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Saint avres - appartement 2 pieces avec parking

Bien expiré
VilleSaint-Jean-d'Arves (73)
Surface31
Coût Total84 044
Loyer Annuel5 131
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-49
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 800 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 832,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Saint avres - appartement 2 pieces avec parking - Petit prix – Opportunité rare face aux Aiguilles d’Arves Situé au cœur d’une résidence de tourisme Goélia avec piscine, cet agréable appartement 2 pièces de 31 m² offre un cadre exceptionnel alliant confort, charme et vue montagne. Idéal pour un investissement sécurisé à petit budget, le bien est actuellement sous bail commercial 3/6/9, arrivant à échéance le 15/12/2026.

💰 Loyer annuel garanti : 1 930 € + part variable 🏡 3 semaines de droit de séjour incluses 🏊 Résidence avec piscine 📍 Environnement naturel privilégié, face aux Aiguilles d’Arves Une opportunité parfaite pour investir en montagne à prix attractif, tout en profitant de séjours personnels dans un cadre exceptionnel.

📞 Contactez-nous dès maintenant pour plus d’informations ou pour organiser une visite : Élise Dufour – [Coordonnées masquées]

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 010 € et 1 410 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Saint-Jean-d'Arves
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73530
Coordonnées : 45.181797, 6.280028
Total : 84 044
Prix d'acquisition : 56 800
Travaux : 22 700
Valeur du bien : 79 500
Frais de notaire : 4 544
Coût estimé : 4 544
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31
Loyer prédit : 13.79€/m²/mois
Fourchette : 9.50€ - 20.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 428€/mois
Loyer annuel estimé : 5131€/an
Fourchette totale : 294€ - 621€/mois
Fourchette annuelle : 3533€ - 7451€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 044
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :410,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 433,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 957,25
Coût de l'assurance :7 143,74
Taxe foncière : 513,07€/an
Soit par mois : 42,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 427,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 476,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 700(732 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:2 700
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:5 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 1 ensemble × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Jean-d'Arves (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 428 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 131 €/an
Calcul : 428 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 704 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 044 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 203
Revenus locatifs : +5 131
Charges déductibles : -26 203
Résultat foncier Année 1 : -21 072(Déficit de 21 072 €)
Imputable sur revenu global : 21 072
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 503 €/an
Revenus locatifs : +5 131
Charges déductibles : -3 503
Résultat foncier Années 2+ : 1 628 €/an
Prix d'achat du bien : 56 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 920(65% de 56 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 343 €/an
Calcul : 36 920 € × 3,636% = 1 343
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 13126 2062 707-21 07521 075 €--
25 2333 4332 6341 801---
35 3383 3572 5581 981---
45 4453 2792 4802 166---
55 5543 1982 3992 356---
65 6653 1152 3162 550---
75 7783 0282 2302 750---
85 8942 9392 1412 954---
96 0112 8472 0493 164---
106 1322 7521 9543 379---
116 2542 6541 8553 600---
126 3792 5531 7543 827---
136 5072 4481 6494 059---
146 6372 3401 5414 297---
156 7702 2281 4294 542---
166 9052 1121 3144 793---
177 0431 9931 1945 050---
187 1841 8701 0715 314---
197 3281 7429445 586---
207 4741 6118125 864---
217 6241 4756766 149---
227 7761 3345366 442---
237 9321 1893916 743---
248 0911 0392417 051---
258 252885867 368---
TOTAL164 33981 62838 95782 71121 075Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 323
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 711
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 077-6 323+7 400
2+1 077+540+537
3+1 077+594+483
4+1 077+650+427
5+1 077+707+370
6+1 077+765+312
7+1 077+825+252
8+1 077+886+191
9+1 077+949+128
10+1 077+1 014+63
11+1 077+1 080-3
12+1 077+1 148-71
13+1 077+1 218-141
14+1 077+1 289-212
15+1 077+1 363-286
16+1 077+1 438-361
17+1 077+1 515-438
18+1 077+1 594-517
19+1 077+1 676-599
20+1 077+1 759-682
21+1 077+1 845-768
22+1 077+1 933-856
23+1 077+2 023-946
24+1 077+2 115-1 038
25+1 077+2 210-1 133
Total+26 925+24 813+2 112
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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