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Achat maison

Bien expiré
VilleChâteaudun (28)
Surface104m²
Coût Total127 960€
Loyer Annuel10 398€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 567,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 104 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Chauffage individuel fuel, Salle de séjour, Terrain de 279 m²

Maison de campagne, à 15 minutes de Châteaudun, retrouvez-vous dans un village de campagne. Cette maison comporte : au rez-de-chaussée, chambre, salon, salle d'eau, WC, cuisine, pièce et chaufferie, à l'étage 2 autres chambres. Une dépendance en 3 parties, parfaite pour le stockage ainsi qu'y installer votre atelier, jardin Son authenticité saura vous charmer, disponible à la visite dès maintenant.

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.051710, 1.342060
Total : 127 960€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 64 240€
Valeur du bien : 123 240€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 866€/mois
Loyer annuel estimé : 10398€/an
Fourchette totale : 717€ - 1047€/mois
Fourchette annuelle : 8603€ - 12567€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 660,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 313,80€
Coût de l'assurance :10 876,60€
Taxe foncière : 1 039,77€/an
Soit par mois : 86,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - sols usés nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - murs usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 240 €(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 160€
    Isolation combles: 104 m² × 40€/m² = 4160€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 120€
    Parquet flottant: 39 m² × 80€/m² = 3120€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 560€
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 40€/m² = 1560€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 398 €/an
Calcul : 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 960 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 832 €
Revenus locatifs : +10 398 €
Charges déductibles : -69 832 €
Résultat foncier Année 1 : -59 435 €(Déficit de 59 435 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 035 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 592 €/an
Revenus locatifs : +10 398 €
Charges déductibles : -5 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38034.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 398 €69 836 €4 121 €-59 439 €21 400 €38 039 €38 039 €
210 606 €5 485 €4 010 €5 121 €--32 918 €
310 818 €5 370 €3 895 €5 448 €--27 470 €
411 034 €5 251 €3 776 €5 784 €--21 686 €
511 255 €5 128 €3 653 €6 127 €--15 559 €
611 480 €5 001 €3 526 €6 479 €--9 080 €
711 709 €4 869 €3 395 €6 840 €--2 240 €
811 944 €4 734 €3 259 €7 210 €---
912 183 €4 594 €3 119 €7 589 €---
1012 426 €4 449 €2 974 €7 977 €---
1112 675 €4 300 €2 825 €8 375 €---
1212 928 €4 145 €2 670 €8 783 €---
1313 187 €3 986 €2 511 €9 201 €---
1413 450 €3 821 €2 346 €9 630 €---
1513 719 €3 651 €2 176 €10 069 €---
1613 994 €3 475 €2 000 €10 519 €---
1714 274 €3 293 €1 818 €10 981 €---
1814 559 €3 105 €1 631 €11 454 €---
1914 850 €2 911 €1 437 €11 939 €---
2015 147 €2 711 €1 236 €12 436 €---
2115 450 €2 504 €1 029 €12 946 €---
2215 759 €2 290 €815 €13 469 €---
2316 075 €2 069 €595 €14 005 €---
2416 396 €1 841 €366 €14 555 €---
2516 724 €1 605 €131 €15 119 €---
TOTAL333 040 €160 425 €59 314 €172 616 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 616 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 398 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 184 €-6 420 €+8 604 €
2+2 184 €0 €+2 184 €
3+2 184 €0 €+2 184 €
4+2 184 €0 €+2 184 €
5+2 184 €0 €+2 184 €
6+2 184 €0 €+2 184 €
7+2 184 €0 €+2 184 €
8+2 184 €+1 491 €+693 €
9+2 184 €+2 277 €-93 €
10+2 184 €+2 393 €-209 €
11+2 184 €+2 513 €-329 €
12+2 184 €+2 635 €-451 €
13+2 184 €+2 760 €-576 €
14+2 184 €+2 889 €-705 €
15+2 184 €+3 021 €-837 €
16+2 184 €+3 156 €-972 €
17+2 184 €+3 294 €-1 110 €
18+2 184 €+3 436 €-1 252 €
19+2 184 €+3 582 €-1 398 €
20+2 184 €+3 731 €-1 547 €
21+2 184 €+3 884 €-1 700 €
22+2 184 €+4 041 €-1 857 €
23+2 184 €+4 202 €-2 018 €
24+2 184 €+4 366 €-2 182 €
25+2 184 €+4 536 €-2 352 €
Total+54 600 €+51 785 €+2 815 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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