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Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface92m²
Coût Total163 348€
Loyer Annuel10 817€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-354€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 98 600 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 071,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmant appartement de caractère situé à Boulogne-sur-Mer, secteur Montplaisir. Au 3ème étage d'un immeuble soigné, il offre une agréable vue arborée.

Ce bien comprend :

  • Une grande pièce de vie lumineuse
  • Un salon
  • 2 chambres
  • 1 bureau qui peut office d'une troisième chambre
  • Une cuisine avec cellier
  • Une salle de bain et un W.C

Proche des transports, commerces et écoles, il offre un cadre de vie idéal. L'aisance pour le stationnement est très confortable. Une cave privatif vient compléter ce bien. (6.02 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 234 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3360.00 euros. Stéphanie DELPIERRE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 930880935 - Boulogne-sur-Mer.

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.715708, 1.594365
Total : 163 348€
Prix d'acquisition : 98 600€
Travaux : 56 860€
Valeur du bien : 155 460€
Frais de notaire : 7 888€
Coût estimé : 7 888€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 901€/mois
Loyer annuel estimé : 10817€/an
Fourchette totale : 724€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 8685€ - 13471€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 482,65 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 403 €
Prix d'achat :98 600 €
Décote à l'achat :-37 803€ (-27.7%)
Marge achat-revente :-26 945€ (-19.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 348€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,34€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 885,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 768,74€
Coût de l'assurance :19 601,76€
Taxe foncière : 1 081,68€/an
Soit par mois : 90,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 901,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-354,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 860 €(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Les prix ont été ajustés pour refléter le marché local. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 901 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 817 €/an
Calcul : 901 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 348 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 082 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 780 €
Revenus locatifs : +10 817 €
Charges déductibles : -67 780 €
Résultat foncier Année 1 : -56 963 €(Déficit de 56 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 920 €/an
Revenus locatifs : +10 817 €
Charges déductibles : -10 920 €
Résultat foncier Années 2+ : -103 €/an(Déficit de 103 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35563.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 090 €(65% de 98 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 331 €/an
Calcul : 64 090 € × 3,636% = 2 331 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 817 €67 785 €5 700 €-56 968 €21 400 €35 568 €35 568 €
211 033 €10 777 €5 551 €257 €--35 312 €
311 254 €10 623 €5 397 €631 €--34 681 €
411 479 €10 463 €5 237 €1 016 €--33 665 €
511 709 €10 298 €5 072 €1 411 €--32 254 €
611 943 €10 126 €4 901 €1 816 €--30 438 €
712 182 €9 949 €4 723 €2 232 €--28 205 €
812 425 €9 765 €4 540 €2 660 €--25 545 €
912 674 €9 575 €4 349 €3 099 €--22 447 €
1012 927 €9 378 €4 152 €3 549 €--18 897 €
1113 186 €9 174 €3 948 €4 012 €--14 885 €
1213 449 €8 962 €3 736 €4 487 €---
1313 718 €8 743 €3 517 €4 975 €---
1413 993 €8 516 €3 290 €5 477 €---
1514 273 €8 281 €3 055 €5 992 €---
1614 558 €8 037 €2 811 €6 521 €---
1714 849 €7 785 €2 559 €7 064 €---
1815 146 €7 523 €2 298 €7 623 €---
1915 449 €7 253 €2 027 €8 196 €---
2015 758 €6 972 €1 746 €8 786 €---
2116 073 €6 682 €1 456 €9 392 €---
2216 395 €6 381 €1 155 €10 014 €---
2316 723 €6 069 €843 €10 654 €---
2417 057 €5 746 €520 €11 311 €---
2517 398 €5 411 €186 €11 987 €---
TOTAL346 467 €270 273 €82 769 €76 194 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 194 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 272 €-6 420 €+8 692 €
2+2 272 €0 €+2 272 €
3+2 272 €0 €+2 272 €
4+2 272 €0 €+2 272 €
5+2 272 €0 €+2 272 €
6+2 272 €0 €+2 272 €
7+2 272 €0 €+2 272 €
8+2 272 €0 €+2 272 €
9+2 272 €0 €+2 272 €
10+2 272 €0 €+2 272 €
11+2 272 €0 €+2 272 €
12+2 272 €+1 346 €+926 €
13+2 272 €+1 493 €+779 €
14+2 272 €+1 643 €+629 €
15+2 272 €+1 798 €+474 €
16+2 272 €+1 956 €+316 €
17+2 272 €+2 119 €+153 €
18+2 272 €+2 287 €-15 €
19+2 272 €+2 459 €-187 €
20+2 272 €+2 636 €-364 €
21+2 272 €+2 817 €-545 €
22+2 272 €+3 004 €-732 €
23+2 272 €+3 196 €-924 €
24+2 272 €+3 393 €-1 121 €
25+2 272 €+3 596 €-1 324 €
Total+56 800 €+27 324 €+29 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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