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appartement vente 4 pieces margaux 90m2

Bien expiré
VilleMargaux (33)
Surface90m²
Coût Total207 160€
Loyer Annuel11 561€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 633,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En plein coeur de Margaux, un bel appartement à rénover de 90m2 environ s'offre à vous!

En rez de chaussée, il vous propose de beaux volumes à agencer à votre guise!

Possibilité d'envisager l'aménagement d'un séjour avec cuisine ouverte, 3 chambres, une salle d'eau, un wc. Il dispose également un agréable jardinet sur l'arrière avec sa terrasse.

Stationnement privatif prévu, bien placé pour les commerces à pied.

Contactez moi pour plus d'informations !!

Honoraires d’agence à la charge du vendeur.Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 209 et classe CLIMAT D indice 40. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Marc Plisson EI (ID 12498), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BORDEAUX sous le numéro 534001433, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. Le présent bien est commercialisé dans le cadre d'une délégation de mandat.

Ville : Margaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33460
Total : 207 160€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 48 400€
Valeur du bien : 195 400€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.70€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11561€/an
Fourchette totale : 782€ - 1187€/mois
Fourchette annuelle : 9380€ - 14250€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 602,27 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :234 204 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :-87 204€ (-37.2%)
Marge achat-revente :27 044€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :60,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 097,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 967,54€
Coût de l'assurance :18 126,50€
Taxe foncière : 1 156,12€/an
Soit par mois : 96,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 963,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-230,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et des équipements.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - légère amélioration nécessaire.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture et finitions.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4.5/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 400 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:6 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres:5 400€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Margaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 561 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 160 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 725 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 156 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 441 €
Revenus locatifs : +11 561 €
Charges déductibles : -57 441 €
Résultat foncier Année 1 : -45 880 €(Déficit de 45 880 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 480 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 041 €/an
Revenus locatifs : +11 561 €
Charges déductibles : -9 041 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24479.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 561 €57 448 €7 166 €-45 886 €21 400 €24 486 €24 486 €
211 792 €8 860 €6 979 €2 932 €--21 554 €
312 028 €8 665 €6 784 €3 363 €--18 191 €
412 269 €8 464 €6 583 €3 805 €--14 387 €
512 514 €8 256 €6 374 €4 259 €--10 128 €
612 764 €8 040 €6 159 €4 725 €--5 403 €
713 020 €7 816 €5 935 €5 204 €--200 €
813 280 €7 585 €5 703 €5 696 €---
913 546 €7 345 €5 464 €6 201 €---
1013 817 €7 096 €5 215 €6 720 €---
1114 093 €6 839 €4 958 €7 254 €---
1214 375 €6 573 €4 692 €7 802 €---
1314 662 €6 297 €4 416 €8 365 €---
1414 956 €6 012 €4 131 €8 944 €---
1515 255 €5 716 €3 835 €9 539 €---
1615 560 €5 410 €3 529 €10 150 €---
1715 871 €5 093 €3 211 €10 778 €---
1816 188 €4 764 €2 883 €11 424 €---
1916 512 €4 424 €2 543 €12 088 €---
2016 842 €4 072 €2 191 €12 770 €---
2117 179 €3 707 €1 826 €13 472 €---
2217 523 €3 330 €1 448 €14 193 €---
2317 873 €2 938 €1 057 €14 935 €---
2418 231 €2 533 €652 €15 697 €---
2518 595 €2 114 €233 €16 481 €---
TOTAL370 307 €199 397 €103 968 €170 910 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 910 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 428 €-6 420 €+8 848 €
2+2 428 €0 €+2 428 €
3+2 428 €0 €+2 428 €
4+2 428 €0 €+2 428 €
5+2 428 €0 €+2 428 €
6+2 428 €0 €+2 428 €
7+2 428 €0 €+2 428 €
8+2 428 €+1 649 €+779 €
9+2 428 €+1 860 €+568 €
10+2 428 €+2 016 €+412 €
11+2 428 €+2 176 €+252 €
12+2 428 €+2 341 €+87 €
13+2 428 €+2 510 €-82 €
14+2 428 €+2 683 €-255 €
15+2 428 €+2 862 €-434 €
16+2 428 €+3 045 €-617 €
17+2 428 €+3 234 €-806 €
18+2 428 €+3 427 €-999 €
19+2 428 €+3 626 €-1 198 €
20+2 428 €+3 831 €-1 403 €
21+2 428 €+4 042 €-1 614 €
22+2 428 €+4 258 €-1 830 €
23+2 428 €+4 480 €-2 052 €
24+2 428 €+4 709 €-2 281 €
25+2 428 €+4 944 €-2 516 €
Total+60 700 €+51 273 €+9 427 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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