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Maison de ville 3 pièces 83 m²

Bien expiré
VilleCransac (12)
Surface83m²
Coût Total90 300€
Loyer Annuel6 937€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 421,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 3 pièces principales

Maison de ville de 83m2 avec sous sol complet comprenant au premier niveau d'une cuisine, un salon, un balcon et un WC. A l'étage 2 Chambres dont une avec balcon, une salle d'eau avec WC. Au sous sol une cave et cuisine d'été. Tout à l'égout. A rafraichir. Honoraires à charge acquéreur : 16.67% Référence annonce : 496-0676L Date de réalisation du diagnostic : 13/11/2025 Prix hors honoraires : 30 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 650 € et 2 280 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Cransac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.525080, 2.281684
Total : 90 300€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 52 500€
Valeur du bien : 87 500€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6937€/an
Fourchette totale : 448€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5382€ - 8942€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :878,05 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 878 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-37 878€ (-52.0%)
Marge achat-revente :-17 422€ (-23.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :453,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 479,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 755,18€
Coût de l'assurance :7 901,25€
Taxe foncière : 693,69€/an
Soit par mois : 57,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 578,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 537,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection du carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et usés
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, remplacement du parquet si nécessaire et peinture
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et parquet en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à rafraîchir
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, revêtement de sol et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500 €(633 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (inclut les équipements, carrelage, plomberie et électricité)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (inclut murs, parquet, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (inclut murs, revêtement de sol, peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cransac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 937 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 316 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 658 €
Revenus locatifs : +6 937 €
Charges déductibles : -56 658 €
Résultat foncier Année 1 : -49 721 €(Déficit de 49 721 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 321 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 158 €/an
Revenus locatifs : +6 937 €
Charges déductibles : -4 158 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 779 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28320.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 937 €56 660 €3 151 €-49 724 €21 400 €28 324 €28 324 €
27 076 €4 078 €3 069 €2 997 €--25 326 €
37 217 €3 993 €2 983 €3 224 €--22 102 €
47 362 €3 905 €2 895 €3 457 €--18 646 €
57 509 €3 814 €2 804 €3 695 €--14 950 €
67 659 €3 719 €2 709 €3 940 €--11 010 €
77 812 €3 621 €2 611 €4 191 €--6 819 €
87 968 €3 519 €2 510 €4 449 €--2 370 €
98 128 €3 414 €2 404 €4 714 €---
108 290 €3 305 €2 295 €4 985 €---
118 456 €3 192 €2 182 €5 264 €---
128 625 €3 075 €2 065 €5 550 €---
138 798 €2 954 €1 944 €5 844 €---
148 974 €2 829 €1 819 €6 145 €---
159 153 €2 699 €1 689 €6 455 €---
169 336 €2 564 €1 554 €6 772 €---
179 523 €2 424 €1 415 €7 099 €---
189 713 €2 280 €1 270 €7 433 €---
199 908 €2 130 €1 120 €7 777 €---
2010 106 €1 975 €965 €8 131 €---
2110 308 €1 815 €805 €8 493 €---
2210 514 €1 648 €638 €8 866 €---
2310 724 €1 476 €466 €9 248 €---
2410 939 €1 297 €288 €9 642 €---
2511 158 €1 112 €103 €10 045 €---
TOTAL222 192 €123 499 €45 755 €98 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 457 €-6 420 €+7 877 €
2+1 457 €0 €+1 457 €
3+1 457 €0 €+1 457 €
4+1 457 €0 €+1 457 €
5+1 457 €0 €+1 457 €
6+1 457 €0 €+1 457 €
7+1 457 €0 €+1 457 €
8+1 457 €0 €+1 457 €
9+1 457 €+703 €+754 €
10+1 457 €+1 496 €-39 €
11+1 457 €+1 579 €-122 €
12+1 457 €+1 665 €-208 €
13+1 457 €+1 753 €-296 €
14+1 457 €+1 844 €-387 €
15+1 457 €+1 936 €-479 €
16+1 457 €+2 032 €-575 €
17+1 457 €+2 130 €-673 €
18+1 457 €+2 230 €-773 €
19+1 457 €+2 333 €-876 €
20+1 457 €+2 439 €-982 €
21+1 457 €+2 548 €-1 091 €
22+1 457 €+2 660 €-1 203 €
23+1 457 €+2 775 €-1 318 €
24+1 457 €+2 892 €-1 435 €
25+1 457 €+3 014 €-1 557 €
Total+36 425 €+29 608 €+6 817 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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