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Appartement 2 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleCreutzwald (57)
Surface48m²
Coût Total100 740€
Loyer Annuel6 155€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 48 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans une belle résidence au calme

Appartement de type F2 comprenant une entrée, un séjour avec kitchenette, accès terrasse, une chambre, une salle de bains et un WC. A l'extérieur, une place de parking. Actuellement loué Référence annonce : 00677389 Date de réalisation du diagnostic : 24/02/2019 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Creutzwald
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57150
Coordonnées : 49.210006, 6.697548
Total : 100 740€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 96 900€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 10.69€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 13.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 513€/mois
Loyer annuel estimé : 6155€/an
Fourchette totale : 419€ - 628€/mois
Fourchette annuelle : 5023€ - 7542€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :29,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 977,52€
Coût de l'assurance :8 814,75€
Taxe foncière : 615,48€/an
Soit par mois : 51,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 512,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon.
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(1 019 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2100€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creutzwald (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 155 €/an
Calcul : 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 740 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 615 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 190 €
Revenus locatifs : +6 155 €
Charges déductibles : -53 190 €
Résultat foncier Année 1 : -47 035 €(Déficit de 47 035 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 635 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 290 €/an
Revenus locatifs : +6 155 €
Charges déductibles : -4 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25634.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 155 €53 193 €3 325 €-47 038 €21 400 €25 638 €25 638 €
26 278 €4 204 €3 236 €2 074 €--23 564 €
36 403 €4 112 €3 144 €2 292 €--21 272 €
46 532 €4 017 €3 049 €2 515 €--18 758 €
56 662 €3 918 €2 950 €2 744 €--16 014 €
66 795 €3 817 €2 849 €2 979 €--13 035 €
76 931 €3 712 €2 743 €3 220 €--9 815 €
87 070 €3 603 €2 635 €3 467 €--6 348 €
97 211 €3 490 €2 522 €3 721 €--2 627 €
107 356 €3 374 €2 406 €3 981 €---
117 503 €3 254 €2 286 €4 249 €---
127 653 €3 130 €2 162 €4 523 €---
137 806 €3 001 €2 033 €4 804 €---
147 962 €2 869 €1 901 €5 093 €---
158 121 €2 731 €1 763 €5 390 €---
168 284 €2 589 €1 621 €5 694 €---
178 449 €2 443 €1 475 €6 007 €---
188 618 €2 291 €1 323 €6 327 €---
198 791 €2 134 €1 166 €6 657 €---
208 966 €1 972 €1 004 €6 995 €---
219 146 €1 804 €836 €7 342 €---
229 329 €1 631 €663 €7 698 €---
239 515 €1 451 €483 €8 064 €---
249 706 €1 266 €298 €8 440 €---
259 900 €1 074 €106 €8 825 €---
TOTAL197 141 €121 079 €47 978 €76 062 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 293 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 293 €-6 420 €+7 713 €
2+1 293 €0 €+1 293 €
3+1 293 €0 €+1 293 €
4+1 293 €0 €+1 293 €
5+1 293 €0 €+1 293 €
6+1 293 €0 €+1 293 €
7+1 293 €0 €+1 293 €
8+1 293 €0 €+1 293 €
9+1 293 €0 €+1 293 €
10+1 293 €+406 €+887 €
11+1 293 €+1 275 €+18 €
12+1 293 €+1 357 €-64 €
13+1 293 €+1 441 €-148 €
14+1 293 €+1 528 €-235 €
15+1 293 €+1 617 €-324 €
16+1 293 €+1 708 €-415 €
17+1 293 €+1 802 €-509 €
18+1 293 €+1 898 €-605 €
19+1 293 €+1 997 €-704 €
20+1 293 €+2 098 €-805 €
21+1 293 €+2 203 €-910 €
22+1 293 €+2 309 €-1 016 €
23+1 293 €+2 419 €-1 126 €
24+1 293 €+2 532 €-1 239 €
25+1 293 €+2 648 €-1 355 €
Total+32 325 €+22 819 €+9 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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