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Achat : Maison Labruguière (81290)

Bien expiré
VilleLabruguière (81)
Surface110m²
Coût Total142 990€
Loyer Annuel10 709€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 836,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 2 chambres, Structure/extérieur à rafraîchir

Ideally located in the city center of Labruguière, this townhouse in very good condition offers a functional and pleasant layout on two levels.  On the ground floor, you will find an entrance, a living room and an open, practical and friendly kitchen.  Upstairs, the house has a large office, 2 bedrooms and a shower room. Central location, close to amenities, schools and shops. Well maintained house, ideal for a main residence or investment. Contact info/visit:

Ville : Labruguière
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81290
Coordonnées : 43.543402, 2.265261
Total : 142 990€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 43 630€
Valeur du bien : 135 630€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 892€/mois
Loyer annuel estimé : 10709€/an
Fourchette totale : 692€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 8305€ - 13811€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 738,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 280,72€
Coût de l'assurance :12 154,15€
Taxe foncière : 1 070,94€/an
Soit par mois : 89,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 892,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 827,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 630 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Labruguière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 709 €/an
Calcul : 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 990 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 071 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 788 €
Revenus locatifs : +10 709 €
Charges déductibles : -49 788 €
Résultat foncier Année 1 : -39 079 €(Déficit de 39 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 158 €/an
Revenus locatifs : +10 709 €
Charges déductibles : -6 158 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17678.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 709 €49 793 €4 606 €-39 083 €21 400 €17 683 €17 683 €
210 924 €6 038 €4 481 €4 886 €--12 798 €
311 142 €5 909 €4 352 €5 233 €--7 565 €
411 365 €5 776 €4 219 €5 589 €--1 977 €
511 592 €5 639 €4 082 €5 953 €---
611 824 €5 497 €3 940 €6 327 €---
712 061 €5 350 €3 793 €6 710 €---
812 302 €5 199 €3 642 €7 103 €---
912 548 €5 042 €3 485 €7 505 €---
1012 799 €4 881 €3 324 €7 918 €---
1113 055 €4 714 €3 157 €8 341 €---
1213 316 €4 541 €2 984 €8 775 €---
1313 582 €4 363 €2 806 €9 219 €---
1413 854 €4 179 €2 622 €9 675 €---
1514 131 €3 989 €2 431 €10 142 €---
1614 413 €3 792 €2 235 €10 621 €---
1714 702 €3 589 €2 032 €11 113 €---
1814 996 €3 379 €1 822 €11 617 €---
1915 296 €3 162 €1 605 €12 133 €---
2015 602 €2 939 €1 382 €12 663 €---
2115 914 €2 707 €1 150 €13 206 €---
2216 232 €2 468 €911 €13 763 €---
2316 556 €2 222 €664 €14 335 €---
2416 888 €1 967 €409 €14 921 €---
2517 225 €1 703 €146 €15 522 €---
TOTAL343 025 €148 838 €66 281 €194 186 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 249 €-6 420 €+8 669 €
2+2 249 €0 €+2 249 €
3+2 249 €0 €+2 249 €
4+2 249 €0 €+2 249 €
5+2 249 €+1 193 €+1 056 €
6+2 249 €+1 898 €+351 €
7+2 249 €+2 013 €+236 €
8+2 249 €+2 131 €+118 €
9+2 249 €+2 252 €-3 €
10+2 249 €+2 375 €-126 €
11+2 249 €+2 502 €-253 €
12+2 249 €+2 632 €-383 €
13+2 249 €+2 766 €-517 €
14+2 249 €+2 902 €-653 €
15+2 249 €+3 043 €-794 €
16+2 249 €+3 186 €-937 €
17+2 249 €+3 334 €-1 085 €
18+2 249 €+3 485 €-1 236 €
19+2 249 €+3 640 €-1 391 €
20+2 249 €+3 799 €-1 550 €
21+2 249 €+3 962 €-1 713 €
22+2 249 €+4 129 €-1 880 €
23+2 249 €+4 300 €-2 051 €
24+2 249 €+4 476 €-2 227 €
25+2 249 €+4 657 €-2 408 €
Total+56 225 €+58 256 €+-2 031 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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