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Maison de bourg 7 pièces avec garage

VilleBrassac-les-Mines (63)
Surface120m²
Coût Total155 286€
Loyer Annuel11 341€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 200 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 993,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Toilettes séparées, Parquet, 1 garage, 1 place de parking, Frais d'agences inclus : 6,5% du prix, Cuisine équipée

BRASSAC LES MINES // Vos agents vous proposent... à Brassac-les-Mines petite ville située à 15 minutes d'Issoire, une charmante maison de bourg d'environ 120 M2 habitable érigée sur 3 niveaux et offrant de beaux volumes . Cette maison familiale se compose en rez-de-chaussée d'une entrée, d'un dressing, d'un cellier, d'une buanderie, d'une chambre et d'un garage d'environ 33 M2 équipé d'une borne de rechargement pour véhicule électrique.   Au premier étage, nous trouvons une grande pièce de vie d'environ 27 M2 avec cuisine équipée, un salon, une salle à manger et une salle de bain avec wc. Enfin au dernier étage, présence d'un grand dégagement pouvant être aménager à votre guise desservant trois chambres et un wc avec lave-main. Les huisseries sont en PVC double vitrage, volets bois, porte de garage motorisée, chauffage gaz de ville, toiture correcte ainsi que l'électricité. Maison habitable de suite mais quelques travaux de rafraîchissements ainsi que de finitions sont à prévoir. Venez découvrir cette maison parfaite pour une famille ou un premier achat. Maison reliée au réseau d'assainissement collectif. Prix : 119 200 euros honoraires d'agence inclus Votre agent Corinne Agent commerciale immatriculée au RSAC du PUY-EN-VELAY sous le numéro 903289098 Tous nos biens sur

Ville : Brassac-les-Mines
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63570
Coordonnées : 45.415562, 3.337931
Total : 155 286€
Prix d'acquisition : 119 200€
Travaux : 26 550€
Valeur du bien : 145 750€
Frais de notaire : 9 536€
Coût estimé : 9 536€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 10.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11341€/an
Fourchette totale : 706€ - 1265€/mois
Fourchette annuelle : 8475€ - 15177€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :923,71 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 846 €
Prix d'achat :119 200 €
Décote à l'achat :+8 354€ (+7.5%)
Marge achat-revente :-44 440€ (-40.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 286€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,11€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 842,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 683,71€
Coût de l'assurance :18 634,32€
Taxe foncière : 1 134,15€/an
Soit par mois : 94,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 945,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et la sécurité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 550 €(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:9 600€
    Isolation combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:5 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 40 m² × 90€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brassac-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 341 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 286 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 843 €
Revenus locatifs : +11 341 €
Charges déductibles : -33 843 €
Résultat foncier Année 1 : -22 501 €(Déficit de 22 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 293 €/an
Revenus locatifs : +11 341 €
Charges déductibles : -7 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 049 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1101.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 480 €(65% de 119 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 817 €/an
Calcul : 77 480 € × 3,636% = 2 817 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 341 €33 848 €5 418 €-22 506 €21 400 €1 106 €1 106 €
211 568 €7 156 €5 277 €4 412 €---
311 800 €7 010 €5 130 €4 790 €---
412 036 €6 858 €4 979 €5 177 €---
512 276 €6 701 €4 822 €5 575 €---
612 522 €6 538 €4 659 €5 984 €---
712 772 €6 370 €4 490 €6 403 €---
813 028 €6 195 €4 316 €6 833 €---
913 288 €6 014 €4 135 €7 274 €---
1013 554 €5 827 €3 947 €7 727 €---
1113 825 €5 633 €3 753 €8 193 €---
1214 102 €5 431 €3 552 €8 670 €---
1314 384 €5 223 €3 344 €9 161 €---
1414 671 €5 007 €3 128 €9 664 €---
1514 965 €4 784 €2 904 €10 181 €---
1615 264 €4 552 €2 673 €10 712 €---
1715 569 €4 312 €2 433 €11 257 €---
1815 881 €4 064 €2 184 €11 817 €---
1916 198 €3 806 €1 927 €12 392 €---
2016 522 €3 540 €1 660 €12 983 €---
2116 853 €3 264 €1 384 €13 589 €---
2217 190 €2 977 €1 098 €14 212 €---
2317 534 €2 681 €802 €14 853 €---
2417 884 €2 374 €495 €15 510 €---
2518 242 €2 056 €177 €16 186 €---
TOTAL363 271 €152 222 €78 684 €211 049 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 382 €-6 420 €+8 802 €
2+2 382 €+992 €+1 390 €
3+2 382 €+1 437 €+945 €
4+2 382 €+1 553 €+829 €
5+2 382 €+1 673 €+709 €
6+2 382 €+1 795 €+587 €
7+2 382 €+1 921 €+461 €
8+2 382 €+2 050 €+332 €
9+2 382 €+2 182 €+200 €
10+2 382 €+2 318 €+64 €
11+2 382 €+2 458 €-76 €
12+2 382 €+2 601 €-219 €
13+2 382 €+2 748 €-366 €
14+2 382 €+2 899 €-517 €
15+2 382 €+3 054 €-672 €
16+2 382 €+3 214 €-832 €
17+2 382 €+3 377 €-995 €
18+2 382 €+3 545 €-1 163 €
19+2 382 €+3 718 €-1 336 €
20+2 382 €+3 895 €-1 513 €
21+2 382 €+4 077 €-1 695 €
22+2 382 €+4 264 €-1 882 €
23+2 382 €+4 456 €-2 074 €
24+2 382 €+4 653 €-2 271 €
25+2 382 €+4 856 €-2 474 €
Total+59 550 €+63 315 €+-3 765 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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