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Appartement 4 pièces 94 m²

VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface94m²
Coût Total253 280€
Loyer Annuel14 616€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-478€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 904,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 Quartier BALAGUIER

Vous recherchez un bien à proximité de toutes les commodités, atypique avec du potentiel ?

J'ai le bien qu'il vous faut !!

Dans le quartier recherché de BALAGUIER, proche de tous les commerces, des écoles, et du port, Au sein d'une copropriété sécurisée, je vous invite à découvrir au premier étage un appartement de Type 4 de plus de 94m² Il se présente aujourd'hui de la manière suivante : Un T3 qui se compose : d'une entrée, un salon séjour, une cuisine séparée, un dégagement avec placard desservant 2 chambres, une salle d'eau et un WC séparé Un studio attenant avec son entrée indépendante qui se compose : d'une entrée dans l'espace cuisine, une pièce de vie et une salle d'eau avec son WC.

Les 2 biens sont actuellement totalement indépendants, mais ils pourront sans gros travaux, être de nouveau réunis.

De quoi s'adapter à vos besoins : famille, rendement locatif, télétravail … Quel que soit votre profil, ce bien est idéal !!Ne le laissez pas passer !!

Chers collègues, je suis toujours très heureuse de faire visiter vos clients, n'hésitez pas à me contacter !!

Cette annonce référence 345518 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier AMANDINE PHILOCLES (EI) immatriculé au RSAC de TOULON (83000) sous le numéro 89067618200011.

Prix du bien : 179 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 48 Charges prévisionnelles annuelles : 2 760,00 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 345518 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 48 Charges prévisionnelles annuelles : 2760 €

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.097893, 5.880768
Total : 253 280€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 59 960€
Valeur du bien : 238 960€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 16.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1218€/mois
Loyer annuel estimé : 14616€/an
Fourchette totale : 965€ - 1537€/mois
Fourchette annuelle : 11579€ - 18449€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 571,43 €/m²
Basé sur :403 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 714 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-62 714€ (-25.9%)
Marge achat-revente :-11 566€ (-4.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 270,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :73,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 344,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 929,33€
Coût de l'assurance :22 162,00€
Taxe foncière : 1 461,60€/an
Soit par mois : 121,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 218,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 696,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-478,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 960 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:3 360€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 218 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 616 €/an
Calcul : 1 218 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 280 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 886 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 462 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 872 €
Revenus locatifs : +14 616 €
Charges déductibles : -73 872 €
Résultat foncier Année 1 : -59 256 €(Déficit de 59 256 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 856 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 912 €/an
Revenus locatifs : +14 616 €
Charges déductibles : -13 912 €
Résultat foncier Années 2+ : 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37856.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 616 €73 880 €8 812 €-59 264 €21 400 €37 864 €37 864 €
214 908 €13 690 €8 582 €1 218 €--36 646 €
315 207 €13 452 €8 344 €1 755 €--34 891 €
415 511 €13 205 €8 097 €2 306 €--32 585 €
515 821 €12 949 €7 841 €2 872 €--29 713 €
616 137 €12 684 €7 576 €3 453 €--26 260 €
716 460 €12 409 €7 301 €4 051 €--22 209 €
816 789 €12 125 €7 017 €4 664 €--17 545 €
917 125 €11 831 €6 722 €5 294 €--12 250 €
1017 468 €11 526 €6 417 €5 942 €--6 308 €
1117 817 €11 210 €6 102 €6 607 €---
1218 173 €10 882 €5 774 €7 291 €---
1318 537 €10 544 €5 435 €7 993 €---
1418 907 €10 192 €5 084 €8 715 €---
1519 286 €9 829 €4 721 €9 457 €---
1619 671 €9 452 €4 344 €10 219 €---
1720 065 €9 062 €3 954 €11 003 €---
1820 466 €8 658 €3 550 €11 808 €---
1920 875 €8 240 €3 132 €12 636 €---
2021 293 €7 806 €2 698 €13 487 €---
2121 719 €7 357 €2 249 €14 361 €---
2222 153 €6 892 €1 784 €15 261 €---
2322 596 €6 411 €1 302 €16 186 €---
2423 048 €5 912 €804 €17 136 €---
2523 509 €5 395 €287 €18 114 €---
TOTAL468 156 €315 591 €127 929 €152 565 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 565 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 069 €-6 420 €+9 489 €
2+3 069 €0 €+3 069 €
3+3 069 €0 €+3 069 €
4+3 069 €0 €+3 069 €
5+3 069 €0 €+3 069 €
6+3 069 €0 €+3 069 €
7+3 069 €0 €+3 069 €
8+3 069 €0 €+3 069 €
9+3 069 €0 €+3 069 €
10+3 069 €0 €+3 069 €
11+3 069 €+90 €+2 979 €
12+3 069 €+2 187 €+882 €
13+3 069 €+2 398 €+671 €
14+3 069 €+2 614 €+455 €
15+3 069 €+2 837 €+232 €
16+3 069 €+3 066 €+3 €
17+3 069 €+3 301 €-232 €
18+3 069 €+3 542 €-473 €
19+3 069 €+3 791 €-722 €
20+3 069 €+4 046 €-977 €
21+3 069 €+4 308 €-1 239 €
22+3 069 €+4 578 €-1 509 €
23+3 069 €+4 856 €-1 787 €
24+3 069 €+5 141 €-2 072 €
25+3 069 €+5 434 €-2 365 €
Total+76 725 €+45 769 €+30 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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