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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBrissac-Quincé (49)
Surface162m²
Coût Total310 812€
Loyer Annuel19 300€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 223 900 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 1 382,1 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin

EN EXCLUSIVITÉ Occasion exceptionnelle au coeur de Brissac-Quincé ! Cet ensemble immobilier unique dans le village offre une multitude de possibilités:

  • Une maison d'habitation offrant au rez de chaussée une entrée, un salon, une cuisine indépendante, un séjour lumineux, une chambre et une salle d'eau. A l'étage, trois chambres et une salle d'eau. Un vaste garage, un préau et une chaufferie viennent compléter ce bien.

Ce bien offre un potentiel dans un emplacement privilégié. Une occasion à ne pas manquer pour les amateurs de projets et d'emplacement de choix!

REF : 37435 DPE : D (206) - GES: B (6) *honoraires à la charge acquéreur (6.62 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Brissac-Quincé
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49320
Coordonnées : 47.340610, -0.441168
Total : 310 812€
Prix d'acquisition : 223 900€
Travaux : 69 000€
Valeur du bien : 292 900€
Frais de notaire : 17 912€
Coût estimé : 17 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 7.86€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1608€/mois
Loyer annuel estimé : 19300€/an
Fourchette totale : 1273€ - 2031€/mois
Fourchette annuelle : 15280€ - 24377€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 266,67 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :367 201 €
Prix d'achat :223 900 €
Décote à l'achat :-143 301€ (-39.0%)
Marge achat-revente :56 389€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 812€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 517,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :90,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 608,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 564,93€
Coût de l'assurance :27 196,05€
Taxe foncière : 1 930,01€/an
Soit par mois : 160,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 608,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 769,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 8 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 000 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brissac-Quincé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 300 €/an
Calcul : 1 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 812 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 088 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 930 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 050 €
Revenus locatifs : +19 300 €
Charges déductibles : -82 050 €
Résultat foncier Année 1 : -62 750 €(Déficit de 62 750 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 350 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 050 €/an
Revenus locatifs : +19 300 €
Charges déductibles : -13 050 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 250 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41349.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 223 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 535 €(65% de 223 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 292 €/an
Calcul : 145 535 € × 3,636% = 5 292 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 300 €82 060 €10 042 €-62 759 €21 400 €41 359 €41 359 €
219 686 €12 788 €9 770 €6 898 €--34 462 €
320 080 €12 508 €9 490 €7 572 €--26 890 €
420 481 €12 218 €9 201 €8 263 €--18 627 €
520 891 €11 919 €8 901 €8 972 €--9 655 €
621 309 €11 610 €8 592 €9 699 €---
721 735 €11 291 €8 273 €10 445 €---
822 170 €10 961 €7 943 €11 209 €---
922 613 €10 620 €7 602 €11 994 €---
1023 065 €10 267 €7 249 €12 798 €---
1123 527 €9 903 €6 885 €13 624 €---
1223 997 €9 527 €6 509 €14 470 €---
1324 477 €9 139 €6 121 €15 339 €---
1424 967 €8 737 €5 719 €16 230 €---
1525 466 €8 322 €5 304 €17 144 €---
1625 975 €7 894 €4 876 €18 082 €---
1726 495 €7 451 €4 433 €19 044 €---
1827 025 €6 993 €3 976 €20 031 €---
1927 565 €6 521 €3 503 €21 045 €---
2028 117 €6 032 €3 015 €22 084 €---
2128 679 €5 528 €2 510 €23 151 €---
2229 253 €5 007 €1 989 €24 246 €---
2329 838 €4 468 €1 450 €25 370 €---
2430 434 €3 911 €894 €26 523 €---
2531 043 €3 336 €319 €27 707 €---
TOTAL618 189 €289 011 €144 565 €329 178 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 053 €-6 420 €+10 473 €
2+4 053 €0 €+4 053 €
3+4 053 €0 €+4 053 €
4+4 053 €0 €+4 053 €
5+4 053 €0 €+4 053 €
6+4 053 €+13 €+4 040 €
7+4 053 €+3 133 €+920 €
8+4 053 €+3 363 €+690 €
9+4 053 €+3 598 €+455 €
10+4 053 €+3 839 €+214 €
11+4 053 €+4 087 €-34 €
12+4 053 €+4 341 €-288 €
13+4 053 €+4 602 €-549 €
14+4 053 €+4 869 €-816 €
15+4 053 €+5 143 €-1 090 €
16+4 053 €+5 425 €-1 372 €
17+4 053 €+5 713 €-1 660 €
18+4 053 €+6 009 €-1 956 €
19+4 053 €+6 313 €-2 260 €
20+4 053 €+6 625 €-2 572 €
21+4 053 €+6 945 €-2 892 €
22+4 053 €+7 274 €-3 221 €
23+4 053 €+7 611 €-3 558 €
24+4 053 €+7 957 €-3 904 €
25+4 053 €+8 312 €-4 259 €
Total+101 325 €+98 753 €+2 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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