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Achat : Appartement Evreux (27000)

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface67m²
Coût Total150 734€
Loyer Annuel8 795€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 300 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 526,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Orientation sud, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

À Vendre – Appartement Loué – Investissement Sécurisé – Évreux SAINT-MICHELeffiCity, l’agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement vendu avec locataire en place, idéal pour un investissement serein, situé en plein cœur du quartier Saint-Michel à Évreux, à proximité immédiate des commerces et des transports.Investissement clé en main :Locataire sérieux et solvable, en place depuis plusieurs années, avec loyers réglés régulièrement et sans scriptif du bien :Appartement de 67 m²3 pièces dont 2 chambresBalcon offrant un espace extérieur agréableSéjour lumineux avec exposition Sud-OuestSitué au 2ème et dernier étageCaractéristiques de l’immeuble :Construction en béton (années )Immeuble bien entretenuEnvironnement calmePrestations :Appartement en bon état généralÉlectricité et plomberie en bon étatAucun travaux à prévoirPlace de stationnement extérieureCe bien combine rentabilité, sécurité locative et tranquillité de gestion, idéal pour investisseurs recherchant un placement fiable.? Contactez-moi dès maintenant pour obtenir plus d’informations ou organiser une visite

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.024540, 1.151160
Total : 150 734€
Prix d'acquisition : 102 300€
Travaux : 40 250€
Valeur du bien : 142 550€
Frais de notaire : 8 184€
Coût estimé : 8 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8795€/an
Fourchette totale : 603€ - 891€/mois
Fourchette annuelle : 7237€ - 10688€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 909,71 €/m²
Basé sur :428 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 950 €
Prix d'achat :102 300 €
Décote à l'achat :-25 650€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-22 784€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 734€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :736,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 780,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 109,42€
Coût de l'assurance :13 189,22€
Taxe foncière : 879,50€/an
Soit par mois : 73,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 250 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 350€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 795 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 865 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 734 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 528 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 522 €
Revenus locatifs : +8 795 €
Charges déductibles : -46 522 €
Résultat foncier Année 1 : -37 727 €(Déficit de 37 727 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 327 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 272 €/an
Revenus locatifs : +8 795 €
Charges déductibles : -6 272 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16327.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 495 €(65% de 102 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 418 €/an
Calcul : 66 495 € × 3,636% = 2 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 795 €46 527 €4 870 €-37 732 €21 400 €16 332 €16 332 €
28 971 €6 145 €4 738 €2 825 €--13 507 €
39 150 €6 009 €4 602 €3 141 €--10 366 €
49 333 €5 869 €4 462 €3 464 €--6 901 €
59 520 €5 724 €4 317 €3 796 €--3 105 €
69 710 €5 574 €4 167 €4 136 €---
79 905 €5 419 €4 012 €4 486 €---
810 103 €5 259 €3 852 €4 844 €---
910 305 €5 094 €3 687 €5 211 €---
1010 511 €4 923 €3 516 €5 588 €---
1110 721 €4 746 €3 339 €5 975 €---
1210 935 €4 564 €3 157 €6 372 €---
1311 154 €4 375 €2 968 €6 779 €---
1411 377 €4 181 €2 774 €7 197 €---
1511 605 €3 980 €2 572 €7 625 €---
1611 837 €3 772 €2 365 €8 065 €---
1712 074 €3 557 €2 150 €8 517 €---
1812 315 €3 335 €1 928 €8 980 €---
1912 561 €3 106 €1 699 €9 456 €---
2012 813 €2 869 €1 462 €9 944 €---
2113 069 €2 624 €1 217 €10 445 €---
2213 330 €2 372 €964 €10 959 €---
2313 597 €2 110 €703 €11 487 €---
2413 869 €1 840 €433 €12 028 €---
2514 146 €1 562 €154 €12 585 €---
TOTAL281 707 €145 536 €70 109 €136 171 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 171 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847 €-6 420 €+8 267 €
2+1 847 €0 €+1 847 €
3+1 847 €0 €+1 847 €
4+1 847 €0 €+1 847 €
5+1 847 €0 €+1 847 €
6+1 847 €+309 €+1 538 €
7+1 847 €+1 346 €+501 €
8+1 847 €+1 453 €+394 €
9+1 847 €+1 563 €+284 €
10+1 847 €+1 676 €+171 €
11+1 847 €+1 792 €+55 €
12+1 847 €+1 911 €-64 €
13+1 847 €+2 034 €-187 €
14+1 847 €+2 159 €-312 €
15+1 847 €+2 288 €-441 €
16+1 847 €+2 420 €-573 €
17+1 847 €+2 555 €-708 €
18+1 847 €+2 694 €-847 €
19+1 847 €+2 837 €-990 €
20+1 847 €+2 983 €-1 136 €
21+1 847 €+3 133 €-1 286 €
22+1 847 €+3 288 €-1 441 €
23+1 847 €+3 446 €-1 599 €
24+1 847 €+3 609 €-1 762 €
25+1 847 €+3 775 €-1 928 €
Total+46 175 €+40 851 €+5 324 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 174 jours
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