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appartement vente 4 pieces aurillac 65m2

VilleAurillac (15)
Surface65m²
Coût Total97 800€
Loyer Annuel7 602€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

AURILLAC - IDEAL INVESTISSEUR OU PRIMO ACCEDANT

Situé au 8ème étage avec ascenseur , appartement lumineux de type 4 avec vue splendide et dégagée.

Le salon de 16m2 environ, comprends une partie bar/ passe plat, donnant sur la cuisine.

Une salle de douche (indépendante des commodités) est équipée d'une cabine de douche et de son emplacement pour la machine à laver.

Vous trouverez ensuite 3 belles chambres d'environ 11m2.

Une cave complète ce bien , ainsi qu'une place de parking sécurisée mais non privative.

Actuellement en colocation indépendante meublée jeunes travailleurs.

POSSIBILITE de garder les colocataires, (total 990€ mensuel), 330€ par locataire, possibilité de laisser l'appartement meublé.

A visiter sans tarder !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Xavier Buissonniere mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AURILLAC sous le numéro 438177560, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Total : 97 800€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 93 800€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7602€/an
Fourchette totale : 487€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5842€ - 9893€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 354,49 €/m²
Basé sur :299 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 042 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-38 042€ (-43.2%)
Marge achat-revente :-9 758€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :490,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 519,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 397,85€
Coût de l'assurance :8 557,50€
Taxe foncière : 760,22€/an
Soit par mois : 63,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 582,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des revêtements dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(674 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 500€
    Rénovation chambres: 33 m² × 150€/m² = 4950€, Main d'œuvre: 550€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 400 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 302 €
Revenus locatifs : +7 602 €
Charges déductibles : -48 302 €
Résultat foncier Année 1 : -40 700 €(Déficit de 40 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 300 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 502 €/an
Revenus locatifs : +7 602 €
Charges déductibles : -4 502 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 100 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19299.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 602 €48 305 €3 403 €-40 703 €21 400 €19 303 €19 303 €
27 754 €4 416 €3 314 €3 338 €--15 965 €
37 909 €4 324 €3 222 €3 585 €--12 380 €
48 068 €4 229 €3 126 €3 839 €--8 541 €
58 229 €4 130 €3 028 €4 099 €--4 443 €
68 393 €4 028 €2 925 €4 366 €--77 €
78 561 €3 922 €2 819 €4 640 €---
88 733 €3 812 €2 709 €4 921 €---
98 907 €3 698 €2 596 €5 209 €---
109 085 €3 581 €2 478 €5 505 €---
119 267 €3 459 €2 356 €5 809 €---
129 452 €3 332 €2 230 €6 120 €---
139 641 €3 201 €2 099 €6 440 €---
149 834 €3 066 €1 963 €6 769 €---
1510 031 €2 925 €1 823 €7 106 €---
1610 232 €2 780 €1 677 €7 452 €---
1710 436 €2 629 €1 527 €7 807 €---
1810 645 €2 473 €1 371 €8 172 €---
1910 858 €2 312 €1 209 €8 546 €---
2011 075 €2 144 €1 042 €8 931 €---
2111 297 €1 971 €868 €9 326 €---
2211 522 €1 791 €689 €9 731 €---
2311 753 €1 605 €503 €10 147 €---
2411 988 €1 413 €310 €10 575 €---
2512 228 €1 213 €111 €11 014 €---
TOTAL243 502 €120 761 €49 398 €122 741 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 596 €-6 420 €+8 016 €
2+1 596 €0 €+1 596 €
3+1 596 €0 €+1 596 €
4+1 596 €0 €+1 596 €
5+1 596 €0 €+1 596 €
6+1 596 €0 €+1 596 €
7+1 596 €+1 369 €+227 €
8+1 596 €+1 476 €+120 €
9+1 596 €+1 563 €+33 €
10+1 596 €+1 651 €-55 €
11+1 596 €+1 743 €-147 €
12+1 596 €+1 836 €-240 €
13+1 596 €+1 932 €-336 €
14+1 596 €+2 031 €-435 €
15+1 596 €+2 132 €-536 €
16+1 596 €+2 235 €-639 €
17+1 596 €+2 342 €-746 €
18+1 596 €+2 451 €-855 €
19+1 596 €+2 564 €-968 €
20+1 596 €+2 679 €-1 083 €
21+1 596 €+2 798 €-1 202 €
22+1 596 €+2 919 €-1 323 €
23+1 596 €+3 044 €-1 448 €
24+1 596 €+3 173 €-1 577 €
25+1 596 €+3 304 €-1 708 €
Total+39 900 €+36 822 €+3 078 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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