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Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface83
Coût Total152 180
Loyer Annuel9 759
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-143
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 277,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, 4 chambres, Entrée séparée, calme, Belle vue, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Boulogne-sur-Mer (62200), Appartement de 83 m2, au 3ème et dernier étage (sans ascenseur) d'une petite copropriété bien entretenue, proche du centre ville, à proximité des écoles et lycées., il bénéficie d'un environnement calme en bord de mer, à proximité du port. Ce spacieux appartement de 83 m² se compose d'une entrée, d'un séjour de 15 m², d'une cuisine aménagée, de 4 chambres, d'une salle de bain, d'un WC indépendant, penderie. Petite cave. Ses atouts : sa situation, appartement traversant, vue dégagée.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 8 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 928 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 106 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Marc GUILLOT SALOMON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BOULOGNE-SUR-MER sous le numéro 850 057 308

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.729876, 1.607281
Total : 152 180
Prix d'acquisition : 106 000
Travaux : 37 700
Valeur du bien : 143 700
Frais de notaire : 8 480
Coût estimé : 8 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9759€/an
Fourchette totale : 653€ - 1013€/mois
Fourchette annuelle : 7836€ - 12154€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 702,13 €/m²
Basé sur :303 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 277
Prix d'achat :106 000
Décote à l'achat :-35 277 (-25.0%)
Marge achat-revente :-10 903€ (-7.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :753,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 798,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 933,52
Coût de l'assurance :13 315,75
Taxe foncière : 975,87€/an
Soit par mois : 81,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 77,00€/mois
Soit par an : 924,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 813,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 956,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du carrelage et peinture dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 300
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€
  • Entrée - Rafraîchissement:600
    Rafraîchissement carrelage et peinture entrée: 5 m² × 120€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 759 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 180 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 924 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 241
Revenus locatifs : +9 759
Charges déductibles : -45 241
Résultat foncier Année 1 : -35 482(Déficit de 35 482 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 082
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 541 €/an
Revenus locatifs : +9 759
Charges déductibles : -7 541
Résultat foncier Années 2+ : 2 218 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14082.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 75945 2465 113-35 48721 400 €14 087 €14 087 €
29 9547 4104 9772 544--11 543 €
310 1537 2704 8372 883--8 660 €
410 3567 1244 6923 232--5 428 €
510 5636 9744 5413 589--1 839 €
610 7746 8184 3863 956---
710 9906 6574 2254 332---
811 2106 4914 0594 719---
911 4346 3193 8865 115---
1011 6636 1413 7085 522---
1111 8965 9563 5245 939---
1212 1345 7663 3336 368---
1312 3765 5693 1366 808---
1412 6245 3642 9327 259---
1512 8765 1532 7217 723---
1613 1344 9352 5028 199---
1713 3974 7092 2778 688---
1813 6654 4752 0439 189---
1913 9384 2341 8019 704---
2014 2173 9831 55110 233---
2114 5013 7251 29210 776---
2214 7913 4571 02411 334---
2315 0873 18074711 907---
2415 3882 89346112 495---
2515 6962 59716413 099---
TOTAL312 573172 44673 934140 12721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 127
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 759 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 049-6 420+8 469
2+2 0490+2 049
3+2 0490+2 049
4+2 0490+2 049
5+2 0490+2 049
6+2 049+635+1 414
7+2 049+1 300+749
8+2 049+1 416+633
9+2 049+1 535+514
10+2 049+1 657+392
11+2 049+1 782+267
12+2 049+1 910+139
13+2 049+2 042+7
14+2 049+2 178-129
15+2 049+2 317-268
16+2 049+2 460-411
17+2 049+2 606-557
18+2 049+2 757-708
19+2 049+2 911-862
20+2 049+3 070-1 021
21+2 049+3 233-1 184
22+2 049+3 400-1 351
23+2 049+3 572-1 523
24+2 049+3 749-1 700
25+2 049+3 930-1 881
Total+51 225+42 038+9 187
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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