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Maison à vendre

VilleRougiers (83)
Surface229m²
Coût Total277 120€
Loyer Annuel33 345€
Rentabilité12.03%
Cashflow/mois+1 040€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 000 €
Surface : 229 m²
Prix au m² : 1 017,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse, Exposition sud-ouest

Au centre du joli village provençal de Rougiers, situé au sein du Parc Naturel Régional de la Sainte Baume, coup de coeur assuré pour cette magnifique maison de village de plus de 200m² utiles, parfaitement entretenue!

Au rdc, l'entrée dessert une grande cuisine aménagée et équipée. Vous pourrez également accéder à une cave voutée à hygrométrie constante, et à un garage de plus de 30m².

Au premier étage, de beaux volumes avec une grande suite parentale et salle d'eau , ainsi qu'un séjour - salle à manger se prolongeant par une superbe terrasse fleurie de 12m². exposée sud-ouest.

Au second palier, vous trouverez deux belles chambres mansardées, dont une avec terrasse couverte, une deuxième salle d'eau, et des toilettes indépendants.

Idéal pour une famille, un pied à terre ou pour un investissement locatif, appelez -moi pour une visite!

Ce bien est proposé par Aurélie Mercier , agent commercial EI immatriculé au RSAC de Draguignan sous le n° 528209240 .

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Agence ABC IMMO située 58 rue Jules Ferry 83170 Brignoles , SIREN 803693795, CPI 83012016000004033 délivrée par la CCi du Var.

Ville : Rougiers
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83170
Coordonnées : 43.388179, 5.852647
Total : 277 120€
Prix d'acquisition : 233 000€
Travaux : 25 480€
Valeur du bien : 258 480€
Frais de notaire : 18 640€
Coût estimé : 18 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229m²
Loyer prédit : 12.13€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 16.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2779€/mois
Loyer annuel estimé : 33345€/an
Fourchette totale : 2028€ - 3808€/mois
Fourchette annuelle : 24332€ - 45695€/an
Rentabilité brute :12.03%
Fourchette de rentabilité :8.78% - 16.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 501,7 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :801 889 €
Prix d'achat :233 000 €
Décote à l'achat :-568 889€ (-70.9%)
Marge achat-revente :524 769€ (65.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 379,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :80,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 460,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 852,39€
Coût de l'assurance :24 248,00€
Taxe foncière : 3 334,45€/an
Soit par mois : 277,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 778,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 738,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 040,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer l'intégrité des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 480 €(111 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant 45 m²: 80€/m² × 45 = 3600€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:3 240€
    Peinture murs et plafonds 45 m²: 60€/m² × 45 = 2700€, Main d'œuvre: 540€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 600€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 440€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1200€, Main d'œuvre: 240€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 880€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 2400€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rougiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 345 €/an
Calcul : 2 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 440 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 120 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 970 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 224 €
Revenus locatifs : +33 345 €
Charges déductibles : -39 224 €
Résultat foncier Année 1 : -5 880 €(Déficit de 5 880 €)
Imputable sur revenu global : 5 880 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 744 €/an
Revenus locatifs : +33 345 €
Charges déductibles : -13 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 600 €/an
Prix d'achat du bien : 233 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 450 €(65% de 233 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 507 €/an
Calcul : 151 450 € × 3,636% = 5 507 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 345 €39 233 €9 449 €-5 889 €5 889 €--
234 011 €13 504 €9 200 €20 507 €---
334 692 €13 246 €8 942 €21 446 €---
435 385 €12 979 €8 675 €22 406 €---
536 093 €12 703 €8 398 €23 390 €---
636 815 €12 417 €8 112 €24 398 €---
737 551 €12 121 €7 816 €25 431 €---
838 302 €11 814 €7 510 €26 488 €---
939 068 €11 497 €7 193 €27 571 €---
1039 850 €11 169 €6 864 €28 681 €---
1140 647 €10 829 €6 525 €29 818 €---
1241 460 €10 477 €6 173 €30 982 €---
1342 289 €10 113 €5 809 €32 176 €---
1443 135 €9 736 €5 432 €33 398 €---
1543 997 €9 346 €5 042 €34 651 €---
1644 877 €8 943 €4 638 €35 935 €---
1745 775 €8 525 €4 221 €37 250 €---
1846 690 €8 093 €3 788 €38 598 €---
1947 624 €7 645 €3 341 €39 979 €---
2048 577 €7 182 €2 877 €41 395 €---
2149 548 €6 702 €2 398 €42 846 €---
2250 539 €6 206 €1 901 €44 334 €---
2351 550 €5 692 €1 388 €45 858 €---
2452 581 €5 160 €856 €47 421 €---
2553 633 €4 610 €305 €49 023 €---
TOTAL1 068 035 €269 942 €136 852 €798 093 €5 889 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 767 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 798 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 002 €-1 767 €+8 769 €
2+7 002 €+6 152 €+850 €
3+7 002 €+6 434 €+568 €
4+7 002 €+6 722 €+280 €
5+7 002 €+7 017 €-15 €
6+7 002 €+7 319 €-317 €
7+7 002 €+7 629 €-627 €
8+7 002 €+7 946 €-944 €
9+7 002 €+8 271 €-1 269 €
10+7 002 €+8 604 €-1 602 €
11+7 002 €+8 945 €-1 943 €
12+7 002 €+9 295 €-2 293 €
13+7 002 €+9 653 €-2 651 €
14+7 002 €+10 019 €-3 017 €
15+7 002 €+10 395 €-3 393 €
16+7 002 €+10 780 €-3 778 €
17+7 002 €+11 175 €-4 173 €
18+7 002 €+11 579 €-4 577 €
19+7 002 €+11 994 €-4 992 €
20+7 002 €+12 419 €-5 417 €
21+7 002 €+12 854 €-5 852 €
22+7 002 €+13 300 €-6 298 €
23+7 002 €+13 757 €-6 755 €
24+7 002 €+14 226 €-7 224 €
25+7 002 €+14 707 €-7 705 €
Total+175 050 €+239 428 €+-64 378 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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