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Appartement 4 pièces 91 m²

VilleBourgoin-Jallieu (38)
Surface91m²
Coût Total161 460€
Loyer Annuel12 269€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 129 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 417,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Réf : 11054L0511ASM

Alpes Isère Habitat vous propose cet appartement : Au 22 rue Georges Cuvier , Résidence L'Orée la Clairière à BOUGOIN JALLIEU (38300). Lumineux T4 de 91 m² au 1er étage avec Ascenseur. Agencement fonctionnel, Séjour avec cuisine semie-ouverte, 3 chambres, Salle de bains, Wc séparé, De nombreux espaces de rangement (cellier et placards muraux), Un balcon, Un garage. Des travaux de rafraichissement sont à prévoir (sol, cuisine, embellissement ...). Chauffage collectif réseau de chaleur.

Prix : 129 000 € (hors frais de notaire). Charges 540,31 €/ Trimestre (eau et chauffage inclus). Taxe foncière estimée : 1578,52 € par an. DPE : CE 162 C - GES 7 B. Pas de frais d'agence. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www . georisques . gouv . fr Référence annonce : 11054L0511ASM Consommation énergétique : 162 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 7 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Bourgoin-Jallieu
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38300
Coordonnées : 45.603720, 5.260241
Total : 161 460€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 22 140€
Valeur du bien : 151 140€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1022€/mois
Loyer annuel estimé : 12269€/an
Fourchette totale : 820€ - 1275€/mois
Fourchette annuelle : 9836€ - 15306€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 016,13 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 468 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-54 468€ (-29.7%)
Marge achat-revente :22 008€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 846,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 442,02€
Coût de l'assurance :14 127,75€
Taxe foncière : 1 578,52€/an
Soit par mois : 131,54€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 180,10€/mois
Soit par an : 2 161,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 022,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 140 €(243 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète (10 m²): 1000€/m² × 10 = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1300€/m² × 5 = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant (36 m²): 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds (36 m²): 40€/m² × 36 = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgoin-Jallieu. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 022 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 269 €/an
Calcul : 1 022 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 579 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 161 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 865 €
Revenus locatifs : +12 269 €
Charges déductibles : -31 865 €
Résultat foncier Année 1 : -19 595 €(Déficit de 19 595 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 895 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 725 €/an
Revenus locatifs : +12 269 €
Charges déductibles : -9 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 545 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8895.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 269 €31 870 €5 425 €-19 600 €10 700 €8 900 €8 900 €
212 515 €9 586 €5 281 €2 929 €--5 971 €
312 765 €9 437 €5 132 €3 328 €--2 643 €
413 020 €9 283 €4 978 €3 738 €---
513 281 €9 123 €4 818 €4 158 €---
613 546 €8 958 €4 653 €4 588 €---
713 817 €8 787 €4 483 €5 030 €---
814 094 €8 611 €4 306 €5 483 €---
914 376 €8 428 €4 123 €5 947 €---
1014 663 €8 239 €3 934 €6 424 €---
1114 956 €8 044 €3 739 €6 913 €---
1215 256 €7 841 €3 537 €7 414 €---
1315 561 €7 632 €3 327 €7 929 €---
1415 872 €7 416 €3 111 €8 456 €---
1516 189 €7 192 €2 887 €8 998 €---
1616 513 €6 960 €2 655 €9 553 €---
1716 843 €6 720 €2 415 €10 123 €---
1817 180 €6 472 €2 167 €10 708 €---
1917 524 €6 216 €1 911 €11 308 €---
2017 874 €5 950 €1 645 €11 924 €---
2118 232 €5 676 €1 371 €12 556 €---
2218 596 €5 392 €1 087 €13 205 €---
2318 968 €5 098 €793 €13 871 €---
2419 348 €4 794 €489 €14 554 €---
2519 735 €4 479 €174 €15 255 €---
TOTAL392 994 €208 203 €78 442 €184 792 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 577 €-3 210 €+5 787 €
2+2 577 €0 €+2 577 €
3+2 577 €0 €+2 577 €
4+2 577 €+328 €+2 249 €
5+2 577 €+1 247 €+1 330 €
6+2 577 €+1 376 €+1 201 €
7+2 577 €+1 509 €+1 068 €
8+2 577 €+1 645 €+932 €
9+2 577 €+1 784 €+793 €
10+2 577 €+1 927 €+650 €
11+2 577 €+2 074 €+503 €
12+2 577 €+2 224 €+353 €
13+2 577 €+2 379 €+198 €
14+2 577 €+2 537 €+40 €
15+2 577 €+2 699 €-122 €
16+2 577 €+2 866 €-289 €
17+2 577 €+3 037 €-460 €
18+2 577 €+3 212 €-635 €
19+2 577 €+3 392 €-815 €
20+2 577 €+3 577 €-1 000 €
21+2 577 €+3 767 €-1 190 €
22+2 577 €+3 961 €-1 384 €
23+2 577 €+4 161 €-1 584 €
24+2 577 €+4 366 €-1 789 €
25+2 577 €+4 577 €-2 000 €
Total+64 425 €+55 437 €+8 988 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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