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Appartement vue exceptionnelle Vaux et Chantegrue

VilleVaux-et-Chantegrue (25)
Surface85
Coût Total221 560
Loyer Annuel14 399
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 172 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 023,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement ensoleillé de 3 pièces de 85m² situé au 1er étage d'un immeuble de 2 étages, à Vaux-et-Chantegrue. Proche frontière et stations de ski, A quelques km du Lac Saint Point, idéal pour des frontaliers.

Construit dans les années 1930 environ, cet appartement est en bon état général, il a été rénové régulièrement au fil du temps. Menuiseries rénovées en 2008 en double-vitrages.

L'appartement comprend 2 chambres et 2 salles de bain dont une à rafraîchir. La cuisine est ouverte sur le séjour. Cet appartement traversant bénéficie d'une exposition à l'est, ensoleillé et avec vue dégagée.

Il s'agit de deux appartements qui ont été fusionnés, possibilité d'en refaire deux pour faire du locatif par exemple.

Parking placement libre autour de l'immeuble, garages disponibles à la location.

Chauffage électrique recent individuel. Chaudière collective pour l'eau chaude. DPE en cours suite à modifications de chauffage

Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite, Agence s'abstenir

Ville : Vaux-et-Chantegrue
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25160
Coordonnées : 46.809440, 6.250910
Total : 221 560
Prix d'acquisition : 172 000
Travaux : 35 800
Valeur du bien : 207 800
Frais de notaire : 13 760
Coût estimé : 13 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 14.12€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 19.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1200€/mois
Loyer annuel estimé : 14399€/an
Fourchette totale : 858€ - 1678€/mois
Fourchette annuelle : 10295€ - 20139€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 220,76 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :273 765
Prix d'achat :172 000
Décote à l'achat :-101 765 (-37.2%)
Marge achat-revente :52 205€ (19.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 097,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 161,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 640,37
Coût de l'assurance :19 386,50
Taxe foncière : 1 439,90€/an
Soit par mois : 119,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 199,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 281,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique récent
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière collective par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 800(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 900
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vaux-et-Chantegrue (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 200 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 399 €/an
Calcul : 1 200 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 560 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 775 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 440 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 453
Revenus locatifs : +14 399
Charges déductibles : -45 453
Résultat foncier Année 1 : -31 054(Déficit de 31 054 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 654
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 653 €/an
Revenus locatifs : +14 399
Charges déductibles : -9 653
Résultat foncier Années 2+ : 4 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9653.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 39945 4607 444-31 06121 400 €9 661 €9 661 €
214 6879 4627 2475 225--4 436 €
314 9819 2587 0425 723---
415 2809 0466 8316 234---
515 5868 8276 6126 759---
615 8988 6016 3857 297---
716 2168 3676 1517 849---
816 5408 1245 9098 416---
916 8717 8745 6588 997---
1017 2087 6145 3999 594---
1117 5527 3465 13010 206---
1217 9037 0684 85310 835---
1318 2616 7814 56611 480---
1418 6276 4844 26912 143---
1518 9996 1773 96112 822---
1619 3795 8593 64313 520---
1719 7675 5303 31414 237---
1820 1625 1902 97414 972---
1920 5654 8372 62215 728---
2020 9774 4732 25816 503---
2121 3964 0961 88117 300---
2221 8243 7071 49118 117---
2322 2603 3031 08818 957---
2422 7062 88667119 819---
2523 1602 45523920 705---
TOTAL461 203198 824107 640262 37921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 379
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 399 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 024 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 024-6 420+9 444
2+3 0240+3 024
3+3 024+386+2 638
4+3 024+1 870+1 154
5+3 024+2 028+996
6+3 024+2 189+835
7+3 024+2 355+669
8+3 024+2 525+499
9+3 024+2 699+325
10+3 024+2 878+146
11+3 024+3 062-38
12+3 024+3 251-227
13+3 024+3 444-420
14+3 024+3 643-619
15+3 024+3 847-823
16+3 024+4 056-1 032
17+3 024+4 271-1 247
18+3 024+4 492-1 468
19+3 024+4 718-1 694
20+3 024+4 951-1 927
21+3 024+5 190-2 166
22+3 024+5 435-2 411
23+3 024+5 687-2 663
24+3 024+5 946-2 922
25+3 024+6 212-3 188
Total+75 600+78 714+-3 114
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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