Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 11 pièces 172 m²

Bien expiré
VilleBénodet (29)
Surface172m²
Coût Total319 646€
Loyer Annuel27 191€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+370€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 950 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 1 336,92 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 11 pièces 172 m²

NOUVEAU - IMMEUBLE DE RAPPORT de 1950, d'une surface habitable d'environ 172 m². Anciennement à usage de commerce et d'habitation, ce dernier comprend : Au rez-de-chaussée : magasin, cuisine, WC, 2 chambres. Au 1er étage : Dégagement, cuisine, salle de séjour, 2 chambres, WC, salle d'eau. Au 2ème étage : Dégagement, cuisine, salle de séjour, 2 chambres, WC, salle d'eau. Grenier. Garage accolé. Petite courette sur l'arrière. Immeuble totalement à rénover ! Absence de copropriété. Absence de DPE car absence de système de chauffage. Contact : Fanny ROUZES : [Coordonnées masquées] AGENCE DU STEIR FOUESNANT Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 172 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bénodet
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29950
Coordonnées : 47.888292, -4.043943
Total : 319 646€
Prix d'acquisition : 229 950€
Travaux : 71 300€
Valeur du bien : 301 250€
Frais de notaire : 18 396€
Coût estimé : 18 396€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 13.17€/m²/mois
Fourchette : 10.41€ - 16.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 2266€/mois
Loyer annuel estimé : 27191€/an
Fourchette totale : 1791€ - 2867€/mois
Fourchette annuelle : 21493€ - 34398€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :319 646€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 572,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :95,89€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 668,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 231,72€
Coût de l'assurance :28 768,14€
Taxe foncière : 2 719,05€/an
Soit par mois : 226,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 265,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 895,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :370,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage (chaudière ou pompe à chaleur) pour remplacer l'absence de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Absence de système de chauffage nécessite une installation pour mise aux normes
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 17 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 300 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 000€
    Installation d'une chaudière à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:18 700€
    Remplacement de 17 fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1100€/fenêtre = 18700€
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant dans 30 m²: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 30 m²: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète du salon: 8000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bénodet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 266 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 191 €/an
Calcul : 2 266 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 319 646 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 151 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 709 €
Revenus locatifs : +27 191 €
Charges déductibles : -85 709 €
Résultat foncier Année 1 : -58 518 €(Déficit de 58 518 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 118 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 409 €/an
Revenus locatifs : +27 191 €
Charges déductibles : -14 409 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 782 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37118.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 468 €(65% de 229 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 435 €/an
Calcul : 149 468 € × 3,636% = 5 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 191 €85 719 €10 549 €-58 529 €21 400 €37 129 €37 129 €
227 734 €14 137 €10 267 €13 597 €--23 531 €
328 289 €13 845 €9 975 €14 444 €--9 087 €
428 855 €13 543 €9 673 €15 312 €---
529 432 €13 231 €9 361 €16 201 €---
630 021 €12 908 €9 039 €17 112 €---
730 621 €12 575 €8 705 €18 046 €---
831 233 €12 230 €8 360 €19 004 €---
931 858 €11 873 €8 003 €19 985 €---
1032 495 €11 504 €7 635 €20 991 €---
1133 145 €11 123 €7 253 €22 022 €---
1233 808 €10 729 €6 859 €23 079 €---
1334 484 €10 322 €6 452 €24 163 €---
1435 174 €9 900 €6 030 €25 274 €---
1535 877 €9 465 €5 595 €26 413 €---
1636 595 €9 014 €5 144 €27 581 €---
1737 327 €8 548 €4 679 €28 778 €---
1838 073 €8 067 €4 197 €30 006 €---
1938 835 €7 569 €3 699 €31 266 €---
2039 611 €7 054 €3 185 €32 557 €---
2140 404 €6 522 €2 652 €33 881 €---
2241 212 €5 972 €2 102 €35 240 €---
2342 036 €5 403 €1 533 €36 633 €---
2442 877 €4 815 €945 €38 062 €---
2543 734 €4 207 €337 €39 527 €---
TOTAL870 921 €320 276 €152 232 €550 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 550 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 710 €-6 420 €+12 130 €
2+5 710 €0 €+5 710 €
3+5 710 €0 €+5 710 €
4+5 710 €+1 867 €+3 843 €
5+5 710 €+4 860 €+850 €
6+5 710 €+5 134 €+576 €
7+5 710 €+5 414 €+296 €
8+5 710 €+5 701 €+9 €
9+5 710 €+5 995 €-285 €
10+5 710 €+6 297 €-587 €
11+5 710 €+6 607 €-897 €
12+5 710 €+6 924 €-1 214 €
13+5 710 €+7 249 €-1 539 €
14+5 710 €+7 582 €-1 872 €
15+5 710 €+7 924 €-2 214 €
16+5 710 €+8 274 €-2 564 €
17+5 710 €+8 634 €-2 924 €
18+5 710 €+9 002 €-3 292 €
19+5 710 €+9 380 €-3 670 €
20+5 710 €+9 767 €-4 057 €
21+5 710 €+10 164 €-4 454 €
22+5 710 €+10 572 €-4 862 €
23+5 710 €+10 990 €-5 280 €
24+5 710 €+11 419 €-5 709 €
25+5 710 €+11 858 €-6 148 €
Total+142 750 €+165 193 €+-22 443 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →