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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMorsbach (57)
Surface70m²
Coût Total114 200€
Loyer Annuel6 861€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 071,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Cuisine équipée, 2 chambres, 1 parking: Garage, calme

L'agence Benedic vous propose en exclusivité ce beau F3 situé dans une copropriété calme, offrant deux chambres, une cuisine équipée, une salle d'eau avec douche, un WC séparé, un chauffage individuel au gaz et un garage.

_Pour une meilleur projection, photo généré par l'IA.

Fabrizio (7.14 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 5 lots - dont 5 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1015.56 euros.

Ville : Morsbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.167170, 6.865921
Total : 114 200€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 33 200€
Valeur du bien : 108 200€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.58€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 572€/mois
Loyer annuel estimé : 6861€/an
Fourchette totale : 461€ - 709€/mois
Fourchette annuelle : 5531€ - 8512€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 591,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 569,90€
Coût de l'assurance :8 565,00€
Taxe foncière : 686,15€/an
Soit par mois : 57,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 84,63€/mois
Soit par an : 1 015,56€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 571,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du système de chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 200 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morsbach (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 861 €/an
Calcul : 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 686 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 016 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 021 €
Revenus locatifs : +6 861 €
Charges déductibles : -39 021 €
Résultat foncier Année 1 : -32 160 €(Déficit de 32 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 760 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 821 €/an
Revenus locatifs : +6 861 €
Charges déductibles : -5 821 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 040 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10759.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 861 €39 025 €3 780 €-32 163 €21 400 €10 763 €10 763 €
26 999 €5 724 €3 679 €1 275 €--9 488 €
37 139 €5 619 €3 575 €1 520 €--7 969 €
47 281 €5 511 €3 467 €1 770 €--6 198 €
57 427 €5 399 €3 355 €2 028 €--4 171 €
67 576 €5 284 €3 240 €2 292 €--1 879 €
77 727 €5 164 €3 120 €2 563 €---
87 882 €5 041 €2 997 €2 841 €---
98 039 €4 913 €2 869 €3 126 €---
108 200 €4 781 €2 737 €3 419 €---
118 364 €4 645 €2 600 €3 720 €---
128 531 €4 503 €2 459 €4 028 €---
138 702 €4 357 €2 313 €4 345 €---
148 876 €4 206 €2 162 €4 670 €---
159 054 €4 050 €2 006 €5 003 €---
169 235 €3 889 €1 845 €5 346 €---
179 419 €3 722 €1 678 €5 697 €---
189 608 €3 549 €1 505 €6 058 €---
199 800 €3 371 €1 327 €6 429 €---
209 996 €3 186 €1 142 €6 809 €---
2110 196 €2 996 €951 €7 200 €---
2210 400 €2 798 €754 €7 601 €---
2310 608 €2 594 €550 €8 013 €---
2410 820 €2 383 €339 €8 437 €---
2511 036 €2 165 €121 €8 871 €---
TOTAL219 775 €138 878 €54 570 €80 897 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 897 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 441 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 441 €-6 420 €+7 861 €
2+1 441 €0 €+1 441 €
3+1 441 €0 €+1 441 €
4+1 441 €0 €+1 441 €
5+1 441 €0 €+1 441 €
6+1 441 €0 €+1 441 €
7+1 441 €+205 €+1 236 €
8+1 441 €+852 €+589 €
9+1 441 €+938 €+503 €
10+1 441 €+1 026 €+415 €
11+1 441 €+1 116 €+325 €
12+1 441 €+1 208 €+233 €
13+1 441 €+1 303 €+138 €
14+1 441 €+1 401 €+40 €
15+1 441 €+1 501 €-60 €
16+1 441 €+1 604 €-163 €
17+1 441 €+1 709 €-268 €
18+1 441 €+1 818 €-377 €
19+1 441 €+1 929 €-488 €
20+1 441 €+2 043 €-602 €
21+1 441 €+2 160 €-719 €
22+1 441 €+2 280 €-839 €
23+1 441 €+2 404 €-963 €
24+1 441 €+2 531 €-1 090 €
25+1 441 €+2 661 €-1 220 €
Total+36 025 €+24 269 €+11 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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