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Maison 6 pièces 231 m²

VilleGrisolles (82)
Surface231m²
Coût Total298 080€
Loyer Annuel27 451€
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+516€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 000 €
Surface : 231 m²
Prix au m² : 926,41 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Maison familiale à rénover. Sur plus de 200 m² et 2 niveaux, elle propose actuellement 5 chambres, un séjour, un salon et une cuisine indépendante. Ses grands volumes offrent un beau potentiel. Au centre du village, ce bien permet d'accéder aux commerces, aux établissements scolaires et à la gare à pieds. Idéale pour un projet familial ou locatif. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite. Référence agence : 2505 Référence annonce : GJQW-6UR-5AC Date de réalisation du diagnostic : 20/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Grisolles
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82170
Coordonnées : 43.826572, 1.295302
Total : 298 080€
Prix d'acquisition : 214 000€
Travaux : 66 960€
Valeur du bien : 280 960€
Frais de notaire : 17 120€
Coût estimé : 17 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 231m²
Loyer prédit : 9.90€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 2288€/mois
Loyer annuel estimé : 27451€/an
Fourchette totale : 1826€ - 2866€/mois
Fourchette annuelle : 21911€ - 34393€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 11.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 252,05 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :520 224 €
Prix d'achat :214 000 €
Décote à l'achat :-306 224€ (-58.9%)
Marge achat-revente :222 144€ (42.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 455,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 542,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 643,02€
Coût de l'assurance :26 082,00€
Taxe foncière : 2 745,14€/an
Soit par mois : 228,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 287,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 771,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :516,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 231 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 231 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimation basée sur 231 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 960 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 860€
    Isolation combles: 231 m² × 60€/m² = 13860€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Menuiseries:17 400€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€ = 17400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grisolles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 288 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 451 €/an
Calcul : 2 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 621 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 043 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 369 €
Revenus locatifs : +27 451 €
Charges déductibles : -80 369 €
Résultat foncier Année 1 : -52 918 €(Déficit de 52 918 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 518 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 409 €/an
Revenus locatifs : +27 451 €
Charges déductibles : -13 409 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 042 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31517.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 214 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100 €(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 451 €80 379 €9 630 €-52 927 €21 400 €31 527 €31 527 €
228 000 €13 159 €9 370 €14 842 €--16 686 €
328 560 €12 890 €9 101 €15 671 €--1 015 €
429 132 €12 612 €8 824 €16 520 €---
529 714 €12 325 €8 537 €17 389 €---
630 309 €12 029 €8 240 €18 280 €---
730 915 €11 722 €7 934 €19 193 €---
831 533 €11 406 €7 617 €20 127 €---
932 164 €11 079 €7 290 €21 085 €---
1032 807 €10 741 €6 952 €22 066 €---
1133 463 €10 392 €6 603 €23 071 €---
1234 132 €10 031 €6 243 €24 101 €---
1334 815 €9 658 €5 870 €25 157 €---
1435 511 €9 273 €5 485 €26 238 €---
1536 222 €8 876 €5 087 €27 346 €---
1636 946 €8 465 €4 676 €28 481 €---
1737 685 €8 040 €4 252 €29 645 €---
1838 439 €7 601 €3 813 €30 837 €---
1939 207 €7 148 €3 359 €32 060 €---
2039 992 €6 680 €2 891 €33 312 €---
2140 791 €6 196 €2 407 €34 596 €---
2241 607 €5 696 €1 907 €35 912 €---
2342 439 €5 179 €1 391 €37 260 €---
2443 288 €4 645 €857 €38 643 €---
2544 154 €4 094 €306 €40 060 €---
TOTAL879 277 €300 314 €138 643 €578 964 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 578 964 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 765 €-6 420 €+12 185 €
2+5 765 €0 €+5 765 €
3+5 765 €0 €+5 765 €
4+5 765 €+4 651 €+1 114 €
5+5 765 €+5 217 €+548 €
6+5 765 €+5 484 €+281 €
7+5 765 €+5 758 €+7 €
8+5 765 €+6 038 €-273 €
9+5 765 €+6 326 €-561 €
10+5 765 €+6 620 €-855 €
11+5 765 €+6 921 €-1 156 €
12+5 765 €+7 230 €-1 465 €
13+5 765 €+7 547 €-1 782 €
14+5 765 €+7 871 €-2 106 €
15+5 765 €+8 204 €-2 439 €
16+5 765 €+8 544 €-2 779 €
17+5 765 €+8 893 €-3 128 €
18+5 765 €+9 251 €-3 486 €
19+5 765 €+9 618 €-3 853 €
20+5 765 €+9 994 €-4 229 €
21+5 765 €+10 379 €-4 614 €
22+5 765 €+10 773 €-5 008 €
23+5 765 €+11 178 €-5 413 €
24+5 765 €+11 593 €-5 828 €
25+5 765 €+12 018 €-6 253 €
Total+144 125 €+173 689 €+-29 564 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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