Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 4 pièce(s) - 91 m²

VilleGuéret (23)
Surface91
Coût Total97 770
Loyer Annuel8 776
Rentabilité8.98%
Cashflow/mois+140
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 538,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 situé à Guéret, dans le département de la Creuse (23000). Ce bien immobilier offre une superficie généreuse de 91 m², idéal pour une famille ou pour ceux qui recherchent un espace de vie confortable. L'appartement se compose de quatre pièces, dont trois chambres spacieuses, permettant ainsi d'accueillir facilement une famille ou de créer un bureau à domicile.Le salon, d'une superficie de 28,6 m², est un espace convivial où vous pourrez vous détendre ou recevoir vos amis. L'appartement est équipé d'un système de chauffage individuel au gaz.

Ce bien est situé dans une résidence avec un garage, offrant un stationnement sécurisé pour votre véhicule. De plus, il dispose d'une cave, pratique pour le rangement de vos affaires.

L'emplacement de cet appartement est un atout majeur. Vous trouverez à proximité immédiate plusieurs supermarchés, tels que Netto et E.Leclerc, facilitant vos courses quotidiennes. Les familles apprécieront également la proximité des écoles, avec une école élémentaire et un lycée professionnel à moins de 1500 mètres.

Pour les commodités de santé, plusieurs pharmacies sont accessibles à moins de 1000 mètres. De plus, des stations de recharge pour véhicules électriques sont disponibles à proximité, répondant aux besoins des conducteurs de voitures électriques.

Enfin, cet appartement est idéalement situé à proximité de l'IUT Carrières sociales, ce qui en fait un choix judicieux pour les étudiants ou les professionnels travaillant dans le secteur de l'éducation. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien spacieux et bien situé à Guéret.Logement à consommation énergétique excessive

Numéro de mandat : 181

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Total : 97 770
Prix d'acquisition : 49 000
Travaux : 44 850
Valeur du bien : 93 850
Frais de notaire : 3 920
Coût estimé : 3 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8776€/an
Fourchette totale : 595€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 7144€ - 10781€/an
Rentabilité brute :8.98%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 030,76 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 799
Prix d'achat :49 000
Décote à l'achat :-44 799 (-47.8%)
Marge achat-revente :-3 971€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 770
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,33€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 517,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 753,47
Coût de l'assurance :8 799,30
Taxe foncière : 877,63€/an
Soit par mois : 73,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 731,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Non trouvéConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage individuel au gaz actuel.
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, et mise aux normes des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 850(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 950€ = 9500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 750
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€ = 6750€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 776 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 360 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 770 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 439
Revenus locatifs : +8 776
Charges déductibles : -49 439
Résultat foncier Année 1 : -40 663(Déficit de 40 663 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 263
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 589 €/an
Revenus locatifs : +8 776
Charges déductibles : -4 589
Résultat foncier Années 2+ : 4 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19262.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 77649 4423 363-40 66621 400 €19 266 €19 266 €
28 9524 5043 2744 448--14 818 €
39 1314 4133 1834 718--10 100 €
49 3134 3183 0884 996--5 105 €
59 5004 2202 9905 280---
69 6904 1182 8895 571---
79 8834 0132 7845 870---
810 0813 9042 6756 177---
910 2833 7922 5626 491---
1010 4883 6752 4466 813---
1110 6983 5542 3257 144---
1210 9123 4292 2007 483---
1311 1303 3002 0707 831---
1411 3533 1661 9368 187---
1511 5803 0271 7978 553---
1611 8122 8831 6548 928---
1712 0482 7351 5059 313---
1812 2892 5811 3519 708---
1912 5352 4211 19110 114---
2012 7852 2561 02610 529---
2113 0412 08585510 956---
2213 3021 90867811 394---
2313 5681 72549511 843---
2413 8391 53530512 304---
2514 1161 33910912 777---
TOTAL281 106124 34348 753156 76321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 763
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 776 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 843-6 420+8 263
2+1 8430+1 843
3+1 8430+1 843
4+1 8430+1 843
5+1 843+53+1 790
6+1 843+1 671+172
7+1 843+1 761+82
8+1 843+1 853-10
9+1 843+1 947-104
10+1 843+2 044-201
11+1 843+2 143-300
12+1 843+2 245-402
13+1 843+2 349-506
14+1 843+2 456-613
15+1 843+2 566-723
16+1 843+2 678-835
17+1 843+2 794-951
18+1 843+2 912-1 069
19+1 843+3 034-1 191
20+1 843+3 159-1 316
21+1 843+3 287-1 444
22+1 843+3 418-1 575
23+1 843+3 553-1 710
24+1 843+3 691-1 848
25+1 843+3 833-1 990
Total+46 075+47 029+-954
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →