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Appartement à vendre

VilleAgen (47)
Surface95m²
Coût Total126 240€
Loyer Annuel10 805€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 136,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, calme, Pas de cave

Quartier cathédrale, idéal investisseur pour colocation ou famille nombreuse, grand appartement de 95m² en rez-de-chaussé. Composé de 3 chambres, grand séjour lumineux, cuisine séparée, salle de bain et situé dans une rue calme avec possibilité de louer un garage en face de la résidence. A visiter !

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.206304, 0.619134
Total : 126 240€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 117 600€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10805€/an
Fourchette totale : 713€ - 1136€/mois
Fourchette annuelle : 8562€ - 13636€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 764,99 €/m²
Basé sur :298 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 674 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-59 674€ (-35.6%)
Marge achat-revente :41 434€ (24.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :50,50€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 668,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 117,63€
Coût de l'assurance :15 148,80€
Taxe foncière : 1 080,51€/an
Soit par mois : 90,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 900,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 758,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon.
Quantité: 50 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs dans les 3 chambres.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs 3 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 805 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 240 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 081 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 386 €
Revenus locatifs : +10 805 €
Charges déductibles : -15 386 €
Résultat foncier Année 1 : -4 581 €(Déficit de 4 581 €)
Imputable sur revenu global : 4 581 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 786 €/an
Revenus locatifs : +10 805 €
Charges déductibles : -5 786 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 019 €/an
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 805 €15 390 €4 104 €-4 585 €4 585 €--
211 021 €5 680 €3 993 €5 342 €---
311 242 €5 565 €3 879 €5 676 €---
411 466 €5 447 €3 761 €6 019 €---
511 696 €5 325 €3 639 €6 371 €---
611 930 €5 199 €3 513 €6 731 €---
712 168 €5 069 €3 382 €7 100 €---
812 412 €4 934 €3 248 €7 478 €---
912 660 €4 795 €3 108 €7 865 €---
1012 913 €4 651 €2 965 €8 262 €---
1113 171 €4 502 €2 816 €8 669 €---
1213 435 €4 349 €2 662 €9 086 €---
1313 703 €4 190 €2 504 €9 513 €---
1413 978 €4 026 €2 340 €9 951 €---
1514 257 €3 857 €2 170 €10 400 €---
1614 542 €3 681 €1 995 €10 861 €---
1714 833 €3 500 €1 814 €11 333 €---
1815 130 €3 313 €1 627 €11 816 €---
1915 432 €3 120 €1 434 €12 312 €---
2015 741 €2 920 €1 234 €12 821 €---
2116 056 €2 714 €1 027 €13 342 €---
2216 377 €2 501 €814 €13 876 €---
2316 704 €2 280 €594 €14 424 €---
2417 039 €2 052 €366 €14 986 €---
2517 379 €1 817 €130 €15 562 €---
TOTAL346 091 €110 879 €59 118 €235 212 €4 585 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 376 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 212 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 269 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 269 €-1 376 €+3 645 €
2+2 269 €+1 602 €+667 €
3+2 269 €+1 703 €+566 €
4+2 269 €+1 806 €+463 €
5+2 269 €+1 911 €+358 €
6+2 269 €+2 019 €+250 €
7+2 269 €+2 130 €+139 €
8+2 269 €+2 243 €+26 €
9+2 269 €+2 360 €-91 €
10+2 269 €+2 479 €-210 €
11+2 269 €+2 601 €-332 €
12+2 269 €+2 726 €-457 €
13+2 269 €+2 854 €-585 €
14+2 269 €+2 985 €-716 €
15+2 269 €+3 120 €-851 €
16+2 269 €+3 258 €-989 €
17+2 269 €+3 400 €-1 131 €
18+2 269 €+3 545 €-1 276 €
19+2 269 €+3 694 €-1 425 €
20+2 269 €+3 846 €-1 577 €
21+2 269 €+4 003 €-1 734 €
22+2 269 €+4 163 €-1 894 €
23+2 269 €+4 327 €-2 058 €
24+2 269 €+4 496 €-2 227 €
25+2 269 €+4 669 €-2 400 €
Total+56 725 €+70 563 €+-13 838 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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