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Appartement 3 chambres Centre ville de Périgueux

VillePérigueux (24)
Surface97m²
Coût Total176 718€
Loyer Annuel10 883€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 391,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Electrique, Nombre d'égages : 3, Cave

Très grand appartement  de 97 m² au centre ville de Périgueux. Loué à ce jour 830€ Quartier Francheville. Toutes commodités à pied. Rez- de- chaussée d'une petite copropriété de 4 appartements. Cuisine équipée et ouverte sur le salon ( 29,50m² ) Couloir de distribution coin nuit (7,55m² ) 3 belles chambres dont une grande suite parentale avec salle d'eau (9,92m², 17,07m², 19,02m² ) 1 salle de bain (5,99m² ) 1 point d'eau avec wc séparé (1,42m² + 1,21m² ) 1 grande cave de 64 m² Chauffage électrique et climatisation TF 2024: 1879 €

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.179336, 0.722000
Total : 176 718€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 30 918€
Valeur du bien : 165 918€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10883€/an
Fourchette totale : 718€ - 1146€/mois
Fourchette annuelle : 8613€ - 13750€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 791,78 €/m²
Basé sur :334 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 803 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-38 803€ (-22.3%)
Marge achat-revente :-2 915€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 718€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :53,02€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 935,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 121,27€
Coût de l'assurance :15 904,62€
Taxe foncière : 1 879,00€/an
Soit par mois : 156,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 906,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 092,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain (5,99 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement léger des sols dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, travaux cosmétiques possibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 918 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 198€
    Rafraîchissement salle de bain: 5,99 m² × 200€/m² = 1198€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 840€
    Peinture murs et plafonds: 46 m² × 40€/m² = 1840€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 380€
    Rafraîchissement léger des sols: 46 m² × 30€/m² = 1380€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 883 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 718 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 918 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 506 €
Revenus locatifs : +10 883 €
Charges déductibles : -39 506 €
Résultat foncier Année 1 : -28 623 €(Déficit de 28 623 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 223 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 588 €/an
Revenus locatifs : +10 883 €
Charges déductibles : -8 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 295 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7223.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 883 €39 511 €6 078 €-28 629 €21 400 €7 229 €7 229 €
211 100 €8 434 €5 919 €2 667 €--4 562 €
311 322 €8 268 €5 753 €3 054 €--1 508 €
411 549 €8 097 €5 582 €3 451 €---
511 780 €7 920 €5 405 €3 860 €---
612 015 €7 737 €5 221 €4 279 €---
712 256 €7 547 €5 031 €4 709 €---
812 501 €7 350 €4 835 €5 151 €---
912 751 €7 146 €4 631 €5 604 €---
1013 006 €6 935 €4 420 €6 070 €---
1113 266 €6 717 €4 202 €6 549 €---
1213 531 €6 491 €3 976 €7 040 €---
1313 802 €6 257 €3 742 €7 545 €---
1414 078 €6 015 €3 500 €8 063 €---
1514 359 €5 764 €3 249 €8 595 €---
1614 647 €5 504 €2 989 €9 142 €---
1714 939 €5 235 €2 720 €9 704 €---
1815 238 €4 957 €2 442 €10 281 €---
1915 543 €4 669 €2 154 €10 874 €---
2015 854 €4 370 €1 855 €11 484 €---
2116 171 €4 061 €1 546 €12 110 €---
2216 494 €3 741 €1 226 €12 753 €---
2316 824 €3 410 €895 €13 414 €---
2417 161 €3 067 €552 €14 094 €---
2517 504 €2 712 €197 €14 792 €---
TOTAL348 573 €181 919 €88 121 €166 655 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 285 €-6 420 €+8 705 €
2+2 285 €0 €+2 285 €
3+2 285 €0 €+2 285 €
4+2 285 €+583 €+1 702 €
5+2 285 €+1 158 €+1 127 €
6+2 285 €+1 284 €+1 001 €
7+2 285 €+1 413 €+872 €
8+2 285 €+1 545 €+740 €
9+2 285 €+1 681 €+604 €
10+2 285 €+1 821 €+464 €
11+2 285 €+1 965 €+320 €
12+2 285 €+2 112 €+173 €
13+2 285 €+2 263 €+22 €
14+2 285 €+2 419 €-134 €
15+2 285 €+2 579 €-294 €
16+2 285 €+2 743 €-458 €
17+2 285 €+2 911 €-626 €
18+2 285 €+3 084 €-799 €
19+2 285 €+3 262 €-977 €
20+2 285 €+3 445 €-1 160 €
21+2 285 €+3 633 €-1 348 €
22+2 285 €+3 826 €-1 541 €
23+2 285 €+4 024 €-1 739 €
24+2 285 €+4 228 €-1 943 €
25+2 285 €+4 438 €-2 153 €
Total+57 125 €+49 996 €+7 129 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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