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appartement vente 4 pieces margaux 90m2

VilleMargaux (33)
Surface90
Coût Total207 160
Loyer Annuel11 561
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-230
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 633,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En plein coeur de Margaux, un bel appartement à rénover de 90m2 environ s'offre à vous!

En rez de chaussée, il vous propose de beaux volumes à agencer à votre guise!

Possibilité d'envisager l'aménagement d'un séjour avec cuisine ouverte, 3 chambres, une salle d'eau, un wc. Il dispose également un agréable jardinet sur l'arrière avec sa terrasse.

Stationnement privatif prévu, bien placé pour les commerces à pied.

Contactez moi pour plus d'informations !!

Honoraires d’agence à la charge du vendeur.Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 209 et classe CLIMAT D indice 40. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Marc Plisson EI (ID 12498), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BORDEAUX sous le numéro 534001433, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. Le présent bien est commercialisé dans le cadre d'une délégation de mandat.

Ville : Margaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33460
Total : 207 160
Prix d'acquisition : 147 000
Travaux : 48 400
Valeur du bien : 195 400
Frais de notaire : 11 760
Coût estimé : 11 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 10.70€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11561€/an
Fourchette totale : 782€ - 1187€/mois
Fourchette annuelle : 9380€ - 14250€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 602,27 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :234 204
Prix d'achat :147 000
Décote à l'achat :-87 204 (-37.2%)
Marge achat-revente :27 044€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :60,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 097,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 967,54
Coût de l'assurance :18 126,50
Taxe foncière : 1 156,12€/an
Soit par mois : 96,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 963,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-230,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et des équipements.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - légère amélioration nécessaire.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture et finitions.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4.5/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 400(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:6 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres:5 400
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:2 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Margaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 561 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 160 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 725 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 156 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 441
Revenus locatifs : +11 561
Charges déductibles : -57 441
Résultat foncier Année 1 : -45 880(Déficit de 45 880 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 480
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 041 €/an
Revenus locatifs : +11 561
Charges déductibles : -9 041
Résultat foncier Années 2+ : 2 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24479.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 56157 4487 166-45 88621 400 €24 486 €24 486 €
211 7928 8606 9792 932--21 554 €
312 0288 6656 7843 363--18 191 €
412 2698 4646 5833 805--14 387 €
512 5148 2566 3744 259--10 128 €
612 7648 0406 1594 725--5 403 €
713 0207 8165 9355 204--200 €
813 2807 5855 7035 696---
913 5467 3455 4646 201---
1013 8177 0965 2156 720---
1114 0936 8394 9587 254---
1214 3756 5734 6927 802---
1314 6626 2974 4168 365---
1414 9566 0124 1318 944---
1515 2555 7163 8359 539---
1615 5605 4103 52910 150---
1715 8715 0933 21110 778---
1816 1884 7642 88311 424---
1916 5124 4242 54312 088---
2016 8424 0722 19112 770---
2117 1793 7071 82613 472---
2217 5233 3301 44814 193---
2317 8732 9381 05714 935---
2418 2312 53365215 697---
2518 5952 11423316 481---
TOTAL370 307199 397103 968170 91021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 910
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 428-6 420+8 848
2+2 4280+2 428
3+2 4280+2 428
4+2 4280+2 428
5+2 4280+2 428
6+2 4280+2 428
7+2 4280+2 428
8+2 428+1 649+779
9+2 428+1 860+568
10+2 428+2 016+412
11+2 428+2 176+252
12+2 428+2 341+87
13+2 428+2 510-82
14+2 428+2 683-255
15+2 428+2 862-434
16+2 428+3 045-617
17+2 428+3 234-806
18+2 428+3 427-999
19+2 428+3 626-1 198
20+2 428+3 831-1 403
21+2 428+4 042-1 614
22+2 428+4 258-1 830
23+2 428+4 480-2 052
24+2 428+4 709-2 281
25+2 428+4 944-2 516
Total+60 700+51 273+9 427
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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