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Appartement 1 pièce 38 m²

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface38m²
Coût Total93 850€
Loyer Annuel5 098€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 184,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Résidence recherchée à Cosne sur Loire. Appartement de 38 m2 sis au dernier étage avec ascenseur, sous les combles isolés. Une entrée avec interphone et placard, pièce principale avec baie vitrée et meubles lit électrique, cuisine équipée, salle de bains, toilettes indépendant. Confort : double vitrage, ballon plat neuf, ascenseur, interphone, chauffage électrique individuel. Cave au sous sol Energie E Référence agence : 14644 Référence annonce : NJHD-X45-EIE Date de réalisation du diagnostic : 18/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 123 Charges prévisionnelles annuelles : 1093 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 980 € et 1 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.411316, 2.923485
Total : 93 850€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 45 250€
Valeur du bien : 90 250€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 11.18€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 14.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 425€/mois
Loyer annuel estimé : 5098€/an
Fourchette totale : 332€ - 544€/mois
Fourchette annuelle : 3981€ - 6528€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,03 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 903 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+2 097€ (+4.9%)
Marge achat-revente :-50 947€ (-118.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,54€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 508,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 553,97€
Coût de l'assurance :11 262,00€
Taxe foncière : 509,82€/an
Soit par mois : 42,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 91,08€/mois
Soit par an : 1 093,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 424,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et installations vétustes
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 250 €(1 191 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1 300€ = 5 200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:5 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4 500€ = 4 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon:1 500€
    Revêtement sol: 20 m² × 60€ = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:750€
    Peinture: 15 m² × 40€ = 600€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 425 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 098 €/an
Calcul : 425 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 850 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 510 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 093 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 575 €
Revenus locatifs : +5 098 €
Charges déductibles : -50 575 €
Résultat foncier Année 1 : -45 477 €(Déficit de 45 477 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 077 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 325 €/an
Revenus locatifs : +5 098 €
Charges déductibles : -5 325 €
Résultat foncier Années 2+ : -227 €/an(Déficit de 227 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24076.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 098 €50 578 €3 275 €-45 480 €21 400 €24 080 €24 080 €
25 200 €5 242 €3 189 €-42 €42 €-24 080 €
35 304 €5 154 €3 101 €150 €--23 929 €
45 410 €5 062 €3 009 €348 €--23 581 €
55 518 €4 967 €2 914 €551 €--23 030 €
65 629 €4 869 €2 816 €760 €--22 270 €
75 741 €4 767 €2 714 €974 €--21 296 €
85 856 €4 661 €2 608 €1 195 €--20 101 €
95 973 €4 552 €2 499 €1 421 €--18 680 €
106 093 €4 439 €2 386 €1 654 €--17 026 €
116 215 €4 321 €2 268 €1 893 €--15 133 €
126 339 €4 200 €2 147 €2 139 €---
136 466 €4 074 €2 021 €2 392 €---
146 595 €3 944 €1 890 €2 651 €---
156 727 €3 809 €1 755 €2 919 €---
166 862 €3 669 €1 615 €3 193 €---
176 999 €3 524 €1 470 €3 475 €---
187 139 €3 373 €1 320 €3 765 €---
197 282 €3 218 €1 165 €4 064 €---
207 427 €3 057 €1 003 €4 370 €---
217 576 €2 890 €836 €4 686 €---
227 727 €2 717 €664 €5 010 €---
237 882 €2 538 €484 €5 344 €---
248 039 €2 352 €299 €5 687 €---
258 200 €2 160 €107 €6 040 €---
TOTAL163 298 €144 137 €47 554 €19 161 €21 442 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 433 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 19 161 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 071 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 071 €-6 420 €+7 491 €
2+1 071 €-13 €+1 084 €
3+1 071 €0 €+1 071 €
4+1 071 €0 €+1 071 €
5+1 071 €0 €+1 071 €
6+1 071 €0 €+1 071 €
7+1 071 €0 €+1 071 €
8+1 071 €0 €+1 071 €
9+1 071 €0 €+1 071 €
10+1 071 €0 €+1 071 €
11+1 071 €0 €+1 071 €
12+1 071 €+642 €+429 €
13+1 071 €+718 €+353 €
14+1 071 €+795 €+276 €
15+1 071 €+876 €+195 €
16+1 071 €+958 €+113 €
17+1 071 €+1 043 €+28 €
18+1 071 €+1 130 €-59 €
19+1 071 €+1 219 €-148 €
20+1 071 €+1 311 €-240 €
21+1 071 €+1 406 €-335 €
22+1 071 €+1 503 €-432 €
23+1 071 €+1 603 €-532 €
24+1 071 €+1 706 €-635 €
25+1 071 €+1 812 €-741 €
Total+26 775 €+10 288 €+16 487 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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