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Achat : Appartement Evreux (27000)

VilleÉvreux (27)
Surface67
Coût Total150 734
Loyer Annuel8 795
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-120
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 300 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 526,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Orientation sud, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

À Vendre – Appartement Loué – Investissement Sécurisé – Évreux SAINT-MICHELeffiCity, l’agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement vendu avec locataire en place, idéal pour un investissement serein, situé en plein cœur du quartier Saint-Michel à Évreux, à proximité immédiate des commerces et des transports.Investissement clé en main :Locataire sérieux et solvable, en place depuis plusieurs années, avec loyers réglés régulièrement et sans scriptif du bien :Appartement de 67 m²3 pièces dont 2 chambresBalcon offrant un espace extérieur agréableSéjour lumineux avec exposition Sud-OuestSitué au 2ème et dernier étageCaractéristiques de l’immeuble :Construction en béton (années )Immeuble bien entretenuEnvironnement calmePrestations :Appartement en bon état généralÉlectricité et plomberie en bon étatAucun travaux à prévoirPlace de stationnement extérieureCe bien combine rentabilité, sécurité locative et tranquillité de gestion, idéal pour investisseurs recherchant un placement fiable.? Contactez-moi dès maintenant pour obtenir plus d’informations ou organiser une visite

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.024540, 1.151160
Total : 150 734
Prix d'acquisition : 102 300
Travaux : 40 250
Valeur du bien : 142 550
Frais de notaire : 8 184
Coût estimé : 8 184
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8795€/an
Fourchette totale : 603€ - 891€/mois
Fourchette annuelle : 7237€ - 10688€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 909,71 €/m²
Basé sur :428 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 950
Prix d'achat :102 300
Décote à l'achat :-25 650 (-20.0%)
Marge achat-revente :-22 784€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 734
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :736,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 780,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 109,42
Coût de l'assurance :13 189,22
Taxe foncière : 879,50€/an
Soit par mois : 73,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 250(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:9 100
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400
    Revêtement sol: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 350
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 795 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 865 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 734 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 528 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 522
Revenus locatifs : +8 795
Charges déductibles : -46 522
Résultat foncier Année 1 : -37 727(Déficit de 37 727 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 327
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 272 €/an
Revenus locatifs : +8 795
Charges déductibles : -6 272
Résultat foncier Années 2+ : 2 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16327.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 495(65% de 102 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 418 €/an
Calcul : 66 495 € × 3,636% = 2 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 79546 5274 870-37 73221 400 €16 332 €16 332 €
28 9716 1454 7382 825--13 507 €
39 1506 0094 6023 141--10 366 €
49 3335 8694 4623 464--6 901 €
59 5205 7244 3173 796--3 105 €
69 7105 5744 1674 136---
79 9055 4194 0124 486---
810 1035 2593 8524 844---
910 3055 0943 6875 211---
1010 5114 9233 5165 588---
1110 7214 7463 3395 975---
1210 9354 5643 1576 372---
1311 1544 3752 9686 779---
1411 3774 1812 7747 197---
1511 6053 9802 5727 625---
1611 8373 7722 3658 065---
1712 0743 5572 1508 517---
1812 3153 3351 9288 980---
1912 5613 1061 6999 456---
2012 8132 8691 4629 944---
2113 0692 6241 21710 445---
2213 3302 37296410 959---
2313 5972 11070311 487---
2413 8691 84043312 028---
2514 1461 56215412 585---
TOTAL281 707145 53670 109136 17121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 171
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847-6 420+8 267
2+1 8470+1 847
3+1 8470+1 847
4+1 8470+1 847
5+1 8470+1 847
6+1 847+309+1 538
7+1 847+1 346+501
8+1 847+1 453+394
9+1 847+1 563+284
10+1 847+1 676+171
11+1 847+1 792+55
12+1 847+1 911-64
13+1 847+2 034-187
14+1 847+2 159-312
15+1 847+2 288-441
16+1 847+2 420-573
17+1 847+2 555-708
18+1 847+2 694-847
19+1 847+2 837-990
20+1 847+2 983-1 136
21+1 847+3 133-1 286
22+1 847+3 288-1 441
23+1 847+3 446-1 599
24+1 847+3 609-1 762
25+1 847+3 775-1 928
Total+46 175+40 851+5 324
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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