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Appartement

Bien expiré
VilleCorbeil-Essonnes (91)
Surface80.17m²
Coût Total226 720€
Loyer Annuel13 652€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 80.17 m²
Prix au m² : 2 157,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave

À VENDRE : Appartement T4 à Corbeil-Essonnes, 91100 Découvrez cet appartement spacieux de type T4, idéalement situé au cœur de Corbeil-Essonnes. Avec une surface habitable de 80 m², cet appartement se trouve au quatrième et dernier étage d'un immeuble de quatre étages, offrant ainsi une vue dégagée et une belle luminosité tout au long de la journée. L'appartement se compose de quatre pièces, dont trois chambres confortables, parfaites pour accueillir une famille ou pour aménager un bureau. Vous trouverez également deux salles d'eau, pratiques et fonctionnelles, qui répondent aux besoins quotidiens. La cuisine est aménagée. Le chauffage est collectif, avec un système au gaz et des radiateurs, garantissant un confort optimal durant les mois les plus froids. De plus, cet appartement dispose d'une place de parking, un atout considérable dans cette zone urbaine. Situé dans une résidence sécurisée, cet appartement est parfait pour ceux qui recherchent un cadre de vie agréable, à proximité des commodités et des transports. Ne manquez pas cette opportunité de devenir propriétaire d'un bien spacieux et fonctionnel à Corbeil-Essonnes. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Corbeil-Essonnes-91100/537

Ville : Corbeil-Essonnes
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91100
Coordonnées : 48.582729, 2.473964
Total : 226 720€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 39 880€
Valeur du bien : 212 880€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.17m²
Loyer prédit : 14.19€/m²/mois
Fourchette : 11.93€ - 16.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1138€/mois
Loyer annuel estimé : 13652€/an
Fourchette totale : 956€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 11476€ - 16241€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 469,9 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 012 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-25 012€ (-12.6%)
Marge achat-revente :-28 708€ (-14.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 107,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :64,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 171,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 452,05€
Coût de l'assurance :19 271,20€
Taxe foncière : 1 365,22€/an
Soit par mois : 113,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 137,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 285,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 80.17 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 880 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage performant: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 080€
    Peinture 3 chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corbeil-Essonnes (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 138 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 652 €/an
Calcul : 1 138 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 318 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 365 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 334 €
Revenus locatifs : +13 652 €
Charges déductibles : -49 334 €
Résultat foncier Année 1 : -35 682 €(Déficit de 35 682 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 282 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 454 €/an
Revenus locatifs : +13 652 €
Charges déductibles : -9 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14281.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 652 €49 341 €7 325 €-35 689 €21 400 €14 289 €14 289 €
213 925 €9 263 €7 127 €4 662 €--9 627 €
314 204 €9 059 €6 923 €5 145 €--4 481 €
414 488 €8 847 €6 711 €5 640 €---
514 778 €8 629 €6 493 €6 149 €---
615 073 €8 404 €6 267 €6 670 €---
715 375 €8 171 €6 034 €7 204 €---
815 682 €7 930 €5 794 €7 752 €---
915 996 €7 681 €5 545 €8 315 €---
1016 316 €7 424 €5 288 €8 892 €---
1116 642 €7 159 €5 022 €9 483 €---
1216 975 €6 884 €4 748 €10 091 €---
1317 314 €6 601 €4 465 €10 713 €---
1417 661 €6 308 €4 172 €11 353 €---
1518 014 €6 005 €3 869 €12 008 €---
1618 374 €5 693 €3 557 €12 681 €---
1718 742 €5 370 €3 234 €13 372 €---
1819 116 €5 036 €2 900 €14 080 €---
1919 499 €4 691 €2 555 €14 807 €---
2019 889 €4 335 €2 199 €15 554 €---
2120 286 €3 967 €1 831 €16 319 €---
2220 692 €3 587 €1 451 €17 105 €---
2321 106 €3 194 €1 058 €17 912 €---
2421 528 €2 788 €652 €18 740 €---
2521 959 €2 368 €232 €19 590 €---
TOTAL437 284 €198 734 €105 452 €238 550 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 550 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 867 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 867 €-6 420 €+9 287 €
2+2 867 €0 €+2 867 €
3+2 867 €0 €+2 867 €
4+2 867 €+348 €+2 519 €
5+2 867 €+1 845 €+1 022 €
6+2 867 €+2 001 €+866 €
7+2 867 €+2 161 €+706 €
8+2 867 €+2 326 €+541 €
9+2 867 €+2 494 €+373 €
10+2 867 €+2 667 €+200 €
11+2 867 €+2 845 €+22 €
12+2 867 €+3 027 €-160 €
13+2 867 €+3 214 €-347 €
14+2 867 €+3 406 €-539 €
15+2 867 €+3 603 €-736 €
16+2 867 €+3 804 €-937 €
17+2 867 €+4 012 €-1 145 €
18+2 867 €+4 224 €-1 357 €
19+2 867 €+4 442 €-1 575 €
20+2 867 €+4 666 €-1 799 €
21+2 867 €+4 896 €-2 029 €
22+2 867 €+5 132 €-2 265 €
23+2 867 €+5 374 €-2 507 €
24+2 867 €+5 622 €-2 755 €
25+2 867 €+5 877 €-3 010 €
Total+71 675 €+71 565 €+110 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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