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Pavillon

Bien expiré
VilleSaint-Sulpice-de-Pommeray (41)
Surface200m²
Coût Total262 400€
Loyer Annuel19 559€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 150 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends pavillon de 1972 proche de Blois (41000) à Saint - Sulpice de pommeray comprenant 3 chambres, une salle à manger-salon, une salle de bain, un w.c et un débarras. Au sous sol il y a un grand garage, une cave, une chaufferie( fuel), une grande pièce à vivre avec un insert, une salle d eau(douche- w.c - lavabos ) et une pièce(chambre ou bureau). Il y a également un grenier et 2 pièces pour les amis. Le terrain a une superficie de 849 m2 Un second garage( 35 m2) est séparé de la maison. Tous les commerces sont à 150 mètres( pharmacie, médecin, tabac, infirmiers, dentiste, épicerie, bibliothèque) Les portails ainsi que les portes des garages et les volets de façades sont électrifiés

Ville : Saint-Sulpice-de-Pommeray
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.608120, 1.275210
Total : 262 400€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 14 000€
Valeur du bien : 244 000€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1630€/mois
Loyer annuel estimé : 19559€/an
Fourchette totale : 1300€ - 2043€/mois
Fourchette annuelle : 15604€ - 24516€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 305,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :76,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 381,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 162,30€
Coût de l'assurance :22 960,00€
Taxe foncière : 1 955,90€/an
Soit par mois : 162,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 629,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 544,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 200 m de tuyauterie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 000 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 559 €/an
Calcul : 1 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 912 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 400 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 918 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 787 €
Revenus locatifs : +19 559 €
Charges déductibles : -25 787 €
Résultat foncier Année 1 : -6 228 €(Déficit de 6 228 €)
Imputable sur revenu global : 6 228 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 787 €/an
Revenus locatifs : +19 559 €
Charges déductibles : -11 787 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 772 €/an
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 559 €25 795 €8 921 €-6 236 €6 236 €--
219 950 €11 560 €8 685 €8 391 €---
320 349 €11 316 €8 441 €9 033 €---
420 756 €11 063 €8 189 €9 693 €---
521 171 €10 802 €7 928 €10 369 €---
621 595 €10 532 €7 658 €11 063 €---
722 027 €10 252 €7 378 €11 774 €---
822 467 €9 963 €7 088 €12 504 €---
922 917 €9 663 €6 789 €13 253 €---
1023 375 €9 353 €6 479 €14 022 €---
1123 842 €9 032 €6 158 €14 810 €---
1224 319 €8 700 €5 825 €15 619 €---
1324 806 €8 356 €5 482 €16 450 €---
1425 302 €8 000 €5 126 €17 301 €---
1525 808 €7 632 €4 758 €18 176 €---
1626 324 €7 251 €4 377 €19 073 €---
1726 850 €6 856 €3 982 €19 994 €---
1827 387 €6 448 €3 574 €20 939 €---
1927 935 €6 026 €3 152 €21 909 €---
2028 494 €5 589 €2 714 €22 905 €---
2129 064 €5 136 €2 262 €23 928 €---
2229 645 €4 668 €1 793 €24 977 €---
2330 238 €4 183 €1 309 €26 055 €---
2430 843 €3 681 €807 €27 161 €---
2531 459 €3 162 €288 €28 297 €---
TOTAL626 481 €215 020 €129 162 €411 461 €6 236 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 871 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 461 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 107 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 107 €-1 871 €+5 978 €
2+4 107 €+2 517 €+1 590 €
3+4 107 €+2 710 €+1 397 €
4+4 107 €+2 908 €+1 199 €
5+4 107 €+3 111 €+996 €
6+4 107 €+3 319 €+788 €
7+4 107 €+3 532 €+575 €
8+4 107 €+3 751 €+356 €
9+4 107 €+3 976 €+131 €
10+4 107 €+4 207 €-100 €
11+4 107 €+4 443 €-336 €
12+4 107 €+4 686 €-579 €
13+4 107 €+4 935 €-828 €
14+4 107 €+5 190 €-1 083 €
15+4 107 €+5 453 €-1 346 €
16+4 107 €+5 722 €-1 615 €
17+4 107 €+5 998 €-1 891 €
18+4 107 €+6 282 €-2 175 €
19+4 107 €+6 573 €-2 466 €
20+4 107 €+6 872 €-2 765 €
21+4 107 €+7 178 €-3 071 €
22+4 107 €+7 493 €-3 386 €
23+4 107 €+7 816 €-3 709 €
24+4 107 €+8 148 €-4 041 €
25+4 107 €+8 489 €-4 382 €
Total+102 675 €+123 438 €+-20 763 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 233 jours
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