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Appartement - 4 pièce(s) - 91 m²

Bien expiré
VilleGuéret (23)
Surface91m²
Coût Total97 770€
Loyer Annuel8 776€
Rentabilité8.98%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 538,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 situé à Guéret, dans le département de la Creuse (23000). Ce bien immobilier offre une superficie généreuse de 91 m², idéal pour une famille ou pour ceux qui recherchent un espace de vie confortable. L'appartement se compose de quatre pièces, dont trois chambres spacieuses, permettant ainsi d'accueillir facilement une famille ou de créer un bureau à domicile.Le salon, d'une superficie de 28,6 m², est un espace convivial où vous pourrez vous détendre ou recevoir vos amis. L'appartement est équipé d'un système de chauffage individuel au gaz.

Ce bien est situé dans une résidence avec un garage, offrant un stationnement sécurisé pour votre véhicule. De plus, il dispose d'une cave, pratique pour le rangement de vos affaires.

L'emplacement de cet appartement est un atout majeur. Vous trouverez à proximité immédiate plusieurs supermarchés, tels que Netto et E.Leclerc, facilitant vos courses quotidiennes. Les familles apprécieront également la proximité des écoles, avec une école élémentaire et un lycée professionnel à moins de 1500 mètres.

Pour les commodités de santé, plusieurs pharmacies sont accessibles à moins de 1000 mètres. De plus, des stations de recharge pour véhicules électriques sont disponibles à proximité, répondant aux besoins des conducteurs de voitures électriques.

Enfin, cet appartement est idéalement situé à proximité de l'IUT Carrières sociales, ce qui en fait un choix judicieux pour les étudiants ou les professionnels travaillant dans le secteur de l'éducation. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien spacieux et bien situé à Guéret.Logement à consommation énergétique excessive

Numéro de mandat : 181

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Total : 97 770€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 44 850€
Valeur du bien : 93 850€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8776€/an
Fourchette totale : 595€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 7144€ - 10781€/an
Rentabilité brute :8.98%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 030,76 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 799 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-44 799€ (-47.8%)
Marge achat-revente :-3 971€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,33€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 517,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 753,47€
Coût de l'assurance :8 799,30€
Taxe foncière : 877,63€/an
Soit par mois : 73,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 731,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Non trouvé • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage individuel au gaz actuel.
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, et mise aux normes des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 850 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 950€ = 9500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 750€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€ = 6750€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 776 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 360 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 770 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 439 €
Revenus locatifs : +8 776 €
Charges déductibles : -49 439 €
Résultat foncier Année 1 : -40 663 €(Déficit de 40 663 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 263 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 589 €/an
Revenus locatifs : +8 776 €
Charges déductibles : -4 589 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19262.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 776 €49 442 €3 363 €-40 666 €21 400 €19 266 €19 266 €
28 952 €4 504 €3 274 €4 448 €--14 818 €
39 131 €4 413 €3 183 €4 718 €--10 100 €
49 313 €4 318 €3 088 €4 996 €--5 105 €
59 500 €4 220 €2 990 €5 280 €---
69 690 €4 118 €2 889 €5 571 €---
79 883 €4 013 €2 784 €5 870 €---
810 081 €3 904 €2 675 €6 177 €---
910 283 €3 792 €2 562 €6 491 €---
1010 488 €3 675 €2 446 €6 813 €---
1110 698 €3 554 €2 325 €7 144 €---
1210 912 €3 429 €2 200 €7 483 €---
1311 130 €3 300 €2 070 €7 831 €---
1411 353 €3 166 €1 936 €8 187 €---
1511 580 €3 027 €1 797 €8 553 €---
1611 812 €2 883 €1 654 €8 928 €---
1712 048 €2 735 €1 505 €9 313 €---
1812 289 €2 581 €1 351 €9 708 €---
1912 535 €2 421 €1 191 €10 114 €---
2012 785 €2 256 €1 026 €10 529 €---
2113 041 €2 085 €855 €10 956 €---
2213 302 €1 908 €678 €11 394 €---
2313 568 €1 725 €495 €11 843 €---
2413 839 €1 535 €305 €12 304 €---
2514 116 €1 339 €109 €12 777 €---
TOTAL281 106 €124 343 €48 753 €156 763 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 776 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 843 €-6 420 €+8 263 €
2+1 843 €0 €+1 843 €
3+1 843 €0 €+1 843 €
4+1 843 €0 €+1 843 €
5+1 843 €+53 €+1 790 €
6+1 843 €+1 671 €+172 €
7+1 843 €+1 761 €+82 €
8+1 843 €+1 853 €-10 €
9+1 843 €+1 947 €-104 €
10+1 843 €+2 044 €-201 €
11+1 843 €+2 143 €-300 €
12+1 843 €+2 245 €-402 €
13+1 843 €+2 349 €-506 €
14+1 843 €+2 456 €-613 €
15+1 843 €+2 566 €-723 €
16+1 843 €+2 678 €-835 €
17+1 843 €+2 794 €-951 €
18+1 843 €+2 912 €-1 069 €
19+1 843 €+3 034 €-1 191 €
20+1 843 €+3 159 €-1 316 €
21+1 843 €+3 287 €-1 444 €
22+1 843 €+3 418 €-1 575 €
23+1 843 €+3 553 €-1 710 €
24+1 843 €+3 691 €-1 848 €
25+1 843 €+3 833 €-1 990 €
Total+46 075 €+47 029 €+-954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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