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Achat : Maison Taupont (56800)

VilleTaupont (56)
Surface98
Coût Total169 544
Loyer Annuel10 387
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-117
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 800 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 181,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 5 pièces, 4 chambres, 274 m² de terrain, Cheminée, Parquet, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Située à Taupont, à 10 minutes du Lac au Duc, commune paisible du Morbihan offrant un cadre campagnard authentique, cette maison en pierre de 98 m² sur un terrain de 274 m² bénéficie d'une vue imprenable sur la campagne environnante. Dotée de 4 chambres, 2 salles de bain, et 2 toilettes, elle combine charme et fonctionnalité. Un salon séjour cuisine avec cheminée au rez-de-chaussée, une chambre avec salle de bain attenante offrant la possibilité de vivre de plain-pied, suivi de 2 chambres et une salle de bain au premier étage. Le second étage aménageable en chambre complète cet espace familial. À l'extérieur, un jardin accueillant agrémenté d'un puit complète cet ensemble. Les pierres apparentes, la toiture en bon état, les menuiseries en double vitrage et les sols en parquet et carrelage confèrent à cette demeure un cachet rustique et chaleureux. Une place de parking extérieure est disponible. Idéalement située dans un environnement calme, cette maison allie le charme de l'ancien à un confort moderne, offrant un cadre de vie authentique à ses habitants. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 115 800 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller Safti : Nadège Debaque, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Vannes sous le numéro 944102862

Ville : Taupont
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56800
Coordonnées : 47.959755, -2.437771
Total : 169 544
Prix d'acquisition : 115 800
Travaux : 44 480
Valeur du bien : 160 280
Frais de notaire : 9 264
Coût estimé : 9 264
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 866€/mois
Loyer annuel estimé : 10387€/an
Fourchette totale : 679€ - 1104€/mois
Fourchette annuelle : 8143€ - 13249€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 837,69 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 093
Prix d'achat :115 800
Décote à l'achat :-64 293 (-35.7%)
Marge achat-revente :10 549€ (5.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 544
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 896,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 543,92
Coût de l'assurance :14 835,10
Taxe foncière : 1 038,65€/an
Soit par mois : 86,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 865,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo) et carrelage
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 480(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 880
    Isolation combles: 98 m² × 60€/m² = 5880€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant matériaux et pose)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles et électroménager)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation partielle salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 200
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant pose et matériaux)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Taupont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 480✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 387 €/an
Calcul : 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 826 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 544 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 938
Revenus locatifs : +10 387
Charges déductibles : -51 938
Résultat foncier Année 1 : -41 551(Déficit de 41 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 151
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 458 €/an
Revenus locatifs : +10 387
Charges déductibles : -7 458
Résultat foncier Années 2+ : 2 929 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20151.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 270(65% de 115 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 737 €/an
Calcul : 75 270 € × 3,636% = 2 737
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 38751 9445 831-41 55721 400 €20 157 €20 157 €
210 5947 3105 6783 284--16 873 €
310 8067 1525 5203 654--13 219 €
411 0226 9885 3554 035--9 184 €
511 2436 8185 1854 425--4 759 €
611 4686 6415 0094 826---
711 6976 4594 8275 238---
811 9316 2714 6385 660---
912 1696 0754 4436 094---
1012 4135 8734 2416 540---
1112 6615 6634 0316 998---
1212 9145 4473 8157 468---
1313 1735 2223 5907 951---
1413 4364 9903 3588 446---
1513 7054 7493 1178 956---
1613 9794 5002 8689 479---
1714 2594 2422 61010 017---
1814 5443 9752 34310 569---
1914 8353 6982 06611 136---
2015 1313 4121 78011 719---
2115 4343 1151 48312 318---
2215 7432 8091 17612 934---
2316 0572 49185913 567---
2416 3792 16253014 217---
2516 7061 82118914 885---
TOTAL332 684169 82584 544162 85921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 859
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 181-6 420+8 601
2+2 1810+2 181
3+2 1810+2 181
4+2 1810+2 181
5+2 1810+2 181
6+2 181+20+2 161
7+2 181+1 571+610
8+2 181+1 698+483
9+2 181+1 828+353
10+2 181+1 962+219
11+2 181+2 099+82
12+2 181+2 240-59
13+2 181+2 385-204
14+2 181+2 534-353
15+2 181+2 687-506
16+2 181+2 844-663
17+2 181+3 005-824
18+2 181+3 171-990
19+2 181+3 341-1 160
20+2 181+3 516-1 335
21+2 181+3 696-1 515
22+2 181+3 880-1 699
23+2 181+4 070-1 889
24+2 181+4 265-2 084
25+2 181+4 466-2 285
Total+54 525+48 858+5 667
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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