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Appartement 4 pièces 107 m²

VilleBéziers (34)
Surface107
Coût Total200 800
Loyer Annuel12 045
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-209
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 355,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Béziers - Cœur de ville - Historique entre les Allées Paul Riquet et la Rue de la République - Superbe appartement 3 Chambres. Dans cette charmante rue commerçante, nous vous proposons ce lumineux appartement T4 de 107 m2. L'appartement au 2ème étage est constitué d'une entrée , un séjour de 20 m2 avec sa cuisine attenante et 2 grandes fenêtres côté rue. Côté cour, vous disposerez d'une grande chambre avec une salle d'eau et un wc. De plus l'appartement possède une belle cave de 14 m² Ses atouts : luminosité / potentiel / localisation Pour tous renseignements, veuillez contacter votre agence CENTURY 21 Comminges Immobilier à Béziers au [Coordonnées masquées]. Nous vous offrons l'estimation de votre maison, appartement, immeuble. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1720.0 € et 2370.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Thibaud PY-CLEMENT EI, agent commercial (RSAC 893199414) Référence annonce : 6428 Consommation énergétique : 176 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 38 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 16 Charges prévisionnelles annuelles : 900 €

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.344123, 3.213956
Total : 200 800
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 44 200
Valeur du bien : 189 200
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1004€/mois
Loyer annuel estimé : 12045€/an
Fourchette totale : 789€ - 1277€/mois
Fourchette annuelle : 9467€ - 15325€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 413,51 €/m²
Basé sur :893 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 246
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :-6 246 (-4.1%)
Marge achat-revente :-49 554€ (-32.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :980,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 037,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 396,13
Coût de l'assurance :17 068,00
Taxe foncière : 1 204,48€/an
Soit par mois : 100,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 003,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 212,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-209,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage des murs et sol complet.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée.
Quantité: 1 salle à manger + 1 entrée
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 200(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (pose comprise)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 40€/m² × 30 m² = 1200€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 20€/m² × 30 m² = 600€
  • Autres pièces - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salle à manger et entrée: 2 pièces × 20€/m² × 20 m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 004 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 045 €/an
Calcul : 1 004 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 800 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 468
Revenus locatifs : +12 045
Charges déductibles : -53 468
Résultat foncier Année 1 : -41 424(Déficit de 41 424 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 024
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 268 €/an
Revenus locatifs : +12 045
Charges déductibles : -9 268
Résultat foncier Années 2+ : 2 776 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20023.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 04553 4756 487-41 43021 400 €20 030 €20 030 €
212 2869 0996 3123 186--16 844 €
312 5318 9186 1313 613--13 231 €
412 7828 7315 9444 051--9 180 €
513 0388 5385 7514 500--4 680 €
613 2988 3385 5514 960---
713 5648 1325 3455 433---
813 8367 9195 1315 917---
914 1127 6984 9116 414---
1014 3957 4714 6836 924---
1114 6837 2354 4487 447---
1214 9766 9934 2057 984---
1315 2766 7413 9548 534---
1415 5816 4823 6959 099---
1515 8936 2143 4279 679---
1616 2115 9373 15010 273---
1716 5355 6512 86410 884---
1816 8665 3562 56811 510---
1917 2035 0502 26312 153---
2017 5474 7351 94812 812---
2117 8984 4091 62213 489---
2218 2564 0721 28514 184---
2318 6213 72493714 897---
2418 9933 36457715 629---
2519 3732 99320616 380---
TOTAL385 798207 27693 396178 52221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 522
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 529-6 420+8 949
2+2 5290+2 529
3+2 5290+2 529
4+2 5290+2 529
5+2 5290+2 529
6+2 529+84+2 445
7+2 529+1 630+899
8+2 529+1 775+754
9+2 529+1 924+605
10+2 529+2 077+452
11+2 529+2 234+295
12+2 529+2 395+134
13+2 529+2 560-31
14+2 529+2 730-201
15+2 529+2 904-375
16+2 529+3 082-553
17+2 529+3 265-736
18+2 529+3 453-924
19+2 529+3 646-1 117
20+2 529+3 844-1 315
21+2 529+4 047-1 518
22+2 529+4 255-1 726
23+2 529+4 469-1 940
24+2 529+4 689-2 160
25+2 529+4 914-2 385
Total+63 225+53 557+9 668
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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