 9259 2637 1274 662--9 627 €
314 2049 0596 9235 145--4 481 €
414 4888 8476 7115 640---
514 7788 6296 4936 149---
615 0738 4046 2676 670---
715 3758 1716 0347 204---
815 6827 9305 7947 752---
915 9967 6815 5458 315---
1016 3167 4245 2888 892---
1116 6427 1595 0229 483---
1216 9756 8844 74810 091---
1317 3146 6014 46510 713---
1417 6616 3084 17211 353---
1518 0146 0053 86912 008---
1618 3745 6933 55712 681---
1718 7425 3703 23413 372---
1819 1165 0362 90014 080---
1919 4994 6912 55514 807---
2019 8894 3352 19915 554---
2120 2863 9671 83116 319---
2220 6923 5871 45117 105---
2321 1063 1941 05817 912---
2421 5282 78865218 740---
2521 9592 36823219 590---
TOTAL437 284198 734105 452238 55021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 550
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 867 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 867-6 420+9 287
2+2 8670+2 867
3+2 8670+2 867
4+2 867+348+2 519
5+2 867+1 845+1 022
6+2 867+2 001+866
7+2 867+2 161+706
8+2 867+2 326+541
9+2 867+2 494+373
10+2 867+2 667+200
11+2 867+2 845+22
12+2 867+3 027-160
13+2 867+3 214-347
14+2 867+3 406-539
15+2 867+3 603-736
16+2 867+3 804-937
17+2 867+4 012-1 145
18+2 867+4 224-1 357
19+2 867+4 442-1 575
20+2 867+4 666-1 799
21+2 867+4 896-2 029
22+2 867+5 132-2 265
23+2 867+5 374-2 507
24+2 867+5 622-2 755
25+2 867+5 877-3 010
Total+71 675+71 565+110
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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