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Appartement 4 pièces 114 m²

Bien expiré
VilleRuffec (16)
Surface114m²
Coût Total160 322€
Loyer Annuel10 430€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 102 150 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 896,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel appartement lumineux de 2 chambres, idéalement situé à proximité des commerces. Parfait pour un couple, une petite famille ou un investissement locatif. #66d

Ville : Ruffec
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 46.032077, 0.195645
Total : 160 322€
Prix d'acquisition : 102 150€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 152 150€
Frais de notaire : 8 172€
Coût estimé : 8 172€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 6.34€ - 9.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 869€/mois
Loyer annuel estimé : 10430€/an
Fourchette totale : 723€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 8679€ - 12536€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 322€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,42€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 839,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 889,15€
Coût de l'assurance :13 627,37€
Taxe foncière : 1 043,04€/an
Soit par mois : 86,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 869,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 114 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 430 €/an
Calcul : 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 322 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 970 €
Revenus locatifs : +10 430 €
Charges déductibles : -56 970 €
Résultat foncier Année 1 : -46 539 €(Déficit de 46 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 970 €/an
Revenus locatifs : +10 430 €
Charges déductibles : -6 970 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25139.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 150 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 398 €(65% de 102 150 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 414 €/an
Calcul : 66 398 € × 3,636% = 2 414 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 430 €56 975 €5 387 €-46 544 €21 400 €25 144 €25 144 €
210 639 €6 832 €5 244 €3 807 €--21 337 €
310 852 €6 684 €5 096 €4 168 €--17 169 €
411 069 €6 531 €4 943 €4 538 €--12 631 €
511 290 €6 372 €4 784 €4 918 €--7 714 €
611 516 €6 209 €4 621 €5 307 €--2 406 €
711 746 €6 039 €4 451 €5 707 €---
811 981 €5 864 €4 276 €6 117 €---
912 221 €5 682 €4 094 €6 539 €---
1012 465 €5 495 €3 907 €6 971 €---
1112 715 €5 301 €3 712 €7 414 €---
1212 969 €5 100 €3 512 €7 869 €---
1313 228 €4 892 €3 304 €8 336 €---
1413 493 €4 677 €3 089 €8 816 €---
1513 763 €4 455 €2 866 €9 308 €---
1614 038 €4 225 €2 636 €9 813 €---
1714 319 €3 986 €2 398 €10 332 €---
1814 605 €3 740 €2 152 €10 865 €---
1914 897 €3 486 €1 897 €11 412 €---
2015 195 €3 222 €1 634 €11 973 €---
2115 499 €2 949 €1 361 €12 550 €---
2215 809 €2 667 €1 079 €13 142 €---
2316 125 €2 375 €787 €13 750 €---
2416 448 €2 074 €485 €14 374 €---
2516 777 €1 761 €173 €15 015 €---
TOTAL334 090 €167 593 €77 889 €166 498 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 498 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 190 €-6 420 €+8 610 €
2+2 190 €0 €+2 190 €
3+2 190 €0 €+2 190 €
4+2 190 €0 €+2 190 €
5+2 190 €0 €+2 190 €
6+2 190 €0 €+2 190 €
7+2 190 €+990 €+1 200 €
8+2 190 €+1 835 €+355 €
9+2 190 €+1 962 €+228 €
10+2 190 €+2 091 €+99 €
11+2 190 €+2 224 €-34 €
12+2 190 €+2 361 €-171 €
13+2 190 €+2 501 €-311 €
14+2 190 €+2 645 €-455 €
15+2 190 €+2 792 €-602 €
16+2 190 €+2 944 €-754 €
17+2 190 €+3 100 €-910 €
18+2 190 €+3 259 €-1 069 €
19+2 190 €+3 424 €-1 234 €
20+2 190 €+3 592 €-1 402 €
21+2 190 €+3 765 €-1 575 €
22+2 190 €+3 943 €-1 753 €
23+2 190 €+4 125 €-1 935 €
24+2 190 €+4 312 €-2 122 €
25+2 190 €+4 505 €-2 315 €
Total+54 750 €+49 949 €+4 801 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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