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Maison 9 pièces 180 m²

VilleDirac (16)
Surface180m²
Coût Total235 468€
Loyer Annuel16 846€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 9 pièces principales

Située à 10 km de Soyaux, cette maison charentaise de 180m² accompagnée de son second bâtiment et de diverses dépendances pour 300m² offre un réel potentiel de réhabilitation sur mesure. Le tout se trouve sur un terrain d'environ 900m². Des travaux sont nécessaires pour profiter des 5 chambres et des beaux volumes. Honoraires à charge acquéreur : 8% Référence annonce : 533-709 Date de réalisation du diagnostic : 27/02/2025 Prix hors honoraires : 120 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 540 € et 7 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Dirac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16410
Coordonnées : 45.602566, 0.248318
Total : 235 468€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 95 500€
Valeur du bien : 225 100€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.04€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1404€/mois
Loyer annuel estimé : 16846€/an
Fourchette totale : 1086€ - 1814€/mois
Fourchette annuelle : 13037€ - 21768€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 375 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :247 500 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :-117 900€ (-47.6%)
Marge achat-revente :12 032€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 468€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 152,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :94,19€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 246,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 268,62€
Coût de l'assurance :28 256,16€
Taxe foncière : 1 684,61€/an
Soit par mois : 140,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 403,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 387,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: 180 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 500 €(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture: 180 m² × 60€/m² = 10800€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:19 800€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 900€ = 19800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 35 m² × 120€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie - Mise aux normes:13 500€
    Réfection plomberie: 180 m² × 75€/m² = 13500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dirac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 404 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 846 €/an
Calcul : 1 404 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 468 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 130 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 685 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 962 €
Revenus locatifs : +16 846 €
Charges déductibles : -105 962 €
Résultat foncier Année 1 : -89 116 €(Déficit de 89 116 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 716 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 462 €/an
Revenus locatifs : +16 846 €
Charges déductibles : -10 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 384 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67715.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 846 €105 969 €7 654 €-89 123 €21 400 €67 723 €67 723 €
217 183 €10 263 €7 448 €6 920 €--60 803 €
317 527 €10 050 €7 235 €7 477 €--53 326 €
417 877 €9 830 €7 015 €8 048 €--45 279 €
518 235 €9 602 €6 787 €8 633 €--36 646 €
618 599 €9 367 €6 552 €9 233 €--27 413 €
718 971 €9 124 €6 309 €9 848 €--17 565 €
819 351 €8 872 €6 058 €10 478 €--7 087 €
919 738 €8 613 €5 798 €11 125 €---
1020 133 €8 345 €5 530 €11 788 €---
1120 535 €8 067 €5 253 €12 468 €---
1220 946 €7 781 €4 966 €13 165 €---
1321 365 €7 485 €4 670 €13 880 €---
1421 792 €7 179 €4 364 €14 613 €---
1522 228 €6 863 €4 048 €15 365 €---
1622 673 €6 536 €3 721 €16 137 €---
1723 126 €6 198 €3 384 €16 928 €---
1823 589 €5 850 €3 035 €17 739 €---
1924 060 €5 489 €2 674 €18 571 €---
2024 542 €5 116 €2 302 €19 425 €---
2125 032 €4 731 €1 916 €20 301 €---
2225 533 €4 333 €1 519 €21 200 €---
2326 044 €3 922 €1 107 €22 121 €---
2426 565 €3 497 €682 €23 067 €---
2527 096 €3 058 €243 €24 038 €---
TOTAL539 585 €276 140 €110 269 €263 445 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 445 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 846 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 538 €-6 420 €+9 958 €
2+3 538 €0 €+3 538 €
3+3 538 €0 €+3 538 €
4+3 538 €0 €+3 538 €
5+3 538 €0 €+3 538 €
6+3 538 €0 €+3 538 €
7+3 538 €0 €+3 538 €
8+3 538 €0 €+3 538 €
9+3 538 €+1 212 €+2 326 €
10+3 538 €+3 536 €+2 €
11+3 538 €+3 740 €-202 €
12+3 538 €+3 950 €-412 €
13+3 538 €+4 164 €-626 €
14+3 538 €+4 384 €-846 €
15+3 538 €+4 610 €-1 072 €
16+3 538 €+4 841 €-1 303 €
17+3 538 €+5 078 €-1 540 €
18+3 538 €+5 322 €-1 784 €
19+3 538 €+5 571 €-2 033 €
20+3 538 €+5 828 €-2 290 €
21+3 538 €+6 090 €-2 552 €
22+3 538 €+6 360 €-2 822 €
23+3 538 €+6 636 €-3 098 €
24+3 538 €+6 920 €-3 382 €
25+3 538 €+7 211 €-3 673 €
Total+88 450 €+79 034 €+9 416 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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