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Appartement 3 pièces 55 m²

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface55m²
Coût Total114 220€
Loyer Annuel7 659€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 618,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A proximité des transports et commodités, au 3ᵉ étage d'une résidence arborée et bien entretenue, cet appartement de type 3 vous séduira par sa luminosité et son agencement fonctionnel.

Il se compose d'un agréable salon-séjour, deux chambres, d'une salle d'eau rénovée, ainsi que d'une cuisine offrant un beau potentiel de personnalisation. De nombreux rangements complètent l'ensemble pour un confort de vie optimal.

Vous bénéficierez d'un chauffage collectif au sol, d'une place de parking privative et une cave.

Une belle opportunité pour un premier achat ou un investissement. Faibles charges de copropriété.

À découvrir sans tarder ! Référence annonce : T337 Date de réalisation du diagnostic : 09/02/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 20

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.272898, 4.032805
Total : 114 220€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 18 100€
Valeur du bien : 107 100€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 638€/mois
Loyer annuel estimé : 7659€/an
Fourchette totale : 494€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5932€ - 9890€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 390,65 €/m²
Basé sur :332 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 486 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-42 486€ (-32.3%)
Marge achat-revente :17 266€ (13.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,56€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 591,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 579,45€
Coût de l'assurance :8 566,50€
Taxe foncière : 765,94€/an
Soit par mois : 63,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 638,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au sol
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir pour améliorer le potentiel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 100 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Système de chauffage collectif au sol: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Peinture salon:600€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 659 €/an
Calcul : 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 220 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 986 €
Revenus locatifs : +7 659 €
Charges déductibles : -22 986 €
Résultat foncier Année 1 : -15 327 €(Déficit de 15 327 €)
Imputable sur revenu global : 15 327 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 886 €/an
Revenus locatifs : +7 659 €
Charges déductibles : -4 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 773 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 659 €22 990 €3 781 €-15 330 €15 330 €--
27 813 €4 789 €3 680 €3 024 €---
37 969 €4 684 €3 575 €3 285 €---
48 128 €4 576 €3 467 €3 552 €---
58 291 €4 464 €3 356 €3 827 €---
68 457 €4 349 €3 240 €4 108 €---
78 626 €4 229 €3 121 €4 396 €---
88 798 €4 106 €2 997 €4 693 €---
98 974 €3 978 €2 869 €4 996 €---
109 154 €3 846 €2 737 €5 308 €---
119 337 €3 709 €2 601 €5 627 €---
129 523 €3 568 €2 459 €5 955 €---
139 714 €3 422 €2 313 €6 292 €---
149 908 €3 271 €2 162 €6 637 €---
1510 106 €3 115 €2 006 €6 991 €---
1610 309 €2 953 €1 845 €7 355 €---
1710 515 €2 787 €1 678 €7 728 €---
1810 725 €2 614 €1 505 €8 111 €---
1910 939 €2 435 €1 327 €8 504 €---
2011 158 €2 251 €1 142 €8 907 €---
2111 381 €2 060 €951 €9 321 €---
2211 609 €1 863 €754 €9 746 €---
2311 841 €1 659 €550 €10 183 €---
2412 078 €1 448 €339 €10 630 €---
2512 320 €1 230 €121 €11 090 €---
TOTAL245 332 €100 394 €54 579 €144 938 €15 330 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 599 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 608 €-4 599 €+6 207 €
2+1 608 €+907 €+701 €
3+1 608 €+985 €+623 €
4+1 608 €+1 066 €+542 €
5+1 608 €+1 148 €+460 €
6+1 608 €+1 232 €+376 €
7+1 608 €+1 319 €+289 €
8+1 608 €+1 408 €+200 €
9+1 608 €+1 499 €+109 €
10+1 608 €+1 592 €+16 €
11+1 608 €+1 688 €-80 €
12+1 608 €+1 787 €-179 €
13+1 608 €+1 888 €-280 €
14+1 608 €+1 991 €-383 €
15+1 608 €+2 097 €-489 €
16+1 608 €+2 207 €-599 €
17+1 608 €+2 318 €-710 €
18+1 608 €+2 433 €-825 €
19+1 608 €+2 551 €-943 €
20+1 608 €+2 672 €-1 064 €
21+1 608 €+2 796 €-1 188 €
22+1 608 €+2 924 €-1 316 €
23+1 608 €+3 055 €-1 447 €
24+1 608 €+3 189 €-1 581 €
25+1 608 €+3 327 €-1 719 €
Total+40 200 €+43 481 €+-3 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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