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Maison à vendre

VillePont-sur-Seine (10)
Surface159m²
Coût Total228 700€
Loyer Annuel15 880€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 943,4 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 30 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition nord-est, Pas de balcon

PONT SUR SEINE, Maison de village de 159 m², avec beau potentiel. Elle comprenant une entrée desservant sur un salon avec cheminée, une cuisine, 2 chambres, une salle d'eau avec douche, buanderie et un wc. A l'étage, palier avec une grande chambre pouvant etre réduire pour en créer 2, 2 autres chambres supplémentaires, salle de bains avec baignoire, balcon. Terrasse donnant sur un beau jardin. Chauffage bois et gaz de ville. Garage attenant. Ecoles et commerces à proximité. Référence annonce : 31882 Prix : 150 000 Euros Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter par téléphone ou SMS, même le soir ou le week-end. Je recherche des maisons à la vente pour des clients sérieux avec budget validé sur ce secteur. Si vous connaissez un bien correspondant, contactez-moi ou mettez-moi en relation avec le vendeur. Apporteurs d’affaires rémunérés.

Ville : Pont-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.514848, 3.598460
Total : 228 700€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 66 700€
Valeur du bien : 216 700€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159m²
Loyer prédit : 8.32€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1323€/mois
Loyer annuel estimé : 15880€/an
Fourchette totale : 967€ - 1811€/mois
Fourchette annuelle : 11603€ - 21735€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 176 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 984 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-36 984€ (-19.8%)
Marge achat-revente :-41 716€ (-22.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :85,76€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 200,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 647,66€
Coût de l'assurance :25 728,75€
Taxe foncière : 1 588,01€/an
Soit par mois : 132,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 323,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 159 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois et gaz ancien
Quantité: 1 système pour 159 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, réfection électricité et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec équipements anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: entière maison
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 700 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 000€
    Isolation combles: 159 m² × 60€/m² = 9540€, Main d'œuvre: 460€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (électricité et revêtement inclus)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (équipements et pose inclus)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (travaux inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pont-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 323 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 880 €/an
Calcul : 1 323 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 336 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 700 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 029 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 588 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 653 €
Revenus locatifs : +15 880 €
Charges déductibles : -76 653 €
Résultat foncier Année 1 : -60 773 €(Déficit de 60 773 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 373 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 953 €/an
Revenus locatifs : +15 880 €
Charges déductibles : -9 953 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 927 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39373.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 880 €76 661 €7 343 €-60 780 €21 400 €39 380 €39 380 €
216 198 €9 762 €7 145 €6 436 €--32 944 €
316 522 €9 556 €6 939 €6 965 €--25 979 €
416 852 €9 344 €6 727 €7 508 €--18 471 €
517 189 €9 125 €6 507 €8 065 €--10 406 €
617 533 €8 898 €6 281 €8 635 €--1 771 €
717 884 €8 664 €6 047 €9 219 €---
818 241 €8 422 €5 805 €9 819 €---
918 606 €8 173 €5 556 €10 433 €---
1018 978 €7 915 €5 298 €11 063 €---
1119 358 €7 648 €5 031 €11 709 €---
1219 745 €7 373 €4 756 €12 372 €---
1320 140 €7 089 €4 472 €13 051 €---
1420 543 €6 795 €4 178 €13 747 €---
1520 953 €6 492 €3 875 €14 462 €---
1621 373 €6 178 €3 561 €15 194 €---
1721 800 €5 855 €3 238 €15 945 €---
1822 236 €5 520 €2 903 €16 716 €---
1922 681 €5 175 €2 558 €17 506 €---
2023 134 €4 818 €2 201 €18 316 €---
2123 597 €4 450 €1 832 €19 147 €---
2224 069 €4 069 €1 452 €20 000 €---
2324 550 €3 676 €1 058 €20 875 €---
2425 041 €3 269 €652 €21 772 €---
2525 542 €2 850 €232 €22 693 €---
TOTAL508 645 €237 777 €105 648 €270 868 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 868 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 880 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 335 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 335 €-6 420 €+9 755 €
2+3 335 €0 €+3 335 €
3+3 335 €0 €+3 335 €
4+3 335 €0 €+3 335 €
5+3 335 €0 €+3 335 €
6+3 335 €0 €+3 335 €
7+3 335 €+2 234 €+1 101 €
8+3 335 €+2 946 €+389 €
9+3 335 €+3 130 €+205 €
10+3 335 €+3 319 €+16 €
11+3 335 €+3 513 €-178 €
12+3 335 €+3 712 €-377 €
13+3 335 €+3 915 €-580 €
14+3 335 €+4 124 €-789 €
15+3 335 €+4 338 €-1 003 €
16+3 335 €+4 558 €-1 223 €
17+3 335 €+4 784 €-1 449 €
18+3 335 €+5 015 €-1 680 €
19+3 335 €+5 252 €-1 917 €
20+3 335 €+5 495 €-2 160 €
21+3 335 €+5 744 €-2 409 €
22+3 335 €+6 000 €-2 665 €
23+3 335 €+6 262 €-2 927 €
24+3 335 €+6 532 €-3 197 €
25+3 335 €+6 808 €-3 473 €
Total+83 375 €+81 260 €+2 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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