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Propriété d'exception.

Bien expiré
VillePuzieux (88)
Surface305
Coût Total479 620
Loyer Annuel28 973
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-331
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 339 000 €
Surface : 305 m²
Prix au m² : 1 111,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 305 m², 12 pièces, 5091 m² de terrain

Propriété d'exception à découvrir ! Deux maisons sur plus de 5100 m² de terrain avec piscine et 4 box à chevaux. La maison principale de 305 m² comprend une cuisine, un salon, un séjour, trois chambres, une salle de bains, une véranda, un cellier, un garage deux véhicules et un atelier. A cela s'ajoutent deux logements indépendants : Un premier logement de 50 m² avec kitchenette et mezzanine de 58 m². Un second logement de 60 m² comprenant un séjour, une cuisine et une mezzanine à l'étage. Le tout pour 339 000 euros. Contactez Cécile Corazza au [Coordonnées masquées] pour une visite ! (5.94 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Cecile Corazza (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - .

Ville : Puzieux
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88500
Coordonnées : 48.332042, 6.097267
Total : 479 620
Prix d'acquisition : 339 000
Travaux : 113 500
Valeur du bien : 452 500
Frais de notaire : 27 120
Coût estimé : 27 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 305
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 2414€/mois
Loyer annuel estimé : 28973€/an
Fourchette totale : 1929€ - 3022€/mois
Fourchette annuelle : 23148€ - 36264€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :479 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 360,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :143,89€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 504,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :228 419,49
Coût de l'assurance :43 165,80
Taxe foncière : 2 897,28€/an
Soit par mois : 241,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 414,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 745,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-331,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 480 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 305 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 305 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 38 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 305 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement changement de mobilier.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :113 500(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12600€ = 12600€ (installation incluse).
  • Isolation:15 250
    Isolation toiture/combles: 305 m² × 50€/m² = 15250€ (main d'œuvre incluse).
  • Menuiseries:41 800
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 1100€/fenêtre = 41800€ (main d'œuvre incluse).
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse).
  • Cuisine:25 000
    Rénovation complète cuisine: 25000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre).
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre).
  • Chambres:6 750
    Rénovation complète 3 chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (inclut revêtement, peinture, électricité, main d'œuvre).
  • Salon:600
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (inclut peinture, main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puzieux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 73 150✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 973 €/an
Calcul : 2 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 814 €/an
Base de calcul : Emprunt de 479 620 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 727 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 897 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 113 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 133 938
Revenus locatifs : +28 973
Charges déductibles : -133 938
Résultat foncier Année 1 : -104 965(Déficit de 104 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 83 565
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 438 €/an
Revenus locatifs : +28 973
Charges déductibles : -20 438
Résultat foncier Années 2+ : 8 535 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 83564.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 339 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 220 350(65% de 339 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 013 €/an
Calcul : 220 350 € × 3,636% = 8 013
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 973133 95315 829-104 98021 400 €83 580 €83 580 €
229 55220 02915 4069 523--74 057 €
330 14319 59114 96710 552--63 506 €
430 74619 13814 51511 608--51 898 €
531 36118 67014 04612 691--39 207 €
631 98818 18613 56213 802--25 405 €
732 62817 68513 06214 943--10 462 €
833 28117 16812 54416 113---
933 94616 63312 00917 314---
1034 62516 07911 45618 546---
1135 31815 50710 88419 810---
1236 02414 91610 29221 108---
1336 74514 3059 68122 440---
1437 47913 6729 04823 807---
1538 22913 0198 39525 210---
1638 99412 3437 71926 651---
1739 77311 6447 02028 129---
1840 56910 9226 29829 647---
1941 38010 1755 55131 206---
2042 2089 4024 77832 806---
2143 0528 6043 98034 448---
2243 9137 7783 15436 135---
2344 7916 9252 30137 867---
2445 6876 0421 41839 645---
2546 6015 13050641 471---
TOTAL928 008457 517228 419470 49121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 470 491
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 084-6 420+12 504
2+6 0840+6 084
3+6 0840+6 084
4+6 0840+6 084
5+6 0840+6 084
6+6 0840+6 084
7+6 0840+6 084
8+6 084+1 695+4 389
9+6 084+5 194+890
10+6 084+5 564+520
11+6 084+5 943+141
12+6 084+6 332-248
13+6 084+6 732-648
14+6 084+7 142-1 058
15+6 084+7 563-1 479
16+6 084+7 995-1 911
17+6 084+8 439-2 355
18+6 084+8 894-2 810
19+6 084+9 362-3 278
20+6 084+9 842-3 758
21+6 084+10 334-4 250
22+6 084+10 840-4 756
23+6 084+11 360-5 276
24+6 084+11 894-5 810
25+6 084+12 441-6 357
Total+152 100+141 147+10 953
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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