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Propriété d'exception.

Bien expiré
VillePuzieux (88)
Surface305m²
Coût Total479 620€
Loyer Annuel28 973€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-331€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 339 000 €
Surface : 305 m²
Prix au m² : 1 111,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 305 m², 12 pièces, 5091 m² de terrain

Propriété d'exception à découvrir ! Deux maisons sur plus de 5100 m² de terrain avec piscine et 4 box à chevaux. La maison principale de 305 m² comprend une cuisine, un salon, un séjour, trois chambres, une salle de bains, une véranda, un cellier, un garage deux véhicules et un atelier. A cela s'ajoutent deux logements indépendants : Un premier logement de 50 m² avec kitchenette et mezzanine de 58 m². Un second logement de 60 m² comprenant un séjour, une cuisine et une mezzanine à l'étage. Le tout pour 339 000 euros. Contactez Cécile Corazza au [Coordonnées masquées] pour une visite ! (5.94 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Cecile Corazza (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - .

Ville : Puzieux
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88500
Coordonnées : 48.332042, 6.097267
Total : 479 620€
Prix d'acquisition : 339 000€
Travaux : 113 500€
Valeur du bien : 452 500€
Frais de notaire : 27 120€
Coût estimé : 27 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 305m²
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 2414€/mois
Loyer annuel estimé : 28973€/an
Fourchette totale : 1929€ - 3022€/mois
Fourchette annuelle : 23148€ - 36264€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :479 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 360,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :143,89€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 504,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :228 419,49€
Coût de l'assurance :43 165,80€
Taxe foncière : 2 897,28€/an
Soit par mois : 241,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 414,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 745,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-331,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 480 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 305 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 305 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 38 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 305 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement changement de mobilier.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :113 500 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12600€ = 12600€ (installation incluse).
  • Isolation:15 250€
    Isolation toiture/combles: 305 m² × 50€/m² = 15250€ (main d'œuvre incluse).
  • Menuiseries:41 800€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 1100€/fenêtre = 41800€ (main d'œuvre incluse).
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse).
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 25000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre).
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre).
  • Chambres:6 750€
    Rénovation complète 3 chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (inclut revêtement, peinture, électricité, main d'œuvre).
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (inclut peinture, main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puzieux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 73 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 973 €/an
Calcul : 2 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 814 €/an
Base de calcul : Emprunt de 479 620 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 727 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 897 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 113 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 133 938 €
Revenus locatifs : +28 973 €
Charges déductibles : -133 938 €
Résultat foncier Année 1 : -104 965 €(Déficit de 104 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 83 565 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 438 €/an
Revenus locatifs : +28 973 €
Charges déductibles : -20 438 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 535 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 83564.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 339 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 220 350 €(65% de 339 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 013 €/an
Calcul : 220 350 € × 3,636% = 8 013 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 973 €133 953 €15 829 €-104 980 €21 400 €83 580 €83 580 €
229 552 €20 029 €15 406 €9 523 €--74 057 €
330 143 €19 591 €14 967 €10 552 €--63 506 €
430 746 €19 138 €14 515 €11 608 €--51 898 €
531 361 €18 670 €14 046 €12 691 €--39 207 €
631 988 €18 186 €13 562 €13 802 €--25 405 €
732 628 €17 685 €13 062 €14 943 €--10 462 €
833 281 €17 168 €12 544 €16 113 €---
933 946 €16 633 €12 009 €17 314 €---
1034 625 €16 079 €11 456 €18 546 €---
1135 318 €15 507 €10 884 €19 810 €---
1236 024 €14 916 €10 292 €21 108 €---
1336 745 €14 305 €9 681 €22 440 €---
1437 479 €13 672 €9 048 €23 807 €---
1538 229 €13 019 €8 395 €25 210 €---
1638 994 €12 343 €7 719 €26 651 €---
1739 773 €11 644 €7 020 €28 129 €---
1840 569 €10 922 €6 298 €29 647 €---
1941 380 €10 175 €5 551 €31 206 €---
2042 208 €9 402 €4 778 €32 806 €---
2143 052 €8 604 €3 980 €34 448 €---
2243 913 €7 778 €3 154 €36 135 €---
2344 791 €6 925 €2 301 €37 867 €---
2445 687 €6 042 €1 418 €39 645 €---
2546 601 €5 130 €506 €41 471 €---
TOTAL928 008 €457 517 €228 419 €470 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 470 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 084 €-6 420 €+12 504 €
2+6 084 €0 €+6 084 €
3+6 084 €0 €+6 084 €
4+6 084 €0 €+6 084 €
5+6 084 €0 €+6 084 €
6+6 084 €0 €+6 084 €
7+6 084 €0 €+6 084 €
8+6 084 €+1 695 €+4 389 €
9+6 084 €+5 194 €+890 €
10+6 084 €+5 564 €+520 €
11+6 084 €+5 943 €+141 €
12+6 084 €+6 332 €-248 €
13+6 084 €+6 732 €-648 €
14+6 084 €+7 142 €-1 058 €
15+6 084 €+7 563 €-1 479 €
16+6 084 €+7 995 €-1 911 €
17+6 084 €+8 439 €-2 355 €
18+6 084 €+8 894 €-2 810 €
19+6 084 €+9 362 €-3 278 €
20+6 084 €+9 842 €-3 758 €
21+6 084 €+10 334 €-4 250 €
22+6 084 €+10 840 €-4 756 €
23+6 084 €+11 360 €-5 276 €
24+6 084 €+11 894 €-5 810 €
25+6 084 €+12 441 €-6 357 €
Total+152 100 €+141 147 €+10 953 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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