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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMazamet (81)
Surface75m²
Coût Total110 110€
Loyer Annuel6 859€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 826,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Belle vue

Mignonne maison de village, facile à gérer, belle vue. Idéale maison secondaire, télétravail, primo-accédant. - Vous cherchez une maison de village bon marché et facile à gérer? Ne cherchez pas plus loin ! Cette jolie maison de village dans le Tarn est un petit bijou. Beaucoup de rénovations récentes, tout en conservant son charme et ses petites surprises. À 12 km de la ville de Mazamet dans un village accueillant.

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.461028, 2.405314
Total : 110 110€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 43 150€
Valeur du bien : 105 150€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 572€/mois
Loyer annuel estimé : 6859€/an
Fourchette totale : 437€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5250€ - 8961€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :800 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :60 000 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :+2 000€ (+3.3%)
Marge achat-revente :-50 110€ (-83.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 585,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 792,94€
Coût de l'assurance :9 634,62€
Taxe foncière : 685,89€/an
Soit par mois : 57,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 571,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 364 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 150 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 250€
    Isolation des combles: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 859 €/an
Calcul : 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 110 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 686 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 060 €
Revenus locatifs : +6 859 €
Charges déductibles : -48 060 €
Résultat foncier Année 1 : -41 201 €(Déficit de 41 201 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 801 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 910 €/an
Revenus locatifs : +6 859 €
Charges déductibles : -4 910 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 949 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19800.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 859 €48 063 €3 842 €-41 204 €21 400 €19 804 €19 804 €
26 996 €4 813 €3 742 €2 183 €--17 621 €
37 136 €4 709 €3 638 €2 427 €--15 194 €
47 279 €4 602 €3 530 €2 677 €--12 517 €
57 424 €4 490 €3 419 €2 934 €--9 583 €
67 573 €4 375 €3 303 €3 198 €--6 385 €
77 724 €4 255 €3 184 €3 469 €--2 916 €
87 879 €4 131 €3 060 €3 747 €---
98 036 €4 003 €2 932 €4 033 €---
108 197 €3 870 €2 799 €4 327 €---
118 361 €3 732 €2 661 €4 628 €---
128 528 €3 590 €2 519 €4 938 €---
138 699 €3 442 €2 371 €5 257 €---
148 873 €3 289 €2 218 €5 584 €---
159 050 €3 131 €2 059 €5 920 €---
169 231 €2 966 €1 895 €6 265 €---
179 416 €2 796 €1 725 €6 619 €---
189 604 €2 620 €1 549 €6 984 €---
199 796 €2 438 €1 366 €7 359 €---
209 992 €2 249 €1 177 €7 744 €---
2110 192 €2 053 €981 €8 139 €---
2210 396 €1 850 €779 €8 546 €---
2310 604 €1 640 €568 €8 964 €---
2410 816 €1 422 €351 €9 394 €---
2511 032 €1 196 €125 €9 836 €---
TOTAL219 692 €125 725 €55 793 €93 967 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 967 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 440 €-6 420 €+7 860 €
2+1 440 €0 €+1 440 €
3+1 440 €0 €+1 440 €
4+1 440 €0 €+1 440 €
5+1 440 €0 €+1 440 €
6+1 440 €0 €+1 440 €
7+1 440 €0 €+1 440 €
8+1 440 €+249 €+1 191 €
9+1 440 €+1 210 €+230 €
10+1 440 €+1 298 €+142 €
11+1 440 €+1 389 €+51 €
12+1 440 €+1 481 €-41 €
13+1 440 €+1 577 €-137 €
14+1 440 €+1 675 €-235 €
15+1 440 €+1 776 €-336 €
16+1 440 €+1 879 €-439 €
17+1 440 €+1 986 €-546 €
18+1 440 €+2 095 €-655 €
19+1 440 €+2 208 €-768 €
20+1 440 €+2 323 €-883 €
21+1 440 €+2 442 €-1 002 €
22+1 440 €+2 564 €-1 124 €
23+1 440 €+2 689 €-1 249 €
24+1 440 €+2 818 €-1 378 €
25+1 440 €+2 951 €-1 511 €
Total+36 000 €+28 190 €+7 810 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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