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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBoisse-Penchot (12)
Surface108m²
Coût Total89 620€
Loyer Annuel9 026€
Rentabilité10.07%
Cashflow/mois+202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 444,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Venez découvrir cette maison spacieuse de 108 m², offrant de beaux volumes et un fort potentiel, située dans un environnement calme.

Elle se compose, au rez-de-chaussée, d'une cuisine de 18 m², d'une pièce de vie de 17 m², d'un palier desservant un WC indépendant de 2 m², une chaufferie de 10 m², une chambre de 9 m², ainsi qu'une salle d'eau de 5 m².

À l'étage, vous trouverez une chambre de 10 m², un palier menant à trois autres chambres de 14 m², 18 m² et 10 m², ainsi qu'une salle de bain de 5 m² et un second WC indépendant.

La maison est équipée de menuiseries double vitrage PVC avec volets roulants, isolation des combles, chaufferie au fioul.

À l'extérieur, la maison bénéficie d'un jardin ainsi que d'un terrain non attenant comprenant un garage et une seconde parcelle avec accès direct au Lot.

Si cette maison vous intéresse, contactez Jérémy Martins, conseiller SAFTI, qui se fera un plaisir de vous accompagner dans votre projet.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 48 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jérémy MARTINS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Rodez sous le numéro 913 523 106

Ville : Boisse-Penchot
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.577752, 2.210395
Total : 89 620€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 37 780€
Valeur du bien : 85 780€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9026€/an
Fourchette totale : 584€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 7002€ - 11635€/an
Rentabilité brute :10.07%
Fourchette de rentabilité :7.81% - 12.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 282,05 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 461 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-90 461€ (-65.3%)
Marge achat-revente :48 841€ (35.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :26,89€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 474,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 689,44€
Coût de l'assurance :8 065,80€
Taxe foncière : 902,64€/an
Soit par mois : 75,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 752,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 549,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :202,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 17 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 780 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 560€
    Isolation des combles: 108 m² × 70€/m² = 7560€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Remplacement de 5 fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€/fenêtre = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose de parquet flottant dans 60 m²: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 020€
    Pose de parquet flottant dans le salon (17 m²): 17 m² × 60€/m² = 1020€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 800€
    Mise aux normes de l'installation électrique: 1 installation = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:1 800€
    Mise aux normes de la plomberie: 1 installation = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boisse-Penchot (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 026 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 620 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 903 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 085 €
Revenus locatifs : +9 026 €
Charges déductibles : -42 085 €
Résultat foncier Année 1 : -33 058 €(Déficit de 33 058 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 658 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 305 €/an
Revenus locatifs : +9 026 €
Charges déductibles : -4 305 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11658.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 026 €42 088 €3 082 €-33 061 €21 400 €11 661 €11 661 €
29 207 €4 227 €3 002 €4 980 €--6 681 €
39 391 €4 143 €2 918 €5 248 €--1 433 €
49 579 €4 056 €2 831 €5 523 €---
59 770 €3 966 €2 741 €5 804 €---
69 966 €3 873 €2 648 €6 093 €---
710 165 €3 777 €2 552 €6 388 €---
810 368 €3 677 €2 452 €6 691 €---
910 576 €3 574 €2 349 €7 002 €---
1010 787 €3 467 €2 242 €7 320 €---
1111 003 €3 356 €2 131 €7 647 €---
1211 223 €3 242 €2 016 €7 982 €---
1311 448 €3 123 €1 898 €8 325 €---
1411 677 €3 000 €1 775 €8 676 €---
1511 910 €2 873 €1 648 €9 037 €---
1612 148 €2 741 €1 516 €9 407 €---
1712 391 €2 605 €1 380 €9 786 €---
1812 639 €2 464 €1 238 €10 175 €---
1912 892 €2 317 €1 092 €10 574 €---
2013 150 €2 166 €941 €10 984 €---
2113 413 €2 009 €784 €11 403 €---
2213 681 €1 847 €622 €11 834 €---
2313 955 €1 679 €454 €12 275 €---
2414 234 €1 505 €280 €12 728 €---
2514 518 €1 325 €100 €13 193 €---
TOTAL289 117 €113 101 €44 689 €176 016 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 016 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 896 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 896 €-6 420 €+8 316 €
2+1 896 €0 €+1 896 €
3+1 896 €0 €+1 896 €
4+1 896 €+1 227 €+669 €
5+1 896 €+1 741 €+155 €
6+1 896 €+1 828 €+68 €
7+1 896 €+1 916 €-20 €
8+1 896 €+2 007 €-111 €
9+1 896 €+2 101 €-205 €
10+1 896 €+2 196 €-300 €
11+1 896 €+2 294 €-398 €
12+1 896 €+2 394 €-498 €
13+1 896 €+2 497 €-601 €
14+1 896 €+2 603 €-707 €
15+1 896 €+2 711 €-815 €
16+1 896 €+2 822 €-926 €
17+1 896 €+2 936 €-1 040 €
18+1 896 €+3 053 €-1 157 €
19+1 896 €+3 172 €-1 276 €
20+1 896 €+3 295 €-1 399 €
21+1 896 €+3 421 €-1 525 €
22+1 896 €+3 550 €-1 654 €
23+1 896 €+3 683 €-1 787 €
24+1 896 €+3 819 €-1 923 €
25+1 896 €+3 958 €-2 062 €
Total+47 400 €+52 805 €+-5 405 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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