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BEL APPARTEMENT T3 AUXERRE SECTEUR SAINT-SIMÉON

VilleAuxerre (89)
Surface67m²
Coût Total95 600€
Loyer Annuel7 858€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 044,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

AUXERRE SECTEUR SAINT-SIMÉON, DANS UN IMMEUBLE DE 3 ÉTAGES PROCHE DES COMMERCES ET ÉCOLES, BEL APPARTEMENT T3 DE 70m² TRÈS LUMINEUX COMPOSÉ D'UN VASTE SÉJOUR, DE 2 CHAMBRES, CUISINE SÉPARÉE, ARRIÈRE CUISINE, SALLE DE BAIN, WC, DÉGAGEMENT, COULOIR ET ENTRÉE. CHAUFFAGE COLLECTIF. BELLE OPPORTUNITÉ À SAISIR. POSSIBILITÉ D'ACQUÉRIR EN PLUS UN GARAGE FERMÉ PRIVATIF. POUR TOUT RENSEIGNEMENT ET VISITE, CONTACTEZ : Jean-Michel Bouillé ILM Immobilier au 06.80.22.79.00 Agent Commercial inscrit au RSAC de l'Yonne N° 2014AC00010 - https://www.ilm-immobilier.com/mentions-legales/

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.807044, 3.554518
Total : 95 600€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 90 000€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7858€/an
Fourchette totale : 535€ - 801€/mois
Fourchette annuelle : 6421€ - 9616€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 305,23 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 450 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-17 450€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-8 150€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :28,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 506,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 671,39€
Coût de l'assurance :8 604,00€
Taxe foncière : 785,79€/an
Soit par mois : 65,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 654,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 571,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage en bon état mais fixtures légèrement datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 400€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 2400€ = 2400€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts moyens observés dans la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 858 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 786 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 415 €
Revenus locatifs : +7 858 €
Charges déductibles : -24 415 €
Résultat foncier Année 1 : -16 557 €(Déficit de 16 557 €)
Imputable sur revenu global : 16 557 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 415 €/an
Revenus locatifs : +7 858 €
Charges déductibles : -4 415 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 443 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 858 €24 418 €3 288 €-16 560 €16 560 €--
28 015 €4 332 €3 202 €3 683 €---
38 175 €4 242 €3 112 €3 933 €---
48 339 €4 150 €3 020 €4 189 €---
58 506 €4 054 €2 924 €4 452 €---
68 676 €3 955 €2 825 €4 721 €---
78 849 €3 852 €2 722 €4 997 €---
89 026 €3 745 €2 615 €5 281 €---
99 207 €3 635 €2 505 €5 572 €---
109 391 €3 521 €2 391 €5 870 €---
119 579 €3 403 €2 273 €6 176 €---
129 770 €3 281 €2 151 €6 489 €---
139 966 €3 154 €2 024 €6 811 €---
1410 165 €3 023 €1 893 €7 142 €---
1510 368 €2 888 €1 758 €7 481 €---
1610 576 €2 747 €1 617 €7 829 €---
1710 787 €2 602 €1 472 €8 186 €---
1811 003 €2 451 €1 321 €8 552 €---
1911 223 €2 295 €1 165 €8 928 €---
2011 447 €2 134 €1 004 €9 314 €---
2111 676 €1 966 €836 €9 710 €---
2211 910 €1 793 €663 €10 117 €---
2312 148 €1 614 €484 €10 534 €---
2412 391 €1 429 €299 €10 963 €---
2512 639 €1 237 €107 €11 402 €---
TOTAL251 691 €95 920 €47 671 €155 771 €16 560 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 968 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 771 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 858 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 650 €-4 968 €+6 618 €
2+1 650 €+1 105 €+545 €
3+1 650 €+1 180 €+470 €
4+1 650 €+1 257 €+393 €
5+1 650 €+1 336 €+314 €
6+1 650 €+1 416 €+234 €
7+1 650 €+1 499 €+151 €
8+1 650 €+1 584 €+66 €
9+1 650 €+1 671 €-21 €
10+1 650 €+1 761 €-111 €
11+1 650 €+1 853 €-203 €
12+1 650 €+1 947 €-297 €
13+1 650 €+2 043 €-393 €
14+1 650 €+2 143 €-493 €
15+1 650 €+2 244 €-594 €
16+1 650 €+2 349 €-699 €
17+1 650 €+2 456 €-806 €
18+1 650 €+2 566 €-916 €
19+1 650 €+2 678 €-1 028 €
20+1 650 €+2 794 €-1 144 €
21+1 650 €+2 913 €-1 263 €
22+1 650 €+3 035 €-1 385 €
23+1 650 €+3 160 €-1 510 €
24+1 650 €+3 289 €-1 639 €
25+1 650 €+3 421 €-1 771 €
Total+41 250 €+46 731 €+-5 481 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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