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Achat : Appartement (31000)

VilleToulouse (31)
Surface73m²
Coût Total157 860€
Loyer Annuel10 810€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 602,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Ascenseur
Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31000
Coordonnées : 43.565410, 1.409420
Total : 157 860€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 31 500€
Valeur du bien : 148 500€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 901€/mois
Loyer annuel estimé : 10810€/an
Fourchette totale : 705€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 8463€ - 13808€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 443,91 €/m²
Basé sur :196 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 405 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :+11 595€ (+11.0%)
Marge achat-revente :-52 455€ (-49.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :63,14€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 835,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 925,14€
Coût de l'assurance :18 943,20€
Taxe foncière : 1 080,97€/an
Soit par mois : 90,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 900,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 500 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 901 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 810 €/an
Calcul : 901 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 860 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 758 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 081 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 465 €
Revenus locatifs : +10 810 €
Charges déductibles : -38 465 €
Résultat foncier Année 1 : -27 655 €(Déficit de 27 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 255 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 965 €/an
Revenus locatifs : +10 810 €
Charges déductibles : -6 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6255.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 810 €38 470 €5 132 €-27 661 €21 400 €6 261 €6 261 €
211 026 €6 832 €4 993 €4 194 €--2 067 €
311 246 €6 689 €4 850 €4 557 €---
411 471 €6 541 €4 703 €4 930 €---
511 701 €6 389 €4 550 €5 312 €---
611 935 €6 231 €4 392 €5 704 €---
712 174 €6 068 €4 229 €6 105 €---
812 417 €5 900 €4 061 €6 517 €---
912 665 €5 726 €3 887 €6 940 €---
1012 919 €5 546 €3 707 €7 373 €---
1113 177 €5 360 €3 521 €7 817 €---
1213 441 €5 168 €3 329 €8 273 €---
1313 709 €4 970 €3 131 €8 740 €---
1413 984 €4 764 €2 926 €9 219 €---
1514 263 €4 552 €2 714 €9 711 €---
1614 548 €4 333 €2 495 €10 215 €---
1714 839 €4 107 €2 268 €10 732 €---
1815 136 €3 873 €2 034 €11 263 €---
1915 439 €3 631 €1 793 €11 808 €---
2015 748 €3 382 €1 543 €12 366 €---
2116 063 €3 124 €1 285 €12 939 €---
2216 384 €2 857 €1 018 €13 527 €---
2316 712 €2 581 €742 €14 131 €---
2417 046 €2 296 €458 €14 750 €---
2517 387 €2 002 €163 €15 385 €---
TOTAL346 239 €151 393 €73 925 €194 846 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 846 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 270 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 270 €-6 420 €+8 690 €
2+2 270 €0 €+2 270 €
3+2 270 €+747 €+1 523 €
4+2 270 €+1 479 €+791 €
5+2 270 €+1 594 €+676 €
6+2 270 €+1 711 €+559 €
7+2 270 €+1 832 €+438 €
8+2 270 €+1 955 €+315 €
9+2 270 €+2 082 €+188 €
10+2 270 €+2 212 €+58 €
11+2 270 €+2 345 €-75 €
12+2 270 €+2 482 €-212 €
13+2 270 €+2 622 €-352 €
14+2 270 €+2 766 €-496 €
15+2 270 €+2 913 €-643 €
16+2 270 €+3 065 €-795 €
17+2 270 €+3 220 €-950 €
18+2 270 €+3 379 €-1 109 €
19+2 270 €+3 542 €-1 272 €
20+2 270 €+3 710 €-1 440 €
21+2 270 €+3 882 €-1 612 €
22+2 270 €+4 058 €-1 788 €
23+2 270 €+4 239 €-1 969 €
24+2 270 €+4 425 €-2 155 €
25+2 270 €+4 615 €-2 345 €
Total+56 750 €+58 454 €+-1 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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