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T2

VilleHavre (76)
Surface43m²
Coût Total102 350€
Loyer Annuel7 046€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 162,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Cave

NOUVEAUTE – SOQUENCE - Appartement vendu loué - Idéal investisseur

Appartement F2 de 43 m², situé au 3ᵉ étage d'une copropriété bien entretenue. Le bien se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine séparée, d'une chambre, d'une salle de bain, de WC, ainsi que d'une cave en supplément. Appartement vendu loué, avec des locataires sérieux en place depuis 30 ans, offrant une excellente stabilité locative. Loyer actuel : 437 € / mois. Faibles charges de copropriété : environ 73 € / mois.

Idéal pour investisseur recherchant un placement sécurisé avec revenus immédiats. ML

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.500919, 0.177619
Total : 102 350€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 48 350€
Valeur du bien : 98 350€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 13.66€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 587€/mois
Loyer annuel estimé : 7046€/an
Fourchette totale : 452€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 5422€ - 9158€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 522,27 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 457 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-15 457€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-36 893€ (-56.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :500,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :40,94€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 541,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 930,05€
Coût de l'assurance :12 282,00€
Taxe foncière : 704,64€/an
Soit par mois : 58,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 73,00€/mois
Soit par an : 876,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 587,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 415 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon avec usure visible sur le sol et les murs
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et amélioration de l'éclairage dans le couloir
Quantité: couloir (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 assumé - couloir avec murs usés et éclairage faible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 350 €(1 124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir - Rénovation légère:200€
    Peinture couloir: 4 m² × 50€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Le Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 587 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 046 €/an
Calcul : 587 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 324 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 350 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 705 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 876 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 746 €
Revenus locatifs : +7 046 €
Charges déductibles : -53 746 €
Résultat foncier Année 1 : -46 699 €(Déficit de 46 699 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 299 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 396 €/an
Revenus locatifs : +7 046 €
Charges déductibles : -5 396 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25299.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 046 €53 749 €3 327 €-46 703 €21 400 €25 303 €25 303 €
27 187 €5 309 €3 237 €1 878 €--23 425 €
37 331 €5 217 €3 145 €2 114 €--21 310 €
47 478 €5 121 €3 049 €2 357 €--18 953 €
57 627 €5 022 €2 950 €2 605 €--16 348 €
67 780 €4 920 €2 848 €2 860 €--13 488 €
77 935 €4 814 €2 742 €3 121 €--10 367 €
88 094 €4 705 €2 633 €3 389 €--6 978 €
98 256 €4 592 €2 520 €3 664 €--3 314 €
108 421 €4 476 €2 404 €3 946 €---
118 590 €4 355 €2 283 €4 235 €---
128 761 €4 230 €2 159 €4 531 €---
138 937 €4 102 €2 030 €4 835 €---
149 115 €3 969 €1 897 €5 146 €---
159 298 €3 831 €1 759 €5 466 €---
169 484 €3 689 €1 617 €5 794 €---
179 673 €3 543 €1 471 €6 131 €---
189 867 €3 391 €1 319 €6 476 €---
1910 064 €3 234 €1 162 €6 830 €---
2010 265 €3 072 €1 000 €7 193 €---
2110 471 €2 905 €833 €7 566 €---
2210 680 €2 732 €660 €7 948 €---
2310 894 €2 553 €481 €8 340 €---
2411 111 €2 369 €297 €8 743 €---
2511 334 €2 178 €106 €9 156 €---
TOTAL225 699 €148 078 €47 930 €77 621 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 480 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 480 €-6 420 €+7 900 €
2+1 480 €0 €+1 480 €
3+1 480 €0 €+1 480 €
4+1 480 €0 €+1 480 €
5+1 480 €0 €+1 480 €
6+1 480 €0 €+1 480 €
7+1 480 €0 €+1 480 €
8+1 480 €0 €+1 480 €
9+1 480 €0 €+1 480 €
10+1 480 €+190 €+1 290 €
11+1 480 €+1 270 €+210 €
12+1 480 €+1 359 €+121 €
13+1 480 €+1 450 €+30 €
14+1 480 €+1 544 €-64 €
15+1 480 €+1 640 €-160 €
16+1 480 €+1 738 €-258 €
17+1 480 €+1 839 €-359 €
18+1 480 €+1 943 €-463 €
19+1 480 €+2 049 €-569 €
20+1 480 €+2 158 €-678 €
21+1 480 €+2 270 €-790 €
22+1 480 €+2 384 €-904 €
23+1 480 €+2 502 €-1 022 €
24+1 480 €+2 623 €-1 143 €
25+1 480 €+2 747 €-1 267 €
Total+37 000 €+23 286 €+13 714 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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