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Achat appartement

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface102m²
Coût Total193 772€
Loyer Annuel10 783€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-366€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 900 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 214,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 Balcons, Vue, Surface de 102 m², Bâtiment de 3 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1970, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz radiateur, Salle à manger, 1 Box, 1 Parking, Travaux, Interphone, Digicode, Calme, Etat : à rénover

À VENDRE Superbe T4 bis traversant au dernier étage avec balcons et grand garage

Idéalement situé au sein d'une petite copropriété calme et bien entretenue, venez découvrir ce magnifique appartement T4 bis traversant, niché au dernier étage, offrant luminosité et tranquillité.

Une double exposition garantissant une luminosité optimale toute la journée Un vaste séjour lumineux avec espace salle à manger Une cuisine fonctionnelle et conviviale Trois chambres confortables + un espace bureau (idéal télétravail ou chambre supplémentaire. Une buanderie dans l'appartement. Deux balcons pour profiter des beaux jours Un grand garage , rare sur le secteur

Situé au 3éme et dernier étage, sans voisin au-dessus, il offre calme et vue dégagée.

Proche du nouveau pôle de la caserne d'Espagne des commodités, écoles et transports, marché, berges du Gers.

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.660740, 0.592900
Total : 193 772€
Prix d'acquisition : 123 900€
Travaux : 59 960€
Valeur du bien : 183 860€
Frais de notaire : 9 912€
Coût estimé : 9 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10783€/an
Fourchette totale : 729€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 8742€ - 13299€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :957,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 014,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 520,71€
Coût de l'assurance :16 955,05€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 898,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 264,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-365,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 960 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 260€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 783 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 772 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 678 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 104 €
Revenus locatifs : +10 783 €
Charges déductibles : -70 104 €
Résultat foncier Année 1 : -59 321 €(Déficit de 59 321 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 921 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 144 €/an
Revenus locatifs : +10 783 €
Charges déductibles : -10 144 €
Résultat foncier Années 2+ : 639 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37921.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 535 €(65% de 123 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 929 €/an
Calcul : 80 535 € × 3,636% = 2 929 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 783 €70 110 €6 472 €-59 328 €21 400 €37 928 €37 928 €
210 998 €9 978 €6 300 €1 020 €--36 907 €
311 218 €9 800 €6 122 €1 419 €--35 489 €
411 443 €9 616 €5 937 €1 827 €--33 661 €
511 672 €9 425 €5 747 €2 247 €--31 415 €
611 905 €9 228 €5 549 €2 677 €--28 737 €
712 143 €9 024 €5 345 €3 120 €--25 618 €
812 386 €8 813 €5 134 €3 573 €--22 044 €
912 634 €8 594 €4 916 €4 039 €--18 005 €
1012 886 €8 369 €4 690 €4 518 €--13 487 €
1113 144 €8 135 €4 457 €5 009 €--8 478 €
1213 407 €7 894 €4 216 €5 513 €---
1313 675 €7 644 €3 966 €6 031 €---
1413 949 €7 386 €3 707 €6 563 €---
1514 228 €7 118 €3 440 €7 109 €---
1614 512 €6 842 €3 164 €7 670 €---
1714 802 €6 556 €2 878 €8 246 €---
1815 099 €6 260 €2 582 €8 838 €---
1915 401 €5 955 €2 276 €9 446 €---
2015 709 €5 638 €1 960 €10 070 €---
2116 023 €5 311 €1 633 €10 712 €---
2216 343 €4 973 €1 294 €11 371 €---
2316 670 €4 622 €944 €12 048 €---
2417 003 €4 260 €582 €12 743 €---
2517 343 €3 886 €208 €13 458 €---
TOTAL345 377 €245 436 €93 521 €99 941 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 264 €-6 420 €+8 684 €
2+2 264 €0 €+2 264 €
3+2 264 €0 €+2 264 €
4+2 264 €0 €+2 264 €
5+2 264 €0 €+2 264 €
6+2 264 €0 €+2 264 €
7+2 264 €0 €+2 264 €
8+2 264 €0 €+2 264 €
9+2 264 €0 €+2 264 €
10+2 264 €0 €+2 264 €
11+2 264 €0 €+2 264 €
12+2 264 €+1 654 €+610 €
13+2 264 €+1 809 €+455 €
14+2 264 €+1 969 €+295 €
15+2 264 €+2 133 €+131 €
16+2 264 €+2 301 €-37 €
17+2 264 €+2 474 €-210 €
18+2 264 €+2 651 €-387 €
19+2 264 €+2 834 €-570 €
20+2 264 €+3 021 €-757 €
21+2 264 €+3 214 €-950 €
22+2 264 €+3 411 €-1 147 €
23+2 264 €+3 614 €-1 350 €
24+2 264 €+3 823 €-1 559 €
25+2 264 €+4 037 €-1 773 €
Total+56 600 €+32 526 €+24 074 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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