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Achat : Appartement Ifs (14123)

VilleIfs (14)
Surface63m²
Coût Total161 992€
Loyer Annuel8 907€
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 903,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 63 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, Cave, Orientation nord, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

À vendre, appartement de 63,10 m² situé au 1er étage d'un immeuble de 2 étages, dans un quartier calme et bien exposé car traversant Nord-Sud.

Ce bien comprend 2 chambres, une cuisine indépendante, un séjour lumineux exposé plein sud, une salle d... Voir plus

À vendre, appartement de 63,10 m² situé au 1er étage d'un immeuble de 2 étages, dans un quartier calme et bien exposé car traversant Nord-Sud.

Ce bien comprend 2 chambres, une cuisine indépendante, un séjour lumineux exposé plein sud, une salle de bain, un Wc séparé, ainsi qu'une cave et une place de stationnement extérieur. Chauffage collectif au gaz avec radiateurs, fenêtres en Pvc double vitrage et volets roulants électriques. L'appartement nécessite des travaux, offrant ainsi un fort potentiel de rénovation selon vos goûts.

Proximité des écoles, des arrêts de tram et de divers commerces et services.

Ce bien est proposé par l'agence Guy Hoquet Caen Rive Droite. Une belle opportunité pour un projet immobilier personnalisé dans un secteur recherché.

À visiter rapidement. Contactez le service location de vos agences Guy Hoquet . Voir moins

Ville : Ifs
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14123
Coordonnées : 49.138480, -0.342410
Total : 161 992€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 32 500€
Valeur du bien : 152 400€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 11.78€/m²/mois
Fourchette : 9.78€ - 14.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8907€/an
Fourchette totale : 616€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 7390€ - 10735€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 6.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 607,59 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 278 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :-44 378€ (-27.0%)
Marge achat-revente :2 286€ (1.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :809,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :47,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 778,08€
Coût de l'assurance :14 174,30€
Taxe foncière : 890,68€/an
Soit par mois : 74,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 742,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du système de chauffage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager obsolètes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage dans la salle de bain
Quantité: 6 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 2/5 assumé - mise aux normes nécessaire pour sécurité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 500 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Carrelage 6 m²: 80€/m² × 6 = 480€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Revêtement de sol:5 200€
    Parquet flottant 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Peinture 40 m² (2 chambres): 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres: 100€/m² × 2 = 200€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Ifs). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 907 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 992 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 524 €
Revenus locatifs : +8 907 €
Charges déductibles : -39 524 €
Résultat foncier Année 1 : -30 617 €(Déficit de 30 617 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 217 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 024 €/an
Revenus locatifs : +8 907 €
Charges déductibles : -7 024 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 883 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9217.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 907 €39 529 €5 572 €-30 623 €21 400 €9 223 €9 223 €
29 085 €6 883 €5 425 €2 202 €--7 021 €
39 267 €6 731 €5 274 €2 535 €--4 485 €
49 452 €6 575 €5 117 €2 877 €--1 608 €
59 641 €6 412 €4 954 €3 229 €---
69 834 €6 244 €4 786 €3 590 €---
710 031 €6 070 €4 612 €3 961 €---
810 231 €5 890 €4 432 €4 342 €---
910 436 €5 703 €4 245 €4 733 €---
1010 644 €5 510 €4 052 €5 135 €---
1110 857 €5 310 €3 852 €5 548 €---
1211 075 €5 102 €3 645 €5 972 €---
1311 296 €4 888 €3 430 €6 408 €---
1411 522 €4 666 €3 208 €6 856 €---
1511 752 €4 436 €2 978 €7 317 €---
1611 987 €4 198 €2 740 €7 790 €---
1712 227 €3 951 €2 494 €8 276 €---
1812 472 €3 696 €2 238 €8 776 €---
1912 721 €3 432 €1 974 €9 289 €---
2012 976 €3 158 €1 701 €9 817 €---
2113 235 €2 875 €1 417 €10 360 €---
2213 500 €2 582 €1 124 €10 918 €---
2313 770 €2 278 €820 €11 492 €---
2414 045 €1 964 €506 €12 081 €---
2514 326 €1 638 €181 €12 688 €---
TOTAL285 288 €149 719 €80 778 €135 569 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 569 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 870 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 870 €-6 420 €+8 290 €
2+1 870 €0 €+1 870 €
3+1 870 €0 €+1 870 €
4+1 870 €0 €+1 870 €
5+1 870 €+486 €+1 384 €
6+1 870 €+1 077 €+793 €
7+1 870 €+1 188 €+682 €
8+1 870 €+1 302 €+568 €
9+1 870 €+1 420 €+450 €
10+1 870 €+1 540 €+330 €
11+1 870 €+1 664 €+206 €
12+1 870 €+1 792 €+78 €
13+1 870 €+1 922 €-52 €
14+1 870 €+2 057 €-187 €
15+1 870 €+2 195 €-325 €
16+1 870 €+2 337 €-467 €
17+1 870 €+2 483 €-613 €
18+1 870 €+2 633 €-763 €
19+1 870 €+2 787 €-917 €
20+1 870 €+2 945 €-1 075 €
21+1 870 €+3 108 €-1 238 €
22+1 870 €+3 275 €-1 405 €
23+1 870 €+3 447 €-1 577 €
24+1 870 €+3 624 €-1 754 €
25+1 870 €+3 806 €-1 936 €
Total+46 750 €+40 671 €+6 079 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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