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Détails du bien

Bien expiré
VilleDornecy (58)
Surface87m²
Coût Total80 480€
Loyer Annuel7 250€
Rentabilité9.01%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 528,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Spécial investisseurs : Maison de village louée depuis plus de 25ans aux mêmes locataires. La maison comprend au rdc : une entrée, cabinet de toilettes, salon séjour avec accès à la terrasse, cuisine. A l'étage : Un palier desservant deux chambres (dont une avec un bureau ou grand dressing) ainsi qu'une salle de bains/WC. Grenier aménageable de 52m² au dessus. Cour commune derrière la maison avec un puit. Garage ou atelier au bout de la cour. La maison est en très bon état, bien isolée (murs + planchers + fenêtres), reliée au tout à l'égout. Une belle rente de 7.2% Net A visiter rapidement

Ville : Dornecy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58530
Total : 80 480€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 30 800€
Valeur du bien : 76 800€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 604€/mois
Loyer annuel estimé : 7250€/an
Fourchette totale : 463€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 5552€ - 9467€/an
Rentabilité brute :9.01%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 11.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :397,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :23,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 421,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 842,28€
Coût de l'assurance :7 042,00€
Taxe foncière : 725,01€/an
Soit par mois : 60,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 604,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 481,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 52 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais vérification nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement conseillé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 800 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 080€
    Isolation combles perdus: 52 m² × 40€/m² = 2080€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:2 400€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Rafraîchissement du sol: 32 m² × 120€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture des murs et plafonds: 32 m² × 40€/m² = 1280€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture des murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 250 €/an
Calcul : 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 480 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 282 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 492 €
Revenus locatifs : +7 250 €
Charges déductibles : -34 492 €
Résultat foncier Année 1 : -27 242 €(Déficit de 27 242 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 842 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 692 €/an
Revenus locatifs : +7 250 €
Charges déductibles : -3 692 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5842.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 250 €34 495 €2 688 €-27 245 €21 400 €5 845 €5 845 €
27 395 €3 623 €2 617 €3 772 €--2 073 €
37 543 €3 549 €2 543 €3 994 €---
47 694 €3 473 €2 466 €4 221 €---
57 848 €3 393 €2 387 €4 454 €---
68 005 €3 312 €2 305 €4 693 €---
78 165 €3 227 €2 220 €4 938 €---
88 328 €3 139 €2 133 €5 189 €---
98 495 €3 049 €2 042 €5 446 €---
108 665 €2 955 €1 948 €5 710 €---
118 838 €2 858 €1 851 €5 980 €---
129 015 €2 758 €1 751 €6 257 €---
139 195 €2 654 €1 647 €6 541 €---
149 379 €2 546 €1 540 €6 832 €---
159 566 €2 436 €1 429 €7 131 €---
169 758 €2 321 €1 314 €7 437 €---
179 953 €2 202 €1 195 €7 751 €---
1810 152 €2 079 €1 072 €8 073 €---
1910 355 €1 952 €945 €8 403 €---
2010 562 €1 821 €814 €8 741 €---
2110 773 €1 685 €678 €9 088 €---
2210 989 €1 544 €538 €9 445 €---
2311 209 €1 399 €392 €9 810 €---
2411 433 €1 248 €242 €10 184 €---
2511 661 €1 093 €86 €10 568 €---
TOTAL232 224 €94 810 €38 842 €137 414 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 414 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 250 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 523 €-6 420 €+7 943 €
2+1 523 €0 €+1 523 €
3+1 523 €+576 €+947 €
4+1 523 €+1 266 €+257 €
5+1 523 €+1 336 €+187 €
6+1 523 €+1 408 €+115 €
7+1 523 €+1 481 €+42 €
8+1 523 €+1 557 €-34 €
9+1 523 €+1 634 €-111 €
10+1 523 €+1 713 €-190 €
11+1 523 €+1 794 €-271 €
12+1 523 €+1 877 €-354 €
13+1 523 €+1 962 €-439 €
14+1 523 €+2 050 €-527 €
15+1 523 €+2 139 €-616 €
16+1 523 €+2 231 €-708 €
17+1 523 €+2 325 €-802 €
18+1 523 €+2 422 €-899 €
19+1 523 €+2 521 €-998 €
20+1 523 €+2 622 €-1 099 €
21+1 523 €+2 727 €-1 204 €
22+1 523 €+2 833 €-1 310 €
23+1 523 €+2 943 €-1 420 €
24+1 523 €+3 055 €-1 532 €
25+1 523 €+3 171 €-1 648 €
Total+38 075 €+41 224 €+-3 149 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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