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maison vente 6 pieces tulle 112m2

VilleTulle (19)
Surface112
Coût Total147 310
Loyer Annuel11 630
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+92
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 821,43 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

OPPORTUNITE INVESTISSEUR

Maison divisée en deux appartements T3 , offre une belle opportunité pour un investissement locatif.

Le bien se compose de deux appartements type T3, disposant d'un agencement fonctionnel avec séjour ,cuisine, 2 chambres, salle de bain et wc.

Un appartement est loué, le second est à finir de rénover.

La maison se situe dans un cadre calme et agréable avec une vue dégagée sur Tulle.

La propriété comprend également une cave, idéale pour le stockage, ainsi qu'un garage.

Un jardin vient compléter ce bien

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Xavier Buissonniere mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AURILLAC sous le numéro 438177560, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Total : 147 310
Prix d'acquisition : 92 000
Travaux : 47 950
Valeur du bien : 139 950
Frais de notaire : 7 360
Coût estimé : 7 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 969€/mois
Loyer annuel estimé : 11630€/an
Fourchette totale : 763€ - 1232€/mois
Fourchette annuelle : 9151€ - 14780€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 136,36 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 272
Prix d'achat :92 000
Décote à l'achat :-35 272 (-27.7%)
Marge achat-revente :-20 038€ (-15.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 310
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 780,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 930,57
Coût de l'assurance :12 889,62
Taxe foncière : 1 162,96€/an
Soit par mois : 96,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 969,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état correct nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger en état correct nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 950(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 600
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 50€/m² = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 200
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:500
    Peinture salon: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Peinture chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:750
    Peinture salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 969 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 630 €/an
Calcul : 969 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 310 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 163 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 720
Revenus locatifs : +11 630
Charges déductibles : -54 720
Résultat foncier Année 1 : -43 090(Déficit de 43 090 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 690
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 770 €/an
Revenus locatifs : +11 630
Charges déductibles : -6 770
Résultat foncier Années 2+ : 4 860 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21690.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 63054 7255 096-43 09521 400 €21 695 €21 695 €
211 8626 6414 9635 221--16 474 €
312 0996 5034 8245 597--10 877 €
412 3416 3604 6815 982--4 895 €
512 5886 2114 5336 377---
612 8406 0584 3796 782---
713 0975 8994 2207 198---
813 3595 7344 0567 625---
913 6265 5643 8858 062---
1013 8985 3873 7098 511---
1114 1765 2043 5268 972---
1214 4605 0153 3369 445---
1314 7494 8193 1409 930---
1415 0444 6162 93710 428---
1515 3454 4052 72710 940---
1615 6524 1882 50911 464---
1715 9653 9622 28412 003---
1816 2843 7292 05012 556---
1916 6103 4871 80813 123---
2016 9423 2361 55813 706---
2117 2812 9771 29814 304---
2217 6272 7081 03014 918---
2317 9792 43075215 549---
2418 3392 14246416 196---
2518 7051 84416616 861---
TOTAL372 500163 84473 931208 65621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 656
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 442-6 420+8 862
2+2 4420+2 442
3+2 4420+2 442
4+2 4420+2 442
5+2 442+444+1 998
6+2 442+2 035+407
7+2 442+2 159+283
8+2 442+2 287+155
9+2 442+2 419+23
10+2 442+2 553-111
11+2 442+2 692-250
12+2 442+2 834-392
13+2 442+2 979-537
14+2 442+3 129-687
15+2 442+3 282-840
16+2 442+3 439-997
17+2 442+3 601-1 159
18+2 442+3 767-1 325
19+2 442+3 937-1 495
20+2 442+4 112-1 670
21+2 442+4 291-1 849
22+2 442+4 475-2 033
23+2 442+4 665-2 223
24+2 442+4 859-2 417
25+2 442+5 058-2 616
Total+61 050+62 597+-1 547
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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