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Maison à vendre

VilleLimoux (11)
Surface137m²
Coût Total171 112€
Loyer Annuel11 348€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 802,19 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Localisation & cadre de vie :

Située au coeur du charmant village de Pieusse, à quelques minutes de Limoux Proximité des commerces, écoles et services Environnement calme et authentique

Description générale : Maison de village d'une surface habitable de 137 m² Bon potentiel d'aménagement, idéale pour résidence principale ou investissement locatif Belle distribution des espaces intérieurs

Dépendances & équipements : Garage de 25 m² Installation photovoltaïque avec un rendement actuel de 2 500 €/an Maison offrant confort et potentiel de rentabilité supplémentaire

Atouts investisseurs Grands volumes Revenus complémentaires grâce aux panneaux photovoltaïques Secteur avec forte demande locative (proximité Limoux) Projet idéal pour rentabilité et valorisation à moyen terme

Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Coordonnées : 43.078248, 2.229381
Total : 171 112€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 52 420€
Valeur du bien : 162 320€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 946€/mois
Loyer annuel estimé : 11348€/an
Fourchette totale : 701€ - 1276€/mois
Fourchette annuelle : 8409€ - 15315€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 299,5 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 032 €
Prix d'achat :109 900 €
Décote à l'achat :-68 132€ (-38.3%)
Marge achat-revente :6 920€ (3.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 112€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :847,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 897,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 131,24€
Coût de l'assurance :14 972,30€
Taxe foncière : 1 134,82€/an
Soit par mois : 94,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 945,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique par convecteurs.
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (137 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les éléments sanitaires et les revêtements.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'espace salle à manger et l'entrée/couloir.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3.5/5 - Légers travaux de rafraîchissement nécessaires.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 420 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:8 220€
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 60€/m² = 8220€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 348 €/an
Calcul : 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 112 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 135 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 898 €
Revenus locatifs : +11 348 €
Charges déductibles : -59 898 €
Résultat foncier Année 1 : -48 549 €(Déficit de 48 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 149 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 478 €/an
Revenus locatifs : +11 348 €
Charges déductibles : -7 478 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 871 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27149.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 348 €59 903 €5 749 €-48 555 €21 400 €27 155 €27 155 €
211 575 €7 330 €5 597 €4 245 €--22 910 €
311 807 €7 172 €5 439 €4 634 €--18 276 €
412 043 €7 009 €5 275 €5 034 €--13 242 €
512 284 €6 840 €5 106 €5 444 €--7 799 €
612 529 €6 665 €4 931 €5 864 €--1 935 €
712 780 €6 484 €4 751 €6 296 €---
813 035 €6 297 €4 563 €6 738 €---
913 296 €6 104 €4 370 €7 193 €---
1013 562 €5 903 €4 170 €7 659 €---
1113 833 €5 696 €3 962 €8 137 €---
1214 110 €5 482 €3 748 €8 628 €---
1314 392 €5 260 €3 526 €9 132 €---
1414 680 €5 030 €3 297 €9 650 €---
1514 974 €4 793 €3 059 €10 181 €---
1615 273 €4 548 €2 814 €10 726 €---
1715 579 €4 293 €2 560 €11 285 €---
1815 890 €4 031 €2 297 €11 860 €---
1916 208 €3 759 €2 025 €12 449 €---
2016 532 €3 478 €1 744 €13 055 €---
2116 863 €3 187 €1 453 €13 676 €---
2217 200 €2 885 €1 152 €14 315 €---
2317 544 €2 574 €840 €14 970 €---
2417 895 €2 252 €518 €15 643 €---
2518 253 €1 919 €185 €16 334 €---
TOTAL363 485 €178 894 €83 131 €184 591 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 591 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 348 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 383 €-6 420 €+8 803 €
2+2 383 €0 €+2 383 €
3+2 383 €0 €+2 383 €
4+2 383 €0 €+2 383 €
5+2 383 €0 €+2 383 €
6+2 383 €0 €+2 383 €
7+2 383 €+1 308 €+1 075 €
8+2 383 €+2 022 €+361 €
9+2 383 €+2 158 €+225 €
10+2 383 €+2 298 €+85 €
11+2 383 €+2 441 €-58 €
12+2 383 €+2 589 €-206 €
13+2 383 €+2 740 €-357 €
14+2 383 €+2 895 €-512 €
15+2 383 €+3 054 €-671 €
16+2 383 €+3 218 €-835 €
17+2 383 €+3 386 €-1 003 €
18+2 383 €+3 558 €-1 175 €
19+2 383 €+3 735 €-1 352 €
20+2 383 €+3 916 €-1 533 €
21+2 383 €+4 103 €-1 720 €
22+2 383 €+4 294 €-1 911 €
23+2 383 €+4 491 €-2 108 €
24+2 383 €+4 693 €-2 310 €
25+2 383 €+4 900 €-2 517 €
Total+59 575 €+55 377 €+4 198 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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