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Bel appartement T3 très lumineux – Idéalement situé (Proche Parc de l'Europe)

VilleSaint-Étienne (42)
Surface63m²
Coût Total96 760€
Loyer Annuel6 688€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 67 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 063,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cet appartement de type F3 aux beaux volumes, offrant un cadre de vie pratique et agréable. Situé au 3ème étage (sur 14) avec ascenseur, il bénéficie d'une belle luminosité et d'un agencement optimal.

L'espace intérieur :

  • Pièce de vie :Un grand salon très lumineux.
  • Cuisine : Ouverte sur le salon pour un maximum de convivialité.
  • Côté nuit : 2 chambres confortables.
  • Sanitaires : Une salle de bain fonctionnelle et des WC séparés.

Les atouts de la résidence :

  • Ascenseur.
  • Grand parking au pied de l'immeuble pour stationner très facilement.
  • Chauffage collectif.

📍 Une localisation "Tout à pied" exceptionnelle : L'appartement bénéficie d'un emplacement premium où tout est à portée de main au quotidien :

  • Transports : Arrêts de bus situés juste en bas de l'immeuble.
  • Commerces : Centre commercial à proximité immédiate.
  • Détente : À deux pas du magnifique Parc de l'Europe.
  • Scolarité : Écoles, collèges, lycées et pôle étudiant facilement accessibles (idéal pour toutes les tranches d'âge).

N'hésitez pas à me contacter pour plus de renseignements ou pour organiser une visite !

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.418740, 4.411400
Total : 96 760€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 24 400€
Valeur du bien : 91 400€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6688€/an
Fourchette totale : 413€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 4960€ - 9016€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :509 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 750 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-11 750€ (-14.9%)
Marge achat-revente :-18 010€ (-22.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :38,70€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 512,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 312,28€
Coût de l'assurance :11 611,20€
Taxe foncière : 668,76€/an
Soit par mois : 55,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 557,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'une chaudière individuelle à condensation si applicable.
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et de la baignoire, mise aux normes de la plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 400 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 600€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 688 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 142 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 760 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 669 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 676 €
Revenus locatifs : +6 688 €
Charges déductibles : -28 676 €
Résultat foncier Année 1 : -21 988 €(Déficit de 21 988 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 588 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 276 €/an
Revenus locatifs : +6 688 €
Charges déductibles : -4 276 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 587.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 688 €28 679 €3 145 €-21 991 €21 400 €591 €591 €
26 821 €4 194 €3 061 €2 628 €---
36 958 €4 106 €2 973 €2 852 €---
47 097 €4 016 €2 883 €3 081 €---
57 239 €3 922 €2 789 €3 317 €---
67 384 €3 826 €2 692 €3 558 €---
77 531 €3 726 €2 592 €3 806 €---
87 682 €3 622 €2 489 €4 060 €---
97 836 €3 516 €2 383 €4 320 €---
107 992 €3 406 €2 272 €4 587 €---
118 152 €3 292 €2 158 €4 861 €---
128 315 €3 174 €2 041 €5 141 €---
138 482 €3 052 €1 919 €5 429 €---
148 651 €2 927 €1 793 €5 725 €---
158 824 €2 797 €1 663 €6 028 €---
169 001 €2 662 €1 529 €6 338 €---
179 181 €2 524 €1 390 €6 657 €---
189 364 €2 380 €1 247 €6 984 €---
199 552 €2 232 €1 099 €7 320 €---
209 743 €2 079 €946 €7 664 €---
219 937 €1 921 €788 €8 017 €---
2210 136 €1 757 €624 €8 379 €---
2310 339 €1 588 €455 €8 751 €---
2410 546 €1 414 €280 €9 132 €---
2510 757 €1 233 €100 €9 523 €---
TOTAL214 207 €98 043 €45 312 €116 164 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 164 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 688 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 404 €-6 420 €+7 824 €
2+1 404 €+611 €+793 €
3+1 404 €+855 €+549 €
4+1 404 €+924 €+480 €
5+1 404 €+995 €+409 €
6+1 404 €+1 067 €+337 €
7+1 404 €+1 142 €+262 €
8+1 404 €+1 218 €+186 €
9+1 404 €+1 296 €+108 €
10+1 404 €+1 376 €+28 €
11+1 404 €+1 458 €-54 €
12+1 404 €+1 542 €-138 €
13+1 404 €+1 629 €-225 €
14+1 404 €+1 717 €-313 €
15+1 404 €+1 808 €-404 €
16+1 404 €+1 901 €-497 €
17+1 404 €+1 997 €-593 €
18+1 404 €+2 095 €-691 €
19+1 404 €+2 196 €-792 €
20+1 404 €+2 299 €-895 €
21+1 404 €+2 405 €-1 001 €
22+1 404 €+2 514 €-1 110 €
23+1 404 €+2 625 €-1 221 €
24+1 404 €+2 740 €-1 336 €
25+1 404 €+2 857 €-1 453 €
Total+35 100 €+34 849 €+251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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