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Maison de ville 4 pièces 62 m²

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface62m²
Coût Total108 602€
Loyer Annuel6 952€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 780 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 077,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 4 pièces principales

Cette maison idéalement située offre un axcellent potentiel pour les amateurs de projets de rénovation. Elle se compose d'une cuisine, d'un séjour, de deux chambres, d'une salle d'eau. Les combles sont amménageable, une cour compléte ce bien. Venez visiter ! Honoraires à charge acquéreur : 11.3% Référence annonce : 331-4875U Date de réalisation du diagnostic : 02/12/2022 Prix hors honoraires : 60 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 070 € et 1 448 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.825180, 1.273090
Total : 108 602€
Prix d'acquisition : 66 780€
Travaux : 36 480€
Valeur du bien : 103 260€
Frais de notaire : 5 342€
Coût estimé : 5 342€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.34€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6952€/an
Fourchette totale : 463€ - 725€/mois
Fourchette annuelle : 5553€ - 8703€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 602€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 414,88€
Coût de l'assurance :9 502,68€
Taxe foncière : 695,18€/an
Soit par mois : 57,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 626,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 62 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 480 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:2 480€
    Isolation combles: 62 m² × 40€/m² = 2480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (pose incluse)
  • Peinture chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 952 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 602 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 179 €
Revenus locatifs : +6 952 €
Charges déductibles : -41 179 €
Résultat foncier Année 1 : -34 227 €(Déficit de 34 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 827 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 699 €/an
Revenus locatifs : +6 952 €
Charges déductibles : -4 699 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 253 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12827.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 780 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 407 €(65% de 66 780 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 578 €/an
Calcul : 43 407 € × 3,636% = 1 578 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 952 €41 183 €3 627 €-34 231 €21 400 €12 831 €12 831 €
27 091 €4 606 €3 531 €2 485 €--10 346 €
37 233 €4 506 €3 431 €2 726 €--7 620 €
47 377 €4 403 €3 328 €2 974 €--4 646 €
57 525 €4 296 €3 221 €3 229 €--1 417 €
67 675 €4 186 €3 110 €3 490 €---
77 829 €4 071 €2 996 €3 758 €---
87 985 €3 953 €2 878 €4 032 €---
98 145 €3 831 €2 755 €4 314 €---
108 308 €3 704 €2 629 €4 604 €---
118 474 €3 573 €2 498 €4 901 €---
128 644 €3 438 €2 363 €5 206 €---
138 817 €3 298 €2 223 €5 519 €---
148 993 €3 153 €2 078 €5 840 €---
159 173 €3 003 €1 928 €6 169 €---
169 356 €2 848 €1 773 €6 508 €---
179 543 €2 688 €1 613 €6 855 €---
189 734 €2 522 €1 447 €7 212 €---
199 929 €2 351 €1 276 €7 578 €---
2010 127 €2 174 €1 098 €7 954 €---
2110 330 €1 990 €915 €8 340 €---
2210 537 €1 801 €725 €8 736 €---
2310 747 €1 604 €529 €9 143 €---
2410 962 €1 402 €326 €9 561 €---
2511 181 €1 192 €116 €9 990 €---
TOTAL222 667 €115 777 €52 415 €106 890 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 460 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 460 €-6 420 €+7 880 €
2+1 460 €0 €+1 460 €
3+1 460 €0 €+1 460 €
4+1 460 €0 €+1 460 €
5+1 460 €0 €+1 460 €
6+1 460 €+622 €+838 €
7+1 460 €+1 127 €+333 €
8+1 460 €+1 210 €+250 €
9+1 460 €+1 294 €+166 €
10+1 460 €+1 381 €+79 €
11+1 460 €+1 470 €-10 €
12+1 460 €+1 562 €-102 €
13+1 460 €+1 656 €-196 €
14+1 460 €+1 752 €-292 €
15+1 460 €+1 851 €-391 €
16+1 460 €+1 952 €-492 €
17+1 460 €+2 057 €-597 €
18+1 460 €+2 163 €-703 €
19+1 460 €+2 273 €-813 €
20+1 460 €+2 386 €-926 €
21+1 460 €+2 502 €-1 042 €
22+1 460 €+2 621 €-1 161 €
23+1 460 €+2 743 €-1 283 €
24+1 460 €+2 868 €-1 408 €
25+1 460 €+2 997 €-1 537 €
Total+36 500 €+32 067 €+4 433 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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