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Valensole, bel appartement T3 de 70 m2 entièrement refait à neuf

VilleValensole (04)
Surface70m²
Coût Total133 431€
Loyer Annuel7 743€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 418 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 520,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Valensole, bel appartement T3 de 70 m2 entièrement refait à neuf avec parking à 50 m situé au rez de chaussée dans résidence le Patio Bonarparte composé d'un grand séjour de 35 m2 , 2 belles chambres dont 1 de 12,5 m2. A decouvrir immédiatement !!! - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/manosque-04100/agence-immobiliere/foncia-transaction-manosque-3495

Ville : Valensole
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04210
Coordonnées : 43.838732, 5.986293
Total : 133 431€
Prix d'acquisition : 106 418€
Travaux : 18 500€
Valeur du bien : 124 918€
Frais de notaire : 8 513€
Coût estimé : 8 513€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7743€/an
Fourchette totale : 514€ - 810€/mois
Fourchette annuelle : 6165€ - 9724€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 723,11 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 617 €
Prix d'achat :106 418 €
Décote à l'achat :-14 199€ (-11.8%)
Marge achat-revente :-12 814€ (-10.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 431€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :50,04€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 711,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 038,17€
Coût de l'assurance :15 010,99€
Taxe foncière : 774,28€/an
Soit par mois : 64,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Installation d'un nouvel électroménager (plaque, four, hotte, frigo) dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager absent
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du carrelage et des murs de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais un rafraîchissement est conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, peinture optionnelle pour rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500 €(264 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Électroménager:4 500€
    Électroménager complet: 1 pack électroménager (plaque, four, hotte, frigo) = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 400€
    Rafraîchissement carrelage: 10 m² × 60€/m² = 600€, Rafraîchissement peinture murs: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Rafraîchissement revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valensole (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Cuisine - Électroménager
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 743 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 431 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 367 €
Revenus locatifs : +7 743 €
Charges déductibles : -24 367 €
Résultat foncier Année 1 : -16 624 €(Déficit de 16 624 €)
Imputable sur revenu global : 16 624 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 867 €/an
Revenus locatifs : +7 743 €
Charges déductibles : -5 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 876 €/an
Prix d'achat du bien : 106 418 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 172 €(65% de 106 418 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 515 €/an
Calcul : 69 172 € × 3,636% = 2 515 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 743 €24 371 €4 497 €-16 628 €16 628 €--
27 898 €5 752 €4 377 €2 146 €---
38 056 €5 629 €4 254 €2 427 €---
48 217 €5 501 €4 126 €2 716 €---
58 381 €5 369 €3 994 €3 012 €---
68 549 €5 232 €3 858 €3 316 €---
78 720 €5 091 €3 716 €3 629 €---
88 894 €4 945 €3 570 €3 949 €---
99 072 €4 793 €3 419 €4 279 €---
109 253 €4 637 €3 262 €4 617 €---
119 438 €4 475 €3 100 €4 964 €---
129 627 €4 307 €2 933 €5 320 €---
139 820 €4 134 €2 759 €5 686 €---
1410 016 €3 954 €2 580 €6 062 €---
1510 216 €3 769 €2 394 €6 448 €---
1610 421 €3 577 €2 202 €6 844 €---
1710 629 €3 378 €2 003 €7 251 €---
1810 842 €3 172 €1 798 €7 669 €---
1911 059 €2 960 €1 585 €8 099 €---
2011 280 €2 740 €1 365 €8 540 €---
2111 505 €2 512 €1 137 €8 993 €---
2211 735 €2 276 €902 €9 459 €---
2311 970 €2 033 €658 €9 938 €---
2412 210 €1 780 €406 €10 429 €---
2512 454 €1 519 €145 €10 934 €---
TOTAL248 003 €117 906 €65 038 €130 097 €16 628 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 989 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 626 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 626 €-4 989 €+6 615 €
2+1 626 €+644 €+982 €
3+1 626 €+728 €+898 €
4+1 626 €+815 €+811 €
5+1 626 €+904 €+722 €
6+1 626 €+995 €+631 €
7+1 626 €+1 089 €+537 €
8+1 626 €+1 185 €+441 €
9+1 626 €+1 284 €+342 €
10+1 626 €+1 385 €+241 €
11+1 626 €+1 489 €+137 €
12+1 626 €+1 596 €+30 €
13+1 626 €+1 706 €-80 €
14+1 626 €+1 819 €-193 €
15+1 626 €+1 934 €-308 €
16+1 626 €+2 053 €-427 €
17+1 626 €+2 175 €-549 €
18+1 626 €+2 301 €-675 €
19+1 626 €+2 430 €-804 €
20+1 626 €+2 562 €-936 €
21+1 626 €+2 698 €-1 072 €
22+1 626 €+2 838 €-1 212 €
23+1 626 €+2 981 €-1 355 €
24+1 626 €+3 129 €-1 503 €
25+1 626 €+3 280 €-1 654 €
Total+40 650 €+39 029 €+1 621 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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