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Saint avres - appartement 2 pieces avec parking

Bien expiré
VilleSaint-Jean-d'Arves (73)
Surface31m²
Coût Total84 044€
Loyer Annuel5 131€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 800 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 832,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Saint avres - appartement 2 pieces avec parking - Petit prix – Opportunité rare face aux Aiguilles d’Arves Situé au cœur d’une résidence de tourisme Goélia avec piscine, cet agréable appartement 2 pièces de 31 m² offre un cadre exceptionnel alliant confort, charme et vue montagne. Idéal pour un investissement sécurisé à petit budget, le bien est actuellement sous bail commercial 3/6/9, arrivant à échéance le 15/12/2026.

💰 Loyer annuel garanti : 1 930 € + part variable 🏡 3 semaines de droit de séjour incluses 🏊 Résidence avec piscine 📍 Environnement naturel privilégié, face aux Aiguilles d’Arves Une opportunité parfaite pour investir en montagne à prix attractif, tout en profitant de séjours personnels dans un cadre exceptionnel.

📞 Contactez-nous dès maintenant pour plus d’informations ou pour organiser une visite : Élise Dufour – [Coordonnées masquées]

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 010 € et 1 410 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Saint-Jean-d'Arves
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73530
Coordonnées : 45.181797, 6.280028
Total : 84 044€
Prix d'acquisition : 56 800€
Travaux : 22 700€
Valeur du bien : 79 500€
Frais de notaire : 4 544€
Coût estimé : 4 544€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 13.79€/m²/mois
Fourchette : 9.50€ - 20.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 428€/mois
Loyer annuel estimé : 5131€/an
Fourchette totale : 294€ - 621€/mois
Fourchette annuelle : 3533€ - 7451€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 044€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :410,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 433,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 957,25€
Coût de l'assurance :7 143,74€
Taxe foncière : 513,07€/an
Soit par mois : 42,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 427,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 476,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 700 €(732 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:5 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 1 ensemble × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Jean-d'Arves (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 428 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 131 €/an
Calcul : 428 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 704 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 044 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 203 €
Revenus locatifs : +5 131 €
Charges déductibles : -26 203 €
Résultat foncier Année 1 : -21 072 €(Déficit de 21 072 €)
Imputable sur revenu global : 21 072 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 503 €/an
Revenus locatifs : +5 131 €
Charges déductibles : -3 503 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 628 €/an
Prix d'achat du bien : 56 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 920 €(65% de 56 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 343 €/an
Calcul : 36 920 € × 3,636% = 1 343 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 131 €26 206 €2 707 €-21 075 €21 075 €--
25 233 €3 433 €2 634 €1 801 €---
35 338 €3 357 €2 558 €1 981 €---
45 445 €3 279 €2 480 €2 166 €---
55 554 €3 198 €2 399 €2 356 €---
65 665 €3 115 €2 316 €2 550 €---
75 778 €3 028 €2 230 €2 750 €---
85 894 €2 939 €2 141 €2 954 €---
96 011 €2 847 €2 049 €3 164 €---
106 132 €2 752 €1 954 €3 379 €---
116 254 €2 654 €1 855 €3 600 €---
126 379 €2 553 €1 754 €3 827 €---
136 507 €2 448 €1 649 €4 059 €---
146 637 €2 340 €1 541 €4 297 €---
156 770 €2 228 €1 429 €4 542 €---
166 905 €2 112 €1 314 €4 793 €---
177 043 €1 993 €1 194 €5 050 €---
187 184 €1 870 €1 071 €5 314 €---
197 328 €1 742 €944 €5 586 €---
207 474 €1 611 €812 €5 864 €---
217 624 €1 475 €676 €6 149 €---
227 776 €1 334 €536 €6 442 €---
237 932 €1 189 €391 €6 743 €---
248 091 €1 039 €241 €7 051 €---
258 252 €885 €86 €7 368 €---
TOTAL164 339 €81 628 €38 957 €82 711 €21 075 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 323 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 711 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 077 €-6 323 €+7 400 €
2+1 077 €+540 €+537 €
3+1 077 €+594 €+483 €
4+1 077 €+650 €+427 €
5+1 077 €+707 €+370 €
6+1 077 €+765 €+312 €
7+1 077 €+825 €+252 €
8+1 077 €+886 €+191 €
9+1 077 €+949 €+128 €
10+1 077 €+1 014 €+63 €
11+1 077 €+1 080 €-3 €
12+1 077 €+1 148 €-71 €
13+1 077 €+1 218 €-141 €
14+1 077 €+1 289 €-212 €
15+1 077 €+1 363 €-286 €
16+1 077 €+1 438 €-361 €
17+1 077 €+1 515 €-438 €
18+1 077 €+1 594 €-517 €
19+1 077 €+1 676 €-599 €
20+1 077 €+1 759 €-682 €
21+1 077 €+1 845 €-768 €
22+1 077 €+1 933 €-856 €
23+1 077 €+2 023 €-946 €
24+1 077 €+2 115 €-1 038 €
25+1 077 €+2 210 €-1 133 €
Total+26 925 €+24 813 €+2 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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