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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleConches-en-Ouche (27)
Surface50.5m²
Coût Total133 240€
Loyer Annuel7 628€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 50.5 m²
Prix au m² : 1 841,58 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 19 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Exposition ouest, Pas de balcon

Plein coeur de conches: appartement en duplex. Situé au 1er étage, sans copropriété. Vous serez au pied de toutes les commodités. Il est composé d'une entrée, cuisine aménagée, sejour-salon exposé Ouest, un wc avec lave-mains. À l'étage, une belle chambre sous combles et une salle d'eau avec wc. Chauffage électrique, raccordé au tout à l'égout. Hall d'entrée avec escalier sur rue .

Ville : Conches-en-Ouche
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27190
Coordonnées : 48.961781, 0.936437
Total : 133 240€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 32 800€
Valeur du bien : 125 800€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.5m²
Loyer prédit : 12.59€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 15.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 636€/mois
Loyer annuel estimé : 7628€/an
Fourchette totale : 530€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 6358€ - 9152€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 646,02 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 124 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :+9 876€ (+11.9%)
Marge achat-revente :-50 116€ (-60.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,31€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 689,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 668,06€
Coût de l'assurance :9 993,00€
Taxe foncière : 762,83€/an
Soit par mois : 63,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais installations vieillissantes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 800 €(650 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement plomberie et électricité: 1 cuisine × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Conches-en-Ouche (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 636 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 628 €/an
Calcul : 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 240 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 763 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 369 €
Revenus locatifs : +7 628 €
Charges déductibles : -38 369 €
Résultat foncier Année 1 : -30 741 €(Déficit de 30 741 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 341 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 569 €/an
Revenus locatifs : +7 628 €
Charges déductibles : -5 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 059 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9340.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 628 €38 373 €4 411 €-30 745 €21 400 €9 345 €9 345 €
27 781 €5 455 €4 293 €2 326 €--7 019 €
37 936 €5 333 €4 171 €2 603 €--4 416 €
48 095 €5 207 €4 045 €2 888 €--1 528 €
58 257 €5 077 €3 914 €3 180 €---
68 422 €4 942 €3 780 €3 480 €---
78 591 €4 803 €3 640 €3 788 €---
88 763 €4 659 €3 496 €4 104 €---
98 938 €4 510 €3 347 €4 428 €---
109 117 €4 356 €3 193 €4 761 €---
119 299 €4 196 €3 034 €5 103 €---
129 485 €4 032 €2 869 €5 453 €---
139 675 €3 861 €2 699 €5 813 €---
149 868 €3 685 €2 523 €6 183 €---
1510 065 €3 503 €2 340 €6 562 €---
1610 267 €3 315 €2 152 €6 952 €---
1710 472 €3 120 €1 957 €7 352 €---
1810 681 €2 919 €1 756 €7 763 €---
1910 895 €2 710 €1 548 €8 185 €---
2011 113 €2 495 €1 333 €8 618 €---
2111 335 €2 272 €1 110 €9 063 €---
2211 562 €2 042 €880 €9 520 €---
2311 793 €1 804 €642 €9 989 €---
2412 029 €1 558 €396 €10 471 €---
2512 270 €1 304 €141 €10 966 €---
TOTAL244 336 €125 532 €63 668 €118 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 602 €-6 420 €+8 022 €
2+1 602 €0 €+1 602 €
3+1 602 €0 €+1 602 €
4+1 602 €0 €+1 602 €
5+1 602 €+496 €+1 106 €
6+1 602 €+1 044 €+558 €
7+1 602 €+1 136 €+466 €
8+1 602 €+1 231 €+371 €
9+1 602 €+1 328 €+274 €
10+1 602 €+1 428 €+174 €
11+1 602 €+1 531 €+71 €
12+1 602 €+1 636 €-34 €
13+1 602 €+1 744 €-142 €
14+1 602 €+1 855 €-253 €
15+1 602 €+1 969 €-367 €
16+1 602 €+2 086 €-484 €
17+1 602 €+2 206 €-604 €
18+1 602 €+2 329 €-727 €
19+1 602 €+2 455 €-853 €
20+1 602 €+2 585 €-983 €
21+1 602 €+2 719 €-1 117 €
22+1 602 €+2 856 €-1 254 €
23+1 602 €+2 997 €-1 395 €
24+1 602 €+3 141 €-1 539 €
25+1 602 €+3 290 €-1 688 €
Total+40 050 €+35 641 €+4 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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