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Achat appartement

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface102
Coût Total193 772
Loyer Annuel10 783
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-366
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 900 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 214,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 Balcons, Vue, Surface de 102 m², Bâtiment de 3 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1970, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz radiateur, Salle à manger, 1 Box, 1 Parking, Travaux, Interphone, Digicode, Calme, Etat : à rénover

À VENDRE Superbe T4 bis traversant au dernier étage avec balcons et grand garage

Idéalement situé au sein d'une petite copropriété calme et bien entretenue, venez découvrir ce magnifique appartement T4 bis traversant, niché au dernier étage, offrant luminosité et tranquillité.

Une double exposition garantissant une luminosité optimale toute la journée Un vaste séjour lumineux avec espace salle à manger Une cuisine fonctionnelle et conviviale Trois chambres confortables + un espace bureau (idéal télétravail ou chambre supplémentaire. Une buanderie dans l'appartement. Deux balcons pour profiter des beaux jours Un grand garage , rare sur le secteur

Situé au 3éme et dernier étage, sans voisin au-dessus, il offre calme et vue dégagée.

Proche du nouveau pôle de la caserne d'Espagne des commodités, écoles et transports, marché, berges du Gers.

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.660740, 0.592900
Total : 193 772
Prix d'acquisition : 123 900
Travaux : 59 960
Valeur du bien : 183 860
Frais de notaire : 9 912
Coût estimé : 9 912
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10783€/an
Fourchette totale : 729€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 8742€ - 13299€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 772
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :957,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 014,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 520,71
Coût de l'assurance :16 955,05
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 898,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 264,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-365,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 960(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 260
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 783 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 772 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 678 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 104
Revenus locatifs : +10 783
Charges déductibles : -70 104
Résultat foncier Année 1 : -59 321(Déficit de 59 321 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 921
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 144 €/an
Revenus locatifs : +10 783
Charges déductibles : -10 144
Résultat foncier Années 2+ : 639 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37921.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 535(65% de 123 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 929 €/an
Calcul : 80 535 € × 3,636% = 2 929
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 78370 1106 472-59 32821 400 €37 928 €37 928 €
210 9989 9786 3001 020--36 907 €
311 2189 8006 1221 419--35 489 €
411 4439 6165 9371 827--33 661 €
511 6729 4255 7472 247--31 415 €
611 9059 2285 5492 677--28 737 €
712 1439 0245 3453 120--25 618 €
812 3868 8135 1343 573--22 044 €
912 6348 5944 9164 039--18 005 €
1012 8868 3694 6904 518--13 487 €
1113 1448 1354 4575 009--8 478 €
1213 4077 8944 2165 513---
1313 6757 6443 9666 031---
1413 9497 3863 7076 563---
1514 2287 1183 4407 109---
1614 5126 8423 1647 670---
1714 8026 5562 8788 246---
1815 0996 2602 5828 838---
1915 4015 9552 2769 446---
2015 7095 6381 96010 070---
2116 0235 3111 63310 712---
2216 3434 9731 29411 371---
2316 6704 62294412 048---
2417 0034 26058212 743---
2517 3433 88620813 458---
TOTAL345 377245 43693 52199 94121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 941
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 264-6 420+8 684
2+2 2640+2 264
3+2 2640+2 264
4+2 2640+2 264
5+2 2640+2 264
6+2 2640+2 264
7+2 2640+2 264
8+2 2640+2 264
9+2 2640+2 264
10+2 2640+2 264
11+2 2640+2 264
12+2 264+1 654+610
13+2 264+1 809+455
14+2 264+1 969+295
15+2 264+2 133+131
16+2 264+2 301-37
17+2 264+2 474-210
18+2 264+2 651-387
19+2 264+2 834-570
20+2 264+3 021-757
21+2 264+3 214-950
22+2 264+3 411-1 147
23+2 264+3 614-1 350
24+2 264+3 823-1 559
25+2 264+4 037-1 773
Total+56 600+32 526+24 074
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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